上诉人高燕因与被上诉人河南通利物业管理有限公司（以下简称通利物业公司）物业服务合同纠纷一案

上诉人（原审被告）高燕，女，汉族，1979年4月5日出生。

委托代理人李俊辉，河南久灵律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）河南通利物业管理有限公司。

委托代理人高祥兵，河南世纪通律师事务所律师。

法定代表人王亚楠，总经理。

上诉人高燕因与被上诉人河南通利物业管理有限公司（以下简称通利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2012）管民二初字第796号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高燕，被上诉人通利物业公司的法定代表人王亚楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院查明：2009年7月15日，通利物业公司（甲方）与高燕（乙方） 签订《前期物业服务协议》一份，约定通利物业公司为高燕位于紫金山路135号18号楼1单元206户的物业提供物业管理服务，甲方向乙方收取物业服务费，计算面积按建筑面积（建筑面积在产权证颁发之前按销售面积计，在产权证颁发之后按产权面积计，如产权证面积与销售合同面积有差异，不再退还或补交差额部分物业费），高层建筑每月每平方米1.85元（包括公共用水、公共用电、公共设施设备运行与保养）；物业服务内容包括：对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生、公共秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费采取预收方式，每三个月收取一次，甲方在每个收费周期末月的15日向乙方发放下一周收费周期交费通知，乙方需在每个收费周期首月1日之前交纳下一收费周期的费用，如因乙方原因导致费用缴纳迟延，乙方将承担日千分之三的滞纳金。高燕于2010年1月26日入住涉案房屋，至2010年6月30日高燕均能按时交纳物业服务费，但自2010年7月1日起高燕未再继续向通利物业公司交纳物业管理费，引起争诉。在诉讼过程中通利物业公司提交了郑州市管城回族区物价局《关于河南通利物业管理有限公司物业服务费收费备案的函》，用来证明其收费依据。高燕提交业主调查表15页，以证明前期物业服务协议是被迫签订的；提交有关部门对业主的回复，以证明通利物业公司存在违章建筑、环保、房屋质量等问题。另查明，涉案房屋销售面积为59.46平方米。以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。

原审法院认为:通利物业公司、高燕签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。通利物业公司依照协议约定为高燕入住的紫荆尚都小区提供了物业服务，高燕作为该小区的业主亦应履行协议约定的义务，及时缴纳物业费。高燕拖欠物业费的行为已构成违约，应当承担继续履行的责任，故对通利物业公司要求高燕支付物业费及违约金的诉讼请求，予以支持。涉案房屋销售面积为59.46平方米，每平方米每月应交1.85元物业费，以此计算，2010年7月1日至2012年3月31日期间被告应交物业费为2310元（59.46平方米×1.85元/月/平方米×21个月）。通利物业公司要求高燕支付2310元物业费的诉请证据充分，予以支持。超出部分，不予支持。高燕未按约定时间向通利物业公司交纳物业费，应支付违约金，但协议中约定的按每日千分之三的标准计付违约金过分高于法律规定，高燕亦认为违约金的计算标准过高，法院结合协议的履行情况，兼顾通利物业公司的损失、高燕的过错程度及通利物业公司的预期收益等综合因素，酌情将违约金调整至以日1‰的标准计算，通利物业公司要求违约金过高部分，不予支持。高燕辩称，通利物业公司未按协议履行义务，故高燕不应支付物业费，与查明事实不符，不予采信。高燕辩称，河南通利物业管理有限公司按每月每平方米1.85元收取物业费没有依据，与查明事实不符，不予采信。高燕辩称，高燕和小区业主与通利物业公司签订《前期物业服务协议》时不知道该协议的内容。高燕提供的业主调查表15页，系高燕单方制作，且不能查明调查表签字人的身份，故法院对业主调查表不予采信，高燕此项辩称意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及相关法律之规定，判决如下：一、高燕于本判决生效后十日内支付河南通利物业管理有限公司物业费2310元。二、高燕于本判决生效后十日内以每三个月所欠物业费和该物业费拖欠时间（拖欠时间计算至2012年3月31日）为基础，按日1‰的标准向河南通利物业管理有限公司支付逾期交纳物业费的违约金。三、驳回河南通利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由高燕负担。

高燕不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、通力物业公司在服务期间违章建筑破坏小区的居住环境，影响小区居住质量，且要求高燕每月每平方支付1.85元物业费没有经过物价局的批准。所以高燕不应该支付物业费及违约金。请求二审法院依法改判。

通力物业公司答辩称：我公司与上诉人签订《前期物业服务协议》约定由我公司提供有偿物业管理服务，物业服务收费标准为每月每平方1.85元，如未按照合同约定支付物业费，每延迟一天，按欠缴额的千分之三支付滞纳金。合同签订后，上诉人未按合同约定履行义务，请求二审法院依法维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：高燕与通利物业公司签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，该协议合法有效。通利物业公司已按照协议约定为小区提供物业服务，该小区业主应按协议约定履行支付物业费的义务而未履行，已构成违约，应承担违约责任，故原审法院认定高燕支付通利物业公司2310元物业费正确，本院予以支持，高燕上诉称按照日千分之一的标准赔偿违约金过高，应酌减，本院酌定违约金按照中国人民银行逾期贷款利率四倍的标准计算。高燕上诉称通利物业公司在服务过程中，违章建筑，且收费没有依据的抗辩理由不能证明其目的，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：

一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2012）管民二初字第796号民事判决第一项、第三项。

二、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2012）管民二初字第796号民事判决第二项为，高燕于本判决生效后十日内以每三个月所欠物业费和该物业费拖欠时间（拖欠时间计算至2012年3月31日）为基础，按照中国人民银行逾期贷款利率四倍的标准向河南通利物业管理有限公司支付逾期交纳物业费的违约金。

一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，均由高燕负担。                

本判决为终审判决。

                                             审 判 长  王  怡

                                             审 判 员  闫天文

                                             审 判 员  刘  静

                                             二○一三年七月十七日

                                             书 记 员  解鹏飞