原告窦建国与被告民权县中宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案

原告窦建国，男，1964年7月25日出生，汉族，住所地民权县城关镇人民路东段。

被告民权县中宏房地产开发有限公司，住所地民权县人民路东段。

法定代表人王润根，任总经理。

委托代理人孟祥升，河南广民律师事务所律师。

委托代理人符海水，男，1965年8月21日出生，汉族，住所地江西省吉安市吉水县文峰镇。

原告窦建国与被告民权县中宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月18日立案受理。依法由审判员温桂真适用简易程序公开开庭进行了审理。原告窦建国及被告委托代理人孟祥升、符海水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2010年3月10日原告和被告签订商品房买卖合同，原告购买被告预售的六合锦园第1号楼西单元803号商品房，合同约定面积为123.83平方，单价为每平方1947.83元，原告按照合同约定的时间和价款，一次性支付了全部房款。但是被告没有按照合同的约定期限交房。且逾期交付的房屋存在严重质量问题，窗户打不开，门上部位裸露钢筋，原告跟被告多次协商房屋逾期违约金赔偿及维修事宜，均没有结果。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求判令被告支付原告逾期交房违约金31000元并维修房屋不合格的部位。

被告辩称：原告的诉讼请求不能成立。被告在合同约定的2011年3月31日交房日期时，已通知原告办理交房事宜，原告没有按时办理交房事宜，损失是由原告造成，被告已经通知原告领取房屋钥匙，有物业公司和销售公司可以证明。原告购买的该栋楼房的其他业主均已按时领取房屋钥匙，原告在经被告准时通知的情况下不领取房屋钥匙，责任在原告，被告不应承担责任。被告在交付房屋期间成立了7人维修小组，负责维修房屋质量问题，原告没有向被告反映房屋质量的问题，责任在于原告。被告已经按照合同的约定于2011年3月31日通知原告领取房屋钥匙，而原告一直拖延到2012年12月25日才领取房屋钥匙，属原告方故意拖延办理交房事宜，由此造成的损失应当由原告承担。

根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：

原告要求被告支付逾期交房违约金31000元并要求被告维修房屋不合格部位的诉讼请求能否成立。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：第一组证据：1、窦建国身份证复印件一份。2、原告窦建国与被告民权县中宏房地产开发有限公司商品房买卖合同一份。证明原告具备诉讼主体资格，原告与被告于2010年3月10日签订了商品房买卖合同，原告购买了被告预售的位于六合锦园第1幢西单元803号商品房，合同约定了付款方式、交房期限、违约责任等内容；第二组证据：1、窦建国天然气初装费票据一张。2、补房款票据一张。3、物业费票据一张。4、总房款付费票据一张。证明原告已经按照双方合同的约定于2010年3月10日一次性付清了全部房款及相关费用，被告却没有按照合同约定在2011年3月31日之前交付符合双方合同约定的房屋，被告应当承担逾期交房的违约责任。

经庭审质证，被告对原告提供的两组证据本身没有异议，对其证明目的有异议，该两组证据不能证明被告未通知原告办理交付房屋的事实，而被告所持有的证据能够证明被告已经按照合同约定通知原告办理交房事宜，其他业主均已按时办理了交房事宜，所以被告并没有逾期交付房屋。原告明知双方交房日期，在接到被告通知的情况下没有按时办理交房手续，被告不应承担违约责任，原告对其本身的损失具有过错。

原告质辨认为，原、被告签订商品房买卖合同，自双方签订合同之日起生效。按照合同约定被告应当在2011年3月31日前取得《竣工验收备案证书》并将验收合格的商品房交付原告，但被告至今未向法庭提交涉案房屋已按合同约定期限取得的《竣工验收备案证书》，在合同约定的期限内，被告未将符合合同约定的合格商品房交付给原告使用。按照合同第十一条之规定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交房手续，但是被告并没有按照合同约定的方式通知原告办理交房手续，原告至今没有收到被告任何关于房屋交付手续的书面通知，被告应当承担逾期交房的违约责任。

被告向本院提交的证据是：第一组证据：物业管理交房通知名单一份，证明被告已经按照合同约定电话通知业主办理房屋交付手续；第二组证据：1、河南鑫海房地产咨询有限公司证明一份，证明被告在合同约定交房期限内，经物业公司和销售公司通知原告办理交房事宜的事实。2、冯伟军、马红超交房证明各一份。证明其他业主在经被告电话通知后已经到被告处办理了交房手续。

原告对被告提交的两组证据均有异议，被告所提交的两组证据与本案没有关联性，不能证明被告已按照合同的约定书面通知原告办理交房的事宜。被告称经物业公司和销售公司通过电话通知原告办理交房事宜，证明被告已经违反了双方合同中关于书面通知原告办理交付手续的约定。被告在商品房保修范围和保修期限内应当承担保修义务，原告所购买的商品房存在严重质量问题，被告应当对此承担维修责任。

本院认为，原告提交的两组证据形式合法，内容客观真实，符合证据的三性原则，本院予以采信。被告提交的证据与本案不具有关联性，其证据效力本院不予确认。

依据上述有效证据，本院确认以下案件事实：原告与被告于2010年3月10日签订商品房买卖合同，原告购买被告预售的位于民权县人民路东段六合锦园第1幢西单元803号住宅商品房。原告窦建国作为买受人，被告民权县中宏房地产开发有限公司作为出卖人。合同约定该住宅商品房总价款为241200元。出卖人应于2011年3月31日前取得《竣工验收备案证书》后，并将验收合格的房屋交付给买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《竣工验收备案证书》并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，即逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二的违约金。合同签订后，原告已按照合同约定足额支付了购房款241200元，并于2012年12月25日办理了入住手续。

本院认为,原、被告签订的商品房买卖合同为有效合同，双方应当按照合同约定，全面履行合同义务。原告作为买受人已按合同约定时间将购房款全部交清，被告作为出卖人，应当按照合同约定，在2011年3月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，被告未取得涉案房屋的《竣工验收备案证书》，也未书面通知原告办理交付房屋的有关手续，被告的逾期交房行为已构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。原告要求被告从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付款万分之二的违约金，合法有据，本院予以支持。原告以所购的商品房存在严重质量问题，要求被告进行维修，但因原告未提交有关证据，其诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩理由不能成立，本院不予支持。该商品房的实际交付之日为2012年12月25日。被告应支付给原告的违约金为：违约天数634天×已交款241200元×0.2‰=30584.16元，即（自2011年4月1日至2012年12月25日止）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告民权县中宏房地产开发有限公司自本判决生效之日起三日内支付给原告窦建国逾期交房违约金30584.16元；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费580元，减半收取290元，由被告民权县中宏房地产开发有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

                                             审判员  温桂真

                                             二〇一三年五月三日

                                             书记员  薛莹莹