陈合见诉王五山、刘荣翠房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告（反诉被告）陈合见，男，1962年12月26日生。

委托代理人曹文志，焦作市解放区民主法律服务所法律工作者。

委托代理人付康，男，1977年8月15日生。

被告（反诉原告）王五山，男，1973年5月25日生。

被告（反诉原告）刘荣翠，女，1972年7月1日生。

二被告的委托代理人许娟娟，河南华云律师事务所律师。

原告陈合见与被告王五山、刘荣翠房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年1月14日向本院提起诉讼，经诉前调解无果，本院于2013年2月26日作出受理决定。同日将受理案件通知书及举证通知送达原告陈合见，将应诉通知书及举证通知送达被告。被告在答辩期内向本院提交反诉状，本院于2013年3月20日将反诉状送达原告。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年3月27日对本案公开开庭进行了审理，原告陈合见及其委托代理人曹文志、付康，被告王五山、刘荣翠及二被告的委托代理人许娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈合见诉称，2012年3月10日，原告与二被告签订房屋租赁合同一份。合同约定二被告将其独院1000平方米、厂房500平方米租给原告使用，租期为四年（2012年3月10日至2016年3月10日）。租金每年为16000元。原告按约定支付了一年的租金，另支付硬化地面款8000元。自2012年11月底，二被告在其租给原告的院内建造大棚，并自2012年3月至今强行占用原告租赁房屋两间，致使原告不能正常使用所租赁的院和房，给原告造成了严重损失。为此原告起诉要求：1、判令解除原告于2012年3月10日与二被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告租金6610元；3、被告赔偿原告损失89195.48元；4、本案诉讼费由二被告承担。

被告王五山、刘荣翠反诉称，2012年3月10日，被告与原告签订了房屋租赁合同。合同约定：被告将独院一处及院内厂房租赁给原告使用。租赁期为四年，租金每年16000元。租金按每年的3月1日前一次交清。被告交付租赁物后，于2012年11月份得知原告擅自将租赁标的转租他人，破坏租赁标的结构，并在院内建造临时性房屋及狗笼、狗舍，造成租赁标的物及周围环境遭到严重破坏，给周围邻里生活造成严重影响。原告的行为已经造成根本违约。为此被告请求：1、依法判令解除原告与被告于2012年3月10日签订的租赁合同；2、依法判令反诉被告将租赁标的恢复原状，并赔偿2013年3月11日至判决解除租赁合同并返还租赁标的期间的租金损失（暂计算2013年3月11日至2013年7月11日，每月1333元，共计5332元）；3、诉讼费由反诉被告承担。

根据原、被告的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：原被告在履行租赁合同时，哪一方存在违约情况，应如何承担违约责任。

原告陈合见为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据材料：1、原告的身份证，证明原告身份；2、原被告双方签订的租赁合同，证明双方存在租赁关系；3、刘荣翠于2012年3月3日出具的收条一张，证明被告收取原告2012年3月10日至2013年3月10日租金16000元；4、收条，证明原告承租过程中安装大门支付的费用；5、收据，证明原告承租过程中安装大门所支付的费用；6、刘同喜出具的收条及刘广柱出具的收条，证明原告修门、填土、硬化等工钱；7、明细及清单，证明在承租过程中，原告投资、安装等产生的各项费用明细；8、照片4张，证明在租赁合同签订后，被告在租赁院内搭建大棚，对租赁物产生重大影响。

被告王五山、刘荣翠对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2、3、4无异议，对其他证据有异议。但证据3是原告应支付的使用一年期限的租金。对证据4，收8000元也属实，但是合同约定的原告应履行的款项。对证据5，该收据不能证明该款项是大门货款，且安装大门是原告的义务。原告只安装了两个大门，这两个门价值仅1000余元，另一个门还是被告自己安装的；对证据6，不能证明其真实性。也不能证明该收据签名的真实性，更不能证明是修哪个大门，填什么土，硬化哪点的地面。事实上硬化地面是被告做的；对证据7，该费用没有任何依据。且原告违背合同，擅自在院内建造构筑物和建筑物，合同解除后，拆除及损失应由其自行承担。费用发票不能证明费用用于何处。票上的签名系陈合见自己签写。对证据7中的销货清单不能证明其真实性，证明不了用于何处，也非正式发票；对证据8有异议，建大棚不是被告擅自建的，是原告允许后而建的。

被告王五山、刘荣翠为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据材料：1、照片7张，2、录音整理笔录，证明原告违背租赁合同，擅自在租赁标的物上增建房屋及狗笼、狗舍，以及未经被告同意擅自转租的情况；3、证人证言，证明有关被告建造大棚是经原告同意的，以及原告在租赁标的物上增建房屋及狗笼、狗舍的情况；4、被告与大队签订的合同，证明租赁标的物，地是集体的，房子是被告建的。

原告陈合见对被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：经当庭播放录音，对录音没有异议，但录音笔录与录音不完全一致。关于照片，水坑的照片不是院子里的，其余的照片是院子里的。但不能证明盖大棚是经原告同意的。事实上，原告盖东西是经被告同意的。关于证人证言，三个证人证明内容不真实，相互矛盾。特别是第一个证人刘启伏与被告存在利害关系，系姐弟关系，缺乏真实性。三个证人均缺乏真实性，相互矛盾，不可采信。关于证据4，对合同的真实性无异议。

关于原告提交的证据1、2、3、4，被告无异议，本院予以采信；关于原告提交的证据5、6，本院对真实性予以确认；关于原告提交的证据7，明细清单系原告单方制作，不符合证据的客观性、合法性，本院不予采纳。销货清单上反映出的内容，均系原告建造建筑物及构筑物的花费。原告建造建筑物及构筑物的行为没有经过被告同意，因此该笔费用被告不应承担，该证据的证明指向本院不予采纳；关于证据8，本院对其呈现的现场予以认可，但不能证明是被告擅自建造。关于被告的证据，原告对照片和录音均无异议，本院对该两份证据予以采信。关于证人证言，证言能够相互印证，证明被告搭建大棚是经原告同意的，本院对证人证言予以采信。

本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2012年初，原告陈合见为存放海绵，与被告王五山、刘荣翠签订房屋租赁合同。合同约定：被告将解放西路南侧原村果园地一独院1000平方米，厂房500平方米临时租给原告陈合见。合同成立日期为2012年3月10日。租期四年，从2012年3月10日起至2016年3月10日止。每年租金为16000元，每年3月1日前一次性交清。并约定被告把屋顶修好，把大门改大。原告将北屋地面水泥硬化，把北屋三个门安装好。2012年3月3日，原告将2012年3月10日至2013年3月10日的租金16000元交给被告刘荣翠。合同履行期间，原告因维修大门共计花费600元，为租赁场地房后填土、硬化、抹墙、防水共计花费4000元。原告在承租期间，未经被告同意将所租赁的场地部分转租给付康，并未经被告同意在租赁的场地内增建房屋及狗笼、狗舍。2012年11月份左右，经与原告多次协商，被告在租赁的场地内搭建大棚。后原被告均认为对方违约，双方产生纠纷。

本院认为，本案原被告之间签订的租赁合同，合法有效。原告起诉要求解除合同，被告在答辩和反诉中也要求解除合同，本院确认租赁合同解除。原被告双方均同意合同解除的期限是2013年6月27日。原告也同意继续交付租赁费到2013年6月27日截止。因此，双方要求解除合同及被告要求继续支付租赁费的诉讼请求本院予以支持。关于哪一方违约及违约责任如何承担的问题。原告在合同成立后，未经被告同意擅自在租赁场地上增设他物，并擅自将部分租赁场地转租他人的行为，已经构成违约，应当承担违约责任。根据法律规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，被告反诉要求原告恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。依据出租人履行维修义务的规定，原告在承租期间对大门的维修费用以及为租赁场地房后填土、硬化、抹墙、防水的费用，应当由被告承担。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十四条的规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）陈合见与被告（反诉原告）王五山、刘荣翠签订的房屋租赁合同于2013年6月27日解除；

二、被告（反诉原告）王五山、刘荣翠于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈合见支付大门维修费用600元，为租赁场地房后填土、硬化、抹墙、防水的费用4000元，以上共计4600元；

三、原告（反诉被告）陈合见于本判决生效之日起十日内将位于解放西路南侧原村果园地一独院1000平方米、厂房500平方米，拆除增建的房屋及狗笼、狗舍后归还被告（反诉原告）王五山、刘荣翠；

四、原告（反诉被告）陈合见于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王五山、刘荣翠支付2013年3月10日至2013年6月27日的租赁费共计4778元；

五、驳回原告（反诉被告）陈合见的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）王五山、刘荣翠的其他反诉请求。

被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2195元、反诉费75元共计2270元，由原告陈合见承担2154元，被告王五山、刘荣翠承担116元。被告承担的部分暂由原告垫付，待执行时一并支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

                                             审  判  长  苗滋滨

                                             审  判  员  张  倩

                                             人民陪审员  邢和平

                                             二○一三年七月四日

                                             书  记  员  张  玲