焦作市金望物业管理有限公司诉王仁峰物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

原告焦作市金望物业管理有限公司。

委托代理人郭莲蓬，河南苍穹律师事务所律师。

被告王仁峰，男，1972年2月1日出生。

委托代理人娄桂琴，女，1970年5月12日出生，系被告的妻子。

原告焦作市金望物业管理有限公司（以下简称金望物业）与被告王仁峰物业服务合同纠纷一案，原告金望物业于2012年12月13日向本院提起诉讼，经诉前调解未果，本院于2012年12月31日作出受理的决定，并于同日将受理案件通知书及举证通知送达原告，于2013年1月6日将应诉通知书及举证通知送达被告。本院受理后，依法适用普通程序，于2013年1月23日、2013年6月27日公开开庭进行了审理，原告金望物业的委托代理人郭莲蓬、被告王仁峰的委托代理人娄桂琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金望物业诉称，被告在焦作市丽景园小区购买住宅一套，面积为125.23平方米，原告是该小区物业管理人。按双方2005年2月1日所签《前期物业管理服务协议》约定，被告每月每平方米需交付物业管理费0.4元，逾期需承担日千分之三违约金。从2006年7月开始，被告无故拒交上述费用，期间原告多次讨要未果。原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付物业服务费3900元，违约金13864.5元，合计17764.5元；2、本案诉讼费及其他诉讼费用由被告承担。

被告王仁峰辩称，被告的房屋系经济适用房，但购房合同上显示是商品房，经济适用房的物业费收取标准较低，原告应按照经济适用房的标准收取；被告不交物业费的原因是楼下的饭店在被告窗户下安装了十几台空调，空调的噪音以及排水影响了被告正常生活，小区建的车棚占用了人行道，影响人们的通行且不安全；2006年7月份之前的物业费因为原告服务到位被告都正常缴纳了，2006年7月份之后均未再缴纳，但原告至今才起诉就是为了多要违约金，被告认为原告起诉已经超过诉讼时效了，过了两年的诉讼时效期间就不应再受保护；小区的治安很差，家中被盗、自行车进场丢失，车棚、幼儿园、停车位等都是收费项目，却并未安装摄像头；小区将老年活动中心改为幼儿园，影响了居民的休闲活动；消防车也无法进入小区，生命财产安全无法得到保障；物业前期协议明确约定不在小区内设广告牌，但事实上小区遍地都是广告牌，这明显属于违约；物业公司应每六个月向业主公布物业费用的收支项目，七年来只公布了3次，这3次公布的都是支出而没有收入，支出的3次都是亏损，不合乎常理。

根据原、被告的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、原告起诉是否超过诉讼时效；2、被告抗辩理由是否成立；3、原告的诉讼请求有无事实和法律依据，其请求应否予以支持。

原告金望物业为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、营业执照、机构代码证，证明原告的主体资格； 2、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、业主临时公约、住房交接表，证明被告的房屋于2005年2月1日交接，同时签订的前期物业服务协议，被告的房屋面积为125.23平方米，每月每平方需缴纳物业费0.4元，如逾期缴纳物业费，应承担每天3‰的违约金；3、收费许可证、发改委文件，证明原告收取物业费的依据；4、欠费清单，证明被告从2006年7月份到2012年年底欠费78个月；关于诉讼时效问题，被告未缴纳物业费呈持续状态，物业公司的工作人员均系下岗工人或农民，工资很低，他们凭收取的物业费开资，工作人员每个月都去催收物业费。

被告王仁峰对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见:对证据的真实性均无异议，但前期物业服务管理协议是霸王协议，不签就不给钥匙，物业的工作人员从来都没有催交过物业费，法律规定从事物业工作的人员必须有相关的资格证，物业公司与开发商是一个公司，原告的法人就是金山置业公司的副总，但法律规定应该是分离的。

被告王仁峰为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、工商企业信息查询单4张，证明原告与开发商是同一个公司，开发商金山置业有限公司占原告88%的股份；2、小区照片，证明楼下饭店的空调及油烟机等严重影响业主的正常生活，要求物业公司与饭店协调整改，另外车棚应拆除更换地方，平台上的灯修好。

原告金望物业对被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的无异议，但与本案无关，原告系独立的法人；对证据2有异议，如果被告认为饭店安装的空调给他们造成了损害，应是相邻纠纷，另外，油烟的排放是否超标应由专业部门鉴定；关于垃圾堆放不能确定是在那个位置，也不能证明是长年积累的，消防车能够正常通过，其他的照片均不能证明被告的证据指向。

本院对当事人提供的证据认证如下：关于原告提交的证据，被告对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；关于被告提交的证据1，与本案缺乏关联性，本院不予认定；被告提交的证据2，能够证明原告在管理方面存在某些疏忽与漏洞，但据此不能免除被告的交费义务，本院对该证据酌情予以参考。

本院根据当事人的陈述、举证，对本案事实确认如下：被告王仁峰系丽景园小区1号楼1单元3层2号房屋的业主。2005年2月1日原告金望物业与被告王仁峰签订前期物业管理服务协议，约定：第一条 一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、维护公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向乙方收取物业管理；……8、每六个月向乙方公布物业管理费收支项目；二、乙方的权利义务3、乙方领取钥匙接收物业时，应签署本协议，并一次性支付六个月物业管理费及相关费用，以后每三个月支付一次物业管理费及相关费用。第二条物业管理服务内容 一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、共用供电线路、照明、供气线路、供暖干线、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生1、公共区域内环境卫生、生活垃圾的收集和清运；2、小区内道路、公用绿地、公用休闲场所的清洁。四、安全管理……（3）在本物业区域内协助业主抓获违法犯罪分子，做好现场保护，配合公安机关工作。第四条物业管理服务费用 一、乙方缴纳费用时间为每季度首月5日前；二、暂按建筑面积每月每平方米0.4元。第八条违约责任 四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。无正当理由逾期三个月拒绝交费的，甲方有权采取相应制约措施催缴或向人民法院提起诉讼。原告金望物业对被告王仁峰所在的丽景园小区提供物业服务管理至今。

被告王仁峰未缴纳自2006年7月至2012年12月期间的物业管理费3900元，原告遂提起本案诉讼。

本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告金望物业与被告王仁峰签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，合法有效，本院予以确认。因被告王仁峰系原告实行物业管理小区的业主，故《前期物业管理服务协议》对被告具有法律约束力。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费及逾期违约金。但是被告辩称应以经济适用房标准缴纳物业费，缺少证据支持，本院不予采信。而被告辩称的该小区存在治安差、乱设广告牌、饭店的油烟污染大等情形，通常业主应以协商的方式要求物业公司改善工作质量，协商不成的，可以要求物业公司承担违约责任。业主可以通过召开业主委员会或者业主大会要求更换物业管理公司，这是业主的权利。但缴纳物业费也是业主的义务，被告以上述理由拒交物业管理费于法无据，双方签订的物业管理服务协议也未约定业主可以以此为由拒缴物业费，故原告要求被告支付欠缴物业费的诉讼请求，本院予以支持。原告系依法成立并正常年检的合法企业，被告辩称该物业管理公司的执业人员没有相关资质，缺少事实及证据支持，本院不予采信。原告主张权利的诉讼时效为两年，从知道或应当知道权利受侵害之日起计算，原告辩称其工作人员有多次催收行为，但未能提供证据证明，且双方的物业管理服务协议约定，业主应每三个月支付一次物业管理费及相关费用，双方确定了履行期限的，诉讼时效期间自履行期限届满之日起计算，被告自2006年7月就未再支付过物业费，而原告于2012年12月13日才向本院主张权利，由于原告怠于行使权利而丧失了胜诉权，故本院对原告要求被告支付2010年12月之前的物业费及其违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的依法应当保护的部分其中2010年12月1日至2011年2月28日欠缴物业费150元，自2011年3月1日起被告应按日3‰支付违约金，此后每季度被告欠缴的物业费递增150元，被告对此递增的部分仍应按相应的天数以日3‰承担违约责任。被告欠缴物业费共计25个月1250元，经分段分别计算，被告应承担的违约金为1261.35元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：

一、被告王仁峰于本判决生效之日起十日内给付原告焦作市金望物业管理有限公司2010年12月1日至2012年12月31日期间的物业管理费1250元，并支付违约金1261.35元；

二、驳回原告焦作市金望物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费244元，由被告王仁峰负担。原告预交的诉讼费，本院不予退还，待执行判决时由被告径行支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

                                             审 判 长      苗滋滨

                                             审 判 员      张  倩

                                             审 判 员      程志猛

                                             二〇一三年七月十九日

                                             书 记 员      张  玲