石则良诉李宁波、马建华房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告石则良，男，1971年1月271日出生。

委托代理人孙明，河南主正律师事务所律师。

被告李宁波，男，1989年8月16日出生。

被告马建华，男，1970年7月1日出生。

委托代理人李小芳，女，1982年8月16日出生。

原告石则良与被告李宁波、马建华房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年5月6日向本院提出起诉，经诉前调解未果，本院于2013年5月20日作出受理决定，同日将受理案件通知书及举证通知送达原告，将应诉通知书及举证通知送达被告。本院受理后，依法适用简易程序，于2013年6月13日公开开庭进行审理。原告石则良及其委托代理人孙明，被告李宁波、马建华的委托代理人李小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告石则良诉称：原告于2009年12月26日购买了卫校西街四号楼商铺1、2、3号门面房一、二层共六间。购买时该房屋已由原房主对外出租，原告接收房屋后，原租赁户又将该房转租给了二被告。当时按原租赁合同约定，每月房租4792.48元，每季度缴纳一次，至2011年10月14日原合同约定终止时间。但自原告合同终止后，二被告不肯腾房又不肯再签租赁合同，又缴纳了一个季度的租金，此后再未缴纳。原告多次催要，二被告先以经营不好为借口推脱，后又以房屋漏水导致失火为由拒绝缴纳，至今已有一年三个月不交房租，为此原告起诉，要求：1、解除租赁合同，判令二被告立即腾出房屋；2、二被告支付原告所欠租金71894.7元（自2012年1月15日计算至起诉之日，另行发生的租金待判决后一并执行）；3、二被告承担连带责任；4、诉讼费由被告承担。

被告李宁波、马建华辩称：首先，被告不会将房屋腾出；其次，原告称欠租金7万多，我还有失火的损失15万元；最后，诉讼费应由原告承担。具体理由为：2011年10月我从上家接手该饭店，快到2012年过年时，原告催缴房租，当时因为饭店二楼包间漏水日益严重，我通知原告多次维修，他迟迟未履行义务，并称维修水管不属于他的义务。经协商达成口头协议，原告称过完年帮我修水管，水管修好我就缴纳房租。结果正月初二晚8点半到9点饭店失火，消防队救火走后，我发现二楼包间漏水特别严重，下方一楼吧台有电源处正在漏水。我认为是房东修水管不力，导致火灾的发生，因此我才不交房租的。

根据原被告的诉辩意见，本院确定如下争议焦点：1、本案诉争房屋租赁合同的双方主体如何确定；2、原被告双方租赁合同应否解除。如解除，双方责任如何承担。

围绕本案的争议焦点，原告石则良为支持自己的主张，当庭提交了以下证据:1、企业基本信息登记表，证明被告李宁波作为个体工商户系在此租赁房内经营，是适格的被告；2、2009年4月10日的房屋租赁合同，证明诉争房屋自2009年4月15日出租，合同到期日为2011年10月14日，原被告自2011年10月15日形成不定期租赁合同，被告认同了只交一个季度的房租，也就是到2012年的1月15日。原告起诉被告所欠租金以此合同记载租金而计算；3、2009年3月20日的协议书，2009年3月20日、23日收据，2009年12月26日房屋买卖协议，2009年12月26日和2010年6月20日收款条，证明所争议的房屋现系原告所有，原告主体适格；4、证人王保国出庭作证，证明如下事实：证人王保国系原告的堂姑父。诉争房屋系原告从张成建处购买，当时证人就诉争房屋与苗永升签订租赁合同，后苗永升转给了姓刘的，因为孩子承租期内，就没有重新签合同。后来由姓刘的转租给马建华，也没有重新签合同。第一次收房租是证人代收的，水电押金也是证人打条。2012年1月14日房租到期，赶上过年房租没交。后来失火，一直到现在没有交房租。

被告李宁波、马建华对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2无异议；对证据3真实性有异议；对证据4即证人证言，证人与原告有亲属关系，可能存在证言不真实。

被告李宁波、马建华未提交证据。

对原告提交的证据1、2，被告无异议，本院予以采信；对原告提交的证据3，被告虽然对真实性提出异议，但该组证据系证明原告对该房屋享有使用权的材料，在庭审中被告自认与原告存在租赁合同关系，该证据的内容与被告的自认相吻合，故此本院对被告的异议不予采纳，对该证据予以采信；对证据4，虽然证人与原告之间有亲属关系，但其证明的内容与被告本人在庭审中的陈述基本吻合，对证人证言本院予以确认。

依据有效证据和双方当事人的质辩意见，本院确认以下案件事实：2009年3月20日，张成建与焦作市卫校西街改造项目部签订协议书，购买卫校西街四号楼商铺单元1-2曾1、2、3号房，建筑面积暂定281.792平方米。张成建向出卖方交付了房款。2009年4月10日，王保国作为出租方，与苗永升作为承租方，就本案诉争房屋出租该苗永升，月租金为17元/平方米，合计4792.98元。租赁期限自2009年4月15日至2011年10月14日，租金按季结算。同时约定苗永升在支付第一笔租金时，缴纳10000元作为保证金，合同期满未出现违约情况，保证金全额退还。如承租方未能按期缴纳相应租金，出租方有权没收保证金，同时解除合同。如承租方转账或设施转让，必须通知出租方，继续履行原合同。2009年12月26日，原告与张成建签订房屋买卖协议，协议约定原告购买卫校西街四号楼商铺1、2、3号门面房1-2层共六间，建筑面积281.792平方米。并约定，所买卖的房屋租户以房屋不破租赁，租赁期限到2011年10月14日到期，房屋租金收取到2010年12月15日。租赁到期后是否出租由原告决定，租金押金10000元由张成建交给原告。2011年10月，被告从他人处接手诉争房屋，没有与原告重新签订租赁合同，只是由马建华缴纳了一个季度的租金，并由王保国出具了水电押金条。2011年11月23日，李宁波在该承租房屋内设立了焦作市解放区卫校西街华盛祥泡馍馆，2012年春节前，原被告因房屋漏水发生争议，被告未再缴纳租金。2012年农历正月初二晚上，被告经营的华盛祥泡馍馆发生火灾。被告认为其损失应由原告赔偿，拒绝缴纳房租。原告通知被告解除租赁合同，要求被告腾出房屋，被告以原告赔偿失火损失为由拒绝腾出。

本院认为，原被告之间系房屋租赁合同纠纷。本案首先需要解决的是租赁合同的双方当事人。原被告之间的租赁合同中，原告作为出租方的身份被告并无异议，且证据也证实原告对诉争房屋享有处分权，故此本院确认原告出租方的地位。而承租方的确定，由于没有签订书面的租赁合同，需要根据实际情况来确定。虽然在庭审中被告的代理人自认是由其承租，并并未提供证据，且原告对此也不认可，故此本院对被告代理人承租人的身份不予确认。在缴纳租金和水电押金时，均以被告马建华的名义缴纳，且原告打的水电押金条也载明是收取马建华的费用，据此马建华的承租人身份可以确定。而承租房屋的实际所有人是华盛祥泡馍馆，该泡馍馆注册为个体工商户，系由被告李宁波经营，而经营地点即在马建华租赁的本案诉争房屋中，可以认为系李宁波与马建华共同承租使用。确定合同主体后，需要确定的就是合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中被告自他人处转租使用本案诉争房屋，而并未与出租人重新签订书面的租赁合同，应当认为本案原被告之间存在不定期租赁合同。由于被告系在他人与出租方的租赁合同有效期间接手，原合同条款对其产生约束力。在原租赁合同期满后，被告继续使用该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此也可以认定原被告的租赁合同为不定期租赁合同，事实上被告在承租后第一季度的租金，也是按照原租金标准缴纳的，因此关于租金应当按照原租金标准执行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由于本案原被告之间是不定期租赁合同，原告已经向被告发出了解除合同的通知，该解除行为符合法律的规定，本院予以支持。在庭审中被告提出对解除合同的效力进行确认，但其并未提出证据证明原告解除合同违法，故此对其抗辩本院不予支持。在庭审答辩中，被告始终以失火造成其损失向原告进行抗辩，该抗辩事实上可以通过合法的途径得以行使权力，但不能成立对抗原告解除合同或拒付租金的理由。庭审中双方确认被告在2011年10月接手后仅缴纳一季度租金，对其在随后继续使用的租金，依法应当向原告缴纳。原告在起诉中要求二被告承担连带责任，但经查明二被告系个体承租，在租赁合同中处于同等地位，二人对合同债务应当承担共同的责任，而不是相互连带，据此，原告要求二被告承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、确认原告石则良与被告李宁波、马建华的不定期租赁合同解除；

二、被告李宁波、马建华于本判决生效之日起三十日内，将位于卫校西街四号楼商铺1、2、3号门面房一、二层共六间房屋腾出交给原告石则良；

三、被告李宁波、马建华于本判决生效之日起十日内向原告石则良支付房屋租金（自2012年1月15日至本判决确定之日止，按照每月4792.98元计算）；

四、驳回原告石则良的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费799元，由被告李宁波、马建华承担，暂由原告垫付，本院不予退还，于执行时一并支付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

                                             审  判  员  苗滋滨

                                             二○一三年七月六日

                                             书  记  员  段颖洁