王静诉焦作恒基置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案

原告王静，女， 1951年3月2日出生，汉族。

委托代理人宋立成，河南正乾坤律师事务所律师。

被告焦作恒基置业有限公司，住所地：塔南路恒基花园内。

法定代表人王礼福，董事长。

委托代理人张保根，男， 1962年10月13日出生，汉族。

委托代理人王国庆，男， 1958年9月1日出生，汉族。

原告王静诉被告焦作恒基置业有限公司（以下简称恒基置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2012年6月18日向本院提起诉讼，本院于2012年6月18日做出受理决定，于2012年6月18日将受理通知书、举证通知书及开庭传票送达原告王静，于2012年6月19日将起诉状副本、应诉通知书、举证通知及开庭传票送达被告恒基置业公司。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年7月6日、2012年8月1日公开开庭进行审理。原告王静及其委托代理人宋立成，被告恒基置业公司的委托代理人张保根、王国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王静诉称，2003年9月20日，原被告签订商品房买卖合同，原告以每平方米9800元的价格购买了被告位于解放区“百货大楼恒基商厦”内13平方米的商铺，原告以现金支付、租金抵付等方式于2004年之前足额支付了被告全部房款，被告给原告开具了发票。原告于2004年12月2日办理了13.97平方米的房产证。按双方合同约定，原告商铺由被告统一租用，原告不得自行出租，被告按月支付原告房租780.32元，直至2012年5月14日，原告又给被告支付了0.97平方米的差额房款9506元。但被告却以原告没全额支付房款为由，从2012年5月起拒付原告租金。因此，原告诉至法院，要求判令：1、被告支付2012年5月租金780.32元，自6月份起按月支付原告13.97平方米的租金838.54元；2、被告支付违约金3000元；3、诉讼费由被告承担。

被告恒基置业公司辩称，原告并未足额交纳购房款，未交纳部分应当从租金中扣除。因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。

根据原、被告的诉辩意见，本院总结案件争议焦点如下：1、原告是否已足额交纳全部购房款；2、原被告在履行合同中，谁存在违约行为，违约责任如何承担。

原告王静为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》、房产证，证明原被告之间的商品房买卖关系，原告拥有该合同中13.97平方米商品房的所有权，且补充合同中明确说明买受人不得自己出租，由被告统一出租；2、收款收据、契税完税证，证明原告于2012年5月14日补交了0.97平方米的房款，至此原告已足额缴纳全部房款；3、房屋租赁合同，证明自2003年12月起原告以抵扣3年租金的方式交纳房款38220元，该合同到期后，继续按照合同履行，双方存在租赁关系；4、存折明细，证明从2007年1月起至原告起诉前，被告每月向原告支付租金780.32元；5、承诺书，证明原告未向被告交纳面积为0.97平方米房产的房款以前，0.97平方米的房产所有权归被告所有，且被告在承诺书中明确了原告已足额交纳全部房款；6、不动产专用发票办证联，证明原告以租金冲抵、现金交纳的方式足额交纳全部房款。

被告恒基置业公司对原告提交的上述证据质证后，发表了如下意见：对证据1真实性无异议，不能证明原告已足额缴纳全部房款；对证据2的真实性无异议，只能证明原告交纳了0.97平方米的房款，不能证明其余房款也全部交纳；对证据3的真实性无异议；证据4待核实后再质证；证据5有异议，是原告单方意思表示，不能证明原告足额交纳全部房款；证据6与本案无关，不能证明原告足额交纳全部房款。

被告恒基置业公司为支持自己的观点，在庭审中提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原被告双方签订的合同中的商品房面积13平方米，原告于2003年9月缴纳77400元房款，剩余50000元房款以每月780.32元的租金冲抵，至今尚未冲抵完毕；2、《焦作日报》广告，证明被告的商厦2004年10月1日开业，并于当日开始以租金冲抵原告未交纳的房款；3、记帐凭证，证明原告自2007年1月起从被告处领取租金，被告支付了2012年6月的租金58.22元（按0.97平方米计算）。

被告提交的证据，原告质证后发表了如下意见：对证据1的真实性无异议，但在双方签订的合同中，只是明确了3年冲抵房款38220元；证据2与本案无关，租金冲抵房款的时间以双方约定的2004年1月开始计算，不能按照商厦开业的时间计算；对证据3无异议。

原告所提交的证据1、2、3、6，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据4与被告提交的证据3证明指向相同，本院予以采信；证据5是原告单方书写，并无被告盖章予以确认，本院不予采信。被告提交的证据1、3，原告对真实性无异议，本院予以采信；证据2，能够证明被告的商厦开业时间，本院予以采信。

本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2003年9月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以每平方米9800元的价格，购买被告百货大楼恒基商厦内15号13平方米的商品房，总金额为127400元，最终以产权登记面积为准，多退少补；付款方式：2003年9月20日付77400元，余额于2004年4月31日前付清。当日，原被告双方又签订《商品房买卖补充合同》，该合同约定：买受人如愿意将该房出租时，必须出租给本商厦的商户使用，租金的收取按出卖人与合同经营商家签订的合作经营协议的有关规定计算，但买受人须向出卖人交纳租金9%的管理费。2003年11月3日，原被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（原告）将百货大楼恒基商厦15号商铺位租给乙方（被告）使用，使用期限为三年；该铺位3年的租金为38220元。2003年9月21日，焦作市农业税管理局给原告开具了127400元房款4%的契税完税证；2004年11月12日，被告为原告开具了诉争商铺总价款127400元发票的办证联，2012年5月14日，原告向被告交纳0.97平方米房产的房款9506元。另查明，被告于2007年1月起至2012年4月每月向原告支付租金780.32元，2012年6月，被告向原告支付租金58.22元。

本院认为：原被告之间签订的《商品房买卖合同》及《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，应受到法律保护。合同签订后，原告按照约定，以现金交纳及租金抵扣的方式足额交纳全部购房款，原告已履行了合同约定的义务。被告支付了原告一段时间的租金后，以原告未交纳全部购房款为由，不再向原告支付租金的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。2003年9月21日，焦作市农业税管理局给原告开具的127400元房款4%的契税完税证以及2004年11月12日被告为原告开具的诉争商铺总价款127400元发票的办证联，足以说明原告已足额缴纳全部购房款；且如果原告没有交纳全部购房款，被告不应在租金未冲抵完房款的情况下，就按月向原告支付租金。被告以其财务出现差错为由抗辩，没有相关证据证明，本院不予采纳。由于原告已补交了0.97平方米的差额房款，因此被告应当按照商铺总面积13.97平方米支付租金。故原告要求被告支付租金的请求，本院予以支持。但被告已支付的2012年6月租金58.22元应予以扣除。原告要求被告支付违约金的请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：

一、被告焦作恒基置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王静2012年5月租金780.32元，2012年6月租金838.54元，扣除被告已支付的租金58.22元，共计1560.64元；

二、被告焦作恒基置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王静租金由2012年7月起按照每月838.54元计算至双方的租赁合同解除止；

三、驳回原告王静的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费50元，由被告焦作恒基置业有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

                                             审  判  长    郭  岩

                                             审  判  员    周荣应

                                             审  判  员    杜春晖

                                             二○一三年一月十七日

                                             书  记  员    张亚楠