原告温庆波与被告民权县中宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案

原告温庆波，男，1970年8月5日出生，汉族，住所地民权县城关镇工农路东段283号。

被告民权县中宏房地产开发有限公司，住所地民权县人民路东段。

法定代表人王润根，任总经理。

委托代理人孟祥升，河南广民律师事务所律师。

委托代理人符海水，男，1965年8月21日出生，汉族，住所地江西省吉安市吉水县文峰镇。

原告温庆波与被告民权县中宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年4月16日立案受理。依法由审判员吴静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温庆波及被告委托代理人孟祥升、符海水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2009年11月24日原告和被告签订商品房买卖合同，原告购买被告预售的六合锦园第6栋2单元301号商品房，合同约定建设面积为92.67平方米，单价为每平方米1766.84元。原告按照合同约定的时间和付款方式，已付清了全部房款163733元，但是被告没有按照合同约定将验收合格的房屋交付给原告使用，也没有书面通知原告办理交房事宜。原告与被告多次协商逾期违约金事宜，均没有结果。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金27000元。

被告辩称：原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效，按照法律规定已经丧失胜诉权。原告诉称的事实与理由不能成立，被告已经按照双方合同约定的日期于2010年8月31日，通知原告办理交房事宜。原告没有按时办理交房事宜，责任在于原告，被告不应承担违约责任。被告已经通知原告领取房屋钥匙，有物业公司和销售公司可以证明。原告购买的该栋楼房的其他业主均已按时领取房屋钥匙，原告在经被告准时通知的情况下不领取房屋钥匙，属原告故意拖延办理交房事宜，由此造成的损失应当由原告承担。

根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：

1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、原告要求被告支付逾期交房违约金27000元的诉讼请求能否成立。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：第一组证据：1、温庆波身份证复印件一份。2、原告温庆波与被告民权县中宏房地产开发有限公司商品房买卖合同一份。证明原告具备诉讼主体资格，原告与被告于2009年11月24日签订了商品房买卖合同，原告购买了被告预售的六合锦园第6栋2单元301号商品房，合同约定了付款方式、交房期限、违约责任等内容；第二组证据：1、民权县农业税收征收管理局为温庆波出具的契税完税证票据一张。2、民权县房地产抵押服务费票据及民权县房地产交易中心票据各一张。3、民权县公证费票据一张。4、民权县商品房维修基金个人缴存凭证一张。5、民权县中宏房地产开发有限公司收据二张。6、交房证明一份。证明原告已经按照双方合同的约定于2009年11月24日付清了首付房款及相关费用，余款已办理银行按揭。被告却没有按照合同约定在2010年8月31日之前交付符合双方合同约定的房屋，被告应当承担逾期交房的违约责任；第三组证据：袁业伟、齐玉兰证明及身份证复印件各一份。证明在原、被告约定的交房日期到期后，因原告购买的房屋存在质量问题原告一直要求被告维修及赔偿逾期违约金，双方未达成一致意见。被告所预售的房屋至今未验收合格。因此，原告的起诉没有超过诉讼时效。

经庭审质证，被告对原告提供的第一组、第二组证据本身没有异议，对其证明目的有异议，两组证据不能证明被告没有按照合同的约定通知原告办理交房事宜，而被告有证据证明在房屋交付之日，被告已经通知原告办理交房事宜。原告一直拖延到2013年2月18日才办理交房手续，责任在原告，被告不应承担逾期违约责任。对第三组证据有异议，该组证据不能证明原告的诉讼请求没有超过诉讼时效，证明的内容没有写明原告向谁主张的权利，协商的内容也只是房屋漏水事宜，不能证明原告曾向被告主张过房屋逾期违约金的权利，诉讼时效没有发生中断，原告的起诉已超过诉讼时效规定。原告所提供的两份证明，证明人皆与原告有利害关系，齐玉兰系原告的妻子，袁业伟系原告的同事，其出具的证明不具有证据效力。

原告质辨认为，原、被告签订商品房买卖合同，自双方签订之日起生效。按照合同约定被告应当在2010年8月31前取得《竣工验收备案证书》，将验收合格的商品房交付原告，被告至今没有取得《竣工验收备案证书》，也未按照合同约定期限交付房屋，原告有权拒绝办理交房事宜，被告应当承担逾期交房违约责任。被告没有按照合同的约定书面通知原告办理交房手续，在原告向被告提出赔偿逾期违约金的要求时，诉讼时效发生中断，因此原告有权利主张逾期违约金。

被告向本院提交的证据是：第一组证据：1、物业管理交房通知名单一份。证明被告已经按照合同约定电话通知业主办理房屋交付手续；第二组证据：1、河南鑫海房地产咨询有限公司证明一份，2、河南米拉物业管理公司证明一份。证明被告在合同约定的交房之日，经物业公司和销售公司已经通知原告办理交房手续；3、冯伟军、马红超交房证明各一份，证明原告同栋楼房的其他业主经被告电话通知后已经办理了交房手续。原告迟迟不办理房屋交付手续的损失应当由原告承担。

原告对被告提交的两组证据均有异议，被告所提供的两组证据与本案没有关联性，不能证明被告已按照合同的约定书面通知原告办理交房的事宜。被告称经物业公司和销售公司通过电话通知原告办理交房事宜，原告没有接到任何公司通知办理交房的电话，被告的证据恰恰证明被告违反双方合同中关于书面通知原告办理交付手续的约定。

本院认为，原告提交的第一组、第二组、第三组证据形式合法，内容客观真实，符合证据的三性原则，本院予以采信。被告提交的证据与本案不具有关联性，其证据效力本院不予确认。

依据上述有效证据，本院确认以下案件事实，原告与被告于2009年11月24日签订商品房买卖合同，原告购买被告预售的位于民权县人民路东段六合锦园第6栋2单元301号住宅商品房。原告温庆波作为买受人，被告民权县中宏房地产开发有限公司作为出卖人。合同约定出卖人应于2010年8月31日前取得《竣工验收备案证书》后，将验收合格的房屋交付给买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《竣工验收备案证书》并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二的违约金。合同签订后，原告已按照合同约定足额支付了购房款163733元。2011年10月份，原告因购买的房屋存在质量问题，要求被告维修并向被告提出逾期违约金赔偿事宜，双方协商未果。原告于2013年2月18日办理了入住手续。

本院认为,原、被告签订的商品房买卖合同为有效合同，双方应当按照合同约定，全面履行合同义务。原告作为买受人已按合同约定时间将购房款全部交清，被告作为出卖人，应当按照合同约定，在2010年8月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，但被告至今未取得涉案房屋的《竣工验收备案证书》，也未书面通知原告办理交付房屋的有关手续，被告的逾期交房行为已构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。原告要求被告从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付款万分之二的违约金，合法有据，本院予以支持。被告的实际交付日为2013年2月18日。原告有证据证明因被告预售的房屋不符合双方合同约定的交付条件，向被告提出维修和逾期赔偿要求，视为诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，原告的起诉不超过诉讼时效的规定。被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。被告应支付给原告的违约金为：违约天数900天×已交款163733元×0.2‰=29471.94元，即（自2010年9月1日至2013年2月18日止）。原告要求被告支付逾期违约金27000元，原告的诉讼请求不超过被告应付违约金的金额，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

被告民权县中宏房地产开发有限公司自本判决生效之日起三日内支付给原告温庆波逾期交房违约金27000元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费475元，减半收取237.5元，由被告民权县中宏房地产开发有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

                                             审判员  吴  静

                                             二〇一三年五月六日

                                             书记员  薛莹莹