刘力诉刘玉光、被告焦作市众成置业有限责任公司确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

原告刘力，男，汉族，1977年1月11日出生。

委托代理人许立、王红梅，河南河阳律师事务所律师。

被告刘玉光，男，汉族，1968年6月8日出生。

被告焦作市众成置业有限责任公司，住所地焦作市丰收路南侧7号。

法定代表人张小秋，系该公司董事长。

委托代理人原银铃，河南剑源律师事务所律师。

委托代理人王安和，男，汉族，1957年11月26日出生。

原告刘力与被告刘玉光、被告被告焦作市众成置业有限责任公司确认合同无效纠纷一案，原告于2012年5月24日向本院提起诉讼，本院于2012年7月5日作出受理决定，同日将受理通知书、举证通知书送达原告刘力，于2012年8月7日将应诉通知书、举证通知书、起诉状副本送达被告刘玉光，于2012年8月6日将应诉通知书、举证通知书、起诉状副本送达被告焦作市众成置业有限责任公司。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年9月10日公开开庭进行审理。原告刘力及其委托代理人许立、王红梅，被告刘玉光、被告焦作市众成置业有限责任公司的委托代理人原银铃、王安和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘力诉称，原告与被告刘玉光于2008年10月21日签署了合伙购买焦作市解放区民主南路与丰收路交叉口东南角的房屋1736.77平方米的协议，并随后购买了该房屋。根据双方协议的内容，双方任何一方不得擅自处理该房屋，但被告在原告不在家的情况下，私自与第二被告恶意串通将该房屋先与其协议拆除，后又在第二被告分文未付的情况下低价出售给第二被告并办理过户手续。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益已构成违法。故诉至法院，请求判令：1、两被告间的房屋买卖行为无效；2、本案诉讼费由被告承担。

被告刘玉光辩称，1、该房屋是我与刘力共同购买所得，我将名下的房产过户后给被告众成公司时，其对我名下的房产状况是了解的，这个事实给众成公司说过；2、众成公司承诺可以额外给我一些，我将房产转让给众成公司，至今众成公司没有履行双方合同的诚意；3、我将房产过户给众成公司时，刘力不在焦作，确实没有通知过刘力或与其商量过；4、当时与众成公司在房管局签订的房地产买卖契约时，关于价款及价款的支付时间都是虚构的，目的在于合同条件的完备，使得可以办理过户手续。5、现在合同也没有实际履行，众成公司的承诺也实现不了，合同履行遥遥无期，我也要求解除我们双方的合同。

被告焦作市众成置业有限责任公司辩称，要求出具刘玉光与刘力的合伙协议，并要求鉴定时间；我公司与刘玉光签订的合同的证据都只说明是刘玉光一个人，没有合伙人刘力，刘玉光也没有提起过有合伙人，合同有效。不存在案外利益的事实；本案诉讼主体不适格，我公司对原告不是适格的被告，二被告之间的协议是有效的，是双方真实意思表示，请求驳回起诉。

根据原、被告的诉辩意见，本院确立本案争议焦点是：1、原告刘力是否是案件的利益当事人，是否有案件的原告资格；2、原告刘力和被告刘玉光是否在2008年10月21日合伙购买了诉争房屋；3、被告刘玉光与被告焦作市众成置业有限责任公司在签订本案诉争房屋的买卖协议时，是否知道原告是该房屋的所有人，是否存在恶意串通行为以及损害第三人利益的行为；4、在签订协议时，原告是否知道两被告签订该协议，是否认可该协议；5、被告刘玉光所辩称是否存在被告焦作市众成置业有限责任公司承诺的合同外的利益行为，被告刘玉光是否有权利提出该协议解除；6、被告之间关于本案诉争房屋的买卖协议是否有效。

原告刘力为支持自己的主张，向法庭提交了以下证据:1、解放区法院民事调解书以及原告与刘玉光之间签订的合伙购房协议，证明原告与被告刘玉光在2008年签订了合伙买卖协议，原告是本案诉争房屋共有人，对该房屋有所有权；2、二被告之间签订的房屋拆除协议、补充协议一份，被告刘玉光在未征得原告同意的情况下，擅自处理共同财产的情况；3、承诺书，证明两被告串通以合法形式掩盖了购房款支付的事实；4、二被告之间签订的房屋买卖契约，证明交易价格过低，不符合现在市场行情，该契约明确约定价款是以现金方式支付，根本不存在，因为在承诺书中已确认了无需购房款的事实，从双方签订的拆除协议及补充协议来看，只是安置协议，两被告相互串通签订没有房屋对价的买卖契约，目的是房屋能够及时过户。

被告刘玉光对上述证据质证后，发表如下意见：两被告买卖房屋的价格不能以现在的价格来论高低，对其他证据无异议，2008年10月21日的协议是我当时签的。

被告焦作市众成置业有限责任公司对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1真实性无异议，证明指向有异议，不能证明刘力与刘玉光是否存在购房协议，与我公司无关，并对该证据申请鉴定是否是当时所写；对证据2、3无异议；对证据4真实性无异议，反而证明两被告的协议合法有效，是双方的真实意思表示。

被告刘玉光没有提交证据。

被告焦作市众成置业有限责任公司为支持自己的主张，向法庭提交了以下证据:1、刘玉光与解放区农村信用社之间签订的房屋买卖协议；2、解放区农村信用社给被告刘玉光出具的收款收据；3、被告刘玉光名下房屋所有权证存根7份；4、二被告之间签订的房屋拆除协议；5、二被告之间签订的补充协议；6、被告向刘玉光出具的承诺书；7、房屋转移登记申请书7份；8、印花税完税凭证；9、测绘发票；10、房屋评估发票票据2份；11、被告名下房权证，以上证据证明被告刘玉光处分给我公司的房产属于其个人所有，与原告没有任何关系，我公司与刘玉光之间始终没有恶意串通，低价买卖的违法行为，且是双方的真实意思表示，两被告订立的一系列房产协议是真实合法的；12、刘玉光借条3份，共计57万元，证明我公司对刘玉光履行协议的诚信性。

原告刘力对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1-7无异议；对证据8、9、10真实性无异议，所交税款有异议，税金与交易价格相差30多万元；对证据11无异议；对证据12，认为是刘玉光的额外利益，与合同履行无关。

被告刘玉光对被告焦作市众成置业有限责任公司所提交的证据无异议。

对上述当事人出示的证据，本院做如下认证：

对原告刘力出示的证据2、3、4能够说明原告的主张以及案件事实，二被告对该证据均无意见，对该证据本院予以确认；对证据1，被告提出鉴定申请，但是由于不具备鉴定条件，鉴定机关两次退回鉴定，因此，被告并没有出示证据证明原告与刘玉光之间签订协议不合法，对被告的意见本院不予采信，对该证据本院予以确认。

对被告焦作市众成置业有限责任公司所出示的证据1-12原被告均没有意见，本院予以采信为本案事实。证据12本院予以认定为案件事实，但是该借款不是双方房屋交易款。

本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：被告刘玉光在2008年1月通过法院拍卖以709100元的价格购买了位于解放区丰收路南侧焦房权证字第0220100011—17号（共计1736.77平米）房屋。因为刘玉光资金不够，便同原告刘力商量以刘玉光名义共同购买，由原告刘力再出资50万元。购得该房屋后，房产证办理在被告刘玉光名下。原告刘力与被告刘玉光在2008年10月21日补签了协议，约定双方各出资50万元共同购买该房屋，以刘玉光名义办理产权证，对外出租经营，对于该房屋重大变更事项及决策，应该由双方协商同意做出，任何单方行为均视为无效。2009年年底，原告刘力因为经济利益纠纷，同他人产生冲突矛盾，一直没有过问房屋事宜。在2010年3月30日刘力带人将他人打伤，之后负案在逃，2010年4月7日原告刘力归案，经博爱县人民法院判处有期徒刑七个月，羁押至2010年11月6日释放。期间，被告刘玉光因为自己生意经营拖欠外债。在没有告知刘力的情况下，便与被告焦作市众成置业有限责任公司协商卖掉属于刘力和刘玉光共有的本案诉争房屋，在2010年3月15日二被告签订了房屋拆除协议，内容是1、刘玉光同意焦作市众成置业有限责任公司将自己所有的房屋拆除，并在原址盖住宅楼；2、焦作市众成置业有限责任公司赔偿给刘玉光此位置住宅房10套，每套不少于90平米，总面积1000平米，多余或少余部分按2000元每平米补差等内容。协议签订后，二被告又在2010年7月31日又签订了补充协议，内容为如果房屋拆除后，因为第三方原因不能在此建房，焦作市众成置业有限责任公司在其他位置安排住房。二被告为了履行该协议，协商将该房屋过户到焦作市众成置业有限责任公司名下，并以房屋买卖的形式在房管部门办理过户手续。在2010年12月30日为了交易该房屋，双方签订了房地产买卖契约，约定交易价格为491724元，焦作市众成置业有限责任公司于2010年7月31日前将该款一次性支付。但是实际并没有支付房款。之后通过房管部门将产权变更为焦作市众成置业有限责任公司，产权证号为焦房权证解放字第201100451--457。2010年8月9日，焦作市众成置业有限责任公司给付刘玉光借款50万元， 2011年1月13日、2011年9月29日刘玉光又向焦作市众成置业有限责任公司借款3万元、4万元。该三笔借款均为无息，至今焦作市众成置业有限责任公司未向刘玉光主张归还该款或折抵购房款。刘力出狱后，在2011年得知刘玉光将共有房产变卖，就同二被告协商要回房屋，协商无果后，原告向本院起诉要求确认二被告之间的关于买卖房屋的协议无效，形成本案纠纷。诉讼中，被告焦作市众成置业有限责任公司对原被告之间在2008年10月21日签订的协议真实性，时间段申请鉴定，经本院委托，西南政法大学司法鉴定中心以不具备鉴定条件为由两次退回鉴定。

本院认为，原告刘力与被告刘玉光在2008年共同购买位于解放区丰收路南侧的（原焦房权证字第0220100011—17号共计1736.77平米）房屋。该事实由原被告之间的陈述，双方之间签订的协议，以及本院民事调解书可以证实。而被告焦作市众成置业有限责任公司没有举出任何证据推翻该事实。因此本院确认原告刘力为位于解放区丰收路南侧的（原焦房权证字第0220100011—17号共计1736.77平米）房屋共有人，具备诉讼主体资格。刘玉光在自己外债资金困难时，在没有同原告协商达成一致意见的情况下，即与被告焦作市众成置业有限责任公司协商买卖共有房产，通过买卖该房产得到57万无息借款（该款至今尚未归还）的额外利益。该事实从原告、二被告各自陈述，以及博爱县法院对刘力刑事判决羁押时间可以证实，原告刘力对该房屋的整个买卖过程不知情。而根据物权法的相关规定，该不动产属于刘力于刘玉光共同共有，刘玉光无权单独处分该不动产。二被告之间签订的房屋拆迁协议、补充协议，从协议内容上可以看出，焦作市众成置业有限责任公司在没有获得该地段土地使用权的情况下即与刘玉光达成拆迁协议，刘玉光允许焦作市众成置业有限责任公司在该地段开发房产，该协议内容明显违背国家法律规定。二被告在之后签订的房产买卖契约对所约定的交易价格491724元，被告焦作市众成置业有限责任公司至今分文未付，其行为不符合民事活动应遵循的诚实信用原则，不构成物权法规定的关于不动产善意取得的主客观要件。从案件事实可以看出，二被告所签订的房产买卖协议是被告刘玉光为得到额外利益，对共有产权私自处分，明显侵犯原告刘力的共有权。因此原告刘力要求确认二被告之间签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。被告焦作市众成置业有限责任公司辩称原告刘力不具备物权所有人的主体资格，以及自己是真实、公平交易的辩解理由与案件事实不符合，本院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款以及《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，判决如下：

被告刘玉光与被告焦作市众成置业有限责任公司之间签订的（位于解放区丰收路南侧，原焦房权证字第0220100011—17号共计1736.77平米）房屋买卖协议无效。

本案受理费100元、保全费5000元由被告刘玉光承担，暂由原告刘力垫付，执行时由被告刘玉光支付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

                                             审  判  长    孙 晓 勇

                                             审  判  员    张    莉

                                             审  判  员    杜 春 晖

                                             二〇一三年七月二十二日

                                             书  记  员    张 亚 楠