上诉人贾永刚、华叶红因与被上诉人朱媛房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审被告、反诉原告）贾永刚，男，汉族，1971年5月25日出生。

委托代理人朱国庆，河南豫威律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）华叶红，女，汉族，1971年12月13日出生。

委托代理人朱国庆，河南豫威律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）朱媛，女，汉族，1983年11月10日出生。

委托代理人孙乐，河南豫都律师事务所律师。

委托代理人郎万辉，河南豫都律师事务所实习律师。

上诉人贾永刚、华叶红因与被上诉人朱媛房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2012）  开民初字第3513号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贾永刚、华叶红委托代理人朱国庆，被上诉人朱媛委托代理人孙乐，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2010年10月31日，朱媛与华叶红通过郑州大家房地产营销策划有限公司中介签订《房屋买卖合同》一份，约定华叶红将自己名下位于郑东新区通泰路66号院1号楼2单元1701户的房产出售给朱媛，成交价为88万，出售方房产为按揭贷款购得。2010年11月6日，朱媛、华叶红及大家中介公司在原合同基础上达成补充协议一份，约定朱媛应于2010年11月6日支付华叶红房屋首付款15万元，华叶红将房屋交于朱媛装修、居住、使用；在房产证下发后过户当日支付23万元，余款支付以银行贷款为准，待华叶红取得房产证且解押完毕之后，双方及中介应在20个工作日内办理房屋过户手续。合同签订后，朱媛分别于2010年11月6日、2010年11月26日向华叶红支付首付款15万元和房款23万元，华叶红出具了收条。华叶红于2010年11月26日取得争议房产的房产证。郑州市金水区档案馆出具的离婚协议书显示，贾永刚、华叶红于2010年9月6日在金水区民政局协议离婚，该离婚协议载明双方婚后无房产，而贾永刚、华叶红向房产中介提供的离婚协议载明争议的房产归男方所有，贾永刚、华叶红提交的房产证显示，该房产2011年1月25日已过户登记在贾永刚名下。

2011年5月11日，朱媛与贾永刚、华叶红达成协议一份，协议约定朱媛在原合同的基础上再向贾永刚支付3万元房款，并承担2010年11月6日至房屋过户至朱媛名下之日期间的物业费和水电费；鉴于争议的房产已过户至贾永刚名下，三方同意继续履行房屋买卖合同。本协议签订后的次日，三方共同到银行办理二手房贷款手续，如批准的贷款额度低于50万元，朱媛应负责补齐差额部分，差额部分应于办理过户之时支付到位。如因朱媛及政策原因致使贷款审批不能通过，在知悉情况之日起十五日内，朱媛应备齐剩余的50万元房款打入资金监管账户。自此协议生效之日，朱媛支付贾永刚3万元增加的房款，贾永刚允许朱媛入房装修，并在两日内与物业协调好恢复该房屋的供水供电。关于违约责任三方约定，如在履行此协议过程中原告违约，华叶红有权解除合同，贾永刚、华叶红均不必继续履行过户义务，朱媛承担20万元违约金，且不得向贾永刚、华叶红主张装修费用；如贾永刚、华叶红违约，朱媛有权解除合同，贾永刚另承担20万元违约金。三方协议签订当日，朱媛支付贾永刚房款3万元，贾永刚出具了收条。2011年5月23日，朱媛按照合同约定到建设银行郑州金水支行百花路营销中心递交贷款材料，并于同年5月25日通过预审。2011年6月1日，朱媛缴纳房屋契税6700.27元。2011年6月8日，朱媛未履行合同与郑州住房置业担保有限公司签订个人购买私有住房贷款阶段性担保委托合同一份，并交纳了有关费用。2011年6月22日，朱媛通知贾永刚称50万元已准备好，要求当天下午将钱给贾永刚，贾永刚称签的有合同就按合同办；2011年7月8日，朱媛告知贾永刚贷款已经下来，要求第二天去过户，贾永刚明确表示不去。2011年8月15日，中介方郑州大家房地产营销策划有限公司出具书面证明一份，载明2011年6月22日朱媛将50万元现金放在中介处，中介工作人员通知贾永刚来取钱，贾永刚不去；2011年7月6日，中介收到建行通知，贷款已发放；2011年7月8日，中介打电话到郑东新区房管部门，得知贷款已到达资金监管账户，可以办理过户，中介通知贾永刚配合原告过户，贾永刚拒绝办理过户手续。

2010年12月27日，中介方郑州大家房地产营销策划有限公司出具情况说明一份，称朱媛、贾永刚、华叶红在合同履行过程中卖方明确提出涨价，否则不配合朱媛办理银行贷款手续及过户手续，2010年11月6日达成补充协议朱媛支付15万元后，华叶红于2010年12月21日到物业要求对争议房屋停水停电，导致朱媛无法进行装修，朱媛支付华叶红23万元后，华叶红也未办理解押手续。正弘山客服中心出具情况说明称2011年8月11日晚，贾永刚、华叶红到客服中心要求值班人员将家中的水电停掉。根据2010年10月31日房屋买卖合同中约定的仲裁条款，发生争议后朱媛向郑州仲裁委员会提起仲裁申请，仲裁委认定朱媛不构成违约，华叶红存在违约行为，裁决支持朱媛的仲裁请求，为朱媛办理过户手续。该仲裁裁决生效后，朱媛申请执行，河南省郑州市中级人民法院出具的（2012）郑执一字第206号执行裁定书显示，因争议房产的产权证所有人为仲裁案外人贾永刚，且存在两个房产证，故不予执行。

另查明，朱媛、贾永刚、华叶红争议的房产在房管部门登记的信息为郑州市郑东新区通泰路66号院1号楼2单元17层175号、176号，产权证证号为：1101009785号、1101009756号。

庭审询问时，贾永刚、华叶红称争议房屋的钥匙已交给朱媛，朱媛称自己已将房子装修，并入住，但停水、停电。该院询问贾永刚、华叶红是通过何种方式、何时通知朱媛解除合同的，贾永刚、华叶红称是以电话的方式通知的，2011年6月11日、6月16日通知了两次，朱媛对此不予认可，称贾永刚、华叶红从未通知过朱媛解除合同。

本案在审理过程中，朱媛申请对争议的房产采取保全措施，并提供了相应的担保，该院依法裁定采取了保全措施。该院受理该案后，经调解未果。

原审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

该案中，经查，朱媛与华叶红以及三人签订的三方协议均系双方的真实意思表示，不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对双方均具有法律约束力。根据朱媛与华叶红2010年11月6日达成的补充协议约定，在华叶红取得房产证且解押完毕后，双方及中介应在二十个工作日内办理房屋过户手续，而华叶红于2010年11月26日取得房产证，未向朱媛办理房产过户；2011年1月25日，华叶红将争议房产过户与其前夫贾永刚，致使朱媛的过户目的无法实现，此事实已经生效的仲裁裁决书确认，该院予以认定，华叶红与朱媛达成房屋买卖合同并收取朱媛部分房款后，华叶红又将该房产过户给贾永刚的行为已经构成违约，应当承担相应的责任。从庭审查明的事实看，朱媛前后按约定共向贾永刚、华叶红支付房款410000元，并按照约定办理了银行贷款，银行也按照规定办理了放款手续将贷款打入房产管理部门资金监管账户，故该院认为朱媛已经履行了合同约定的付款义务，现争议房屋的过户条件已经成就，房屋也已经交付朱媛，故贾永刚、华叶红应当协助朱媛办理过户手续；贾永刚作为争议房产的登记所有权人，与朱媛及华叶红签订了三方协议，继续履行卖房合同，该三方协议对各方均有法律约束力，现贾永刚拒绝协助过户缺乏事实和法律依据，违反了三方协议的约定，存在违约行为，该院对此予以认定。朱媛要求贾永刚、华叶红协助办理过户的诉讼请求合法有据，故该院予以支持。

对于朱媛请求的违约金20万元，经查关于违约责任三方协议有明确约定，对此该院予以认可，现朱媛向贾永刚、华叶红支付购房款累计达41万元，但因贾永刚、华叶红的违约行为造成本案争议房屋至今未能过户，故应当承担约定的违约金，因三方约定的违约金20万元的承担主体为贾永刚，故该项民事责任应由贾永刚一人承担，朱媛要求贾永刚、华叶红承担与约定不符，该院不予采纳。

对于贾永刚的反诉请求，贾永刚称是以电话的方式通知朱媛解除合同的，2011年6月11日、6月16日通知了两次，但并未提交足以证明其主张的相应证据，且朱媛对贾永刚的该项陈述不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，对贾永刚的该项主张该院不予支持，不能认定贾永刚已通知朱媛解除了协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中朱媛支付41万元房款后，又到银行办理了贷款，且贷款已实际到位，贾永刚、华叶红已将房屋交付朱媛装修居住，合同已经切实履行，不符合法定的解除情形，贾永刚反诉要求朱媛承担违约并赔偿财产损失3万元的反诉请求证据不足，故该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决被告贾永刚、华叶红于本判决生效后三十日内协助朱媛将位于郑州市郑东新区通泰路66号院1号楼2单元17层175号、176号（产权证证号为：1101009785号、1101009756号）的房产过户至朱媛名下；贾永刚支付朱媛违约金二十万元，于判决生效后十日内付清；驳回朱媛的其他诉讼请求；驳回贾永刚、华叶红的反诉请求；本诉案件受理费一万二千五百元及诉讼保全费三千八百七十元，共计一万六千三百七十元，由贾永刚、华叶红负担；反诉案件受理费二千三百七十五元，由贾永刚、华叶红负担。

宣判后，贾永刚、华叶红不服原审法院判决，向本院上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误。2011年5月11日，贾永刚、华叶红与朱媛三方签订房屋买卖协议书，协议书第四条约定“本协议签订后的次日，乙、丙双方共同到银行办理二手房购房贷款手续。”第五条约定如银行自双方交齐贷款手续之日起30日内未发放贷款，朱媛于次日将50万元现金交给贾永刚、华叶红；第六条同时约定如因乙方（被上诉人）及政策原因致使房屋贷款审批不能通过，在知悉该情况之日起十五日内，乙方应备齐剩余的50万元房款，打入资金监管账户；第十条约定如履行过程中乙方违约，甲方有权解除已经签订的房屋买卖合同及本三方协议，不必继续履行过户义务。乙方除承担上述条款违约责任外，另承担20万元违约金，且不得向甲方或丙方主张装修费用。¨…截止20l1年6月11日，朱媛并没有按照约定的期限即30天内将50万元交付给贾永刚、华叶红或者打入资金监管账户，于是贾永刚、华叶红电话通知朱媛解除合同，解除合同通知这一点在仲裁裁决中已经得到了印证。2011年5月12日，贾永刚与朱媛按照协议约定到中国邮政储蓄银行办理房屋贷款手续，手续审核通过后十多天，邮政银行通知不能够保证30天内放款，朱媛找到贾永刚、华叶红去了另外一家银行（朱媛提交的建设银行）办理房贷手续，截止2011年7月8日，朱媛通知贾永刚贷款已经下来。6月22日己经远远超过三方约定的30天期限，显然朱媛已经违约。解除合同的通知贾永刚、华叶红不单单是通知给了朱媛，而且还通知了当时主持仲裁的仲裁员。贾永刚、华叶红通知朱媛解除合同，朱媛违约之日起，朱媛拒不腾房的行为严重侵犯了贾永刚的权利，由于朱媛的违约行为给贾永刚造成的财产损失，贾永刚有权要求赔偿。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，改判驳回朱媛诉讼请求，支持贾永刚、华叶红一审反诉请求。一、二审诉讼费用由朱媛负担。

针对贾永刚、华叶红上诉，朱媛答辩称，华叶红在履行2010年10月31日房屋买卖合同中存在违约行为，主要表现为华叶红采用虚假材料擅自离婚析产，要求增加房款的行为构成违约。在履行2011年5月11日合同中，贾永刚拒绝按照合同约定接收房款、拒绝按照约定履行房屋过户、停水停电行为，构成违约。朱媛按照合同约定履行了自己的义务，违约责任不在朱媛一方。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院一致。

本院认为，华叶红、贾永刚与朱媛之间签订的《房屋买卖合同》、《协议书》，双方意思表示真实，合法有效，均应依约履行。2011年1月25日，华叶红将争议涉案房屋过户与其前夫贾永刚的行为，导致朱媛的过户目的无法实现，此事实业经郑州仲裁委员会（2010）郑仲裁字第399号裁决书确认，该裁决书已经产生法律效力。2013年5月16日郑州住房置业担保有限责任公司出具的《郑州市存量房交易结算资金监管证明》显示，存款人朱媛已将67万元存入存量房交易结算资金专用账户。但依据华叶红、朱媛、贾永刚2011年5月11日三方《协议书》第五、六条的约定，三方并未就银行贷款条件成就与否的后续义务进行明确约定，华叶红、贾永刚认为朱媛没有按照协议约定及时支付房款，而朱媛提供证据显示其已将贷款存入资金监管账户，在双方何方违反协议约定在先问题上，双方均未提供有效证据支持其主张，故原审法院按照协议约定判令贾永刚向朱媛支付违约金20万元，明显有失公平，应当予以撤销。华叶红、贾永刚主张其已通过电话的方式通知朱媛解除合同，但未能提供有效证据支持其主张，故贾永刚、华叶红主张合同解除的事由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的法定情形，贾永刚、华叶红一审反诉请求亦无有效证据支持，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2012）开民初字第3513号民事判决第一项；

二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2012）开民初字第3513号民事判决第二项；

三、驳回朱媛的其他诉讼请求；

四、驳回贾永刚、华叶红的反诉请求。

一审案件本诉受理费、保全费16370元，由朱媛负担3763元，由贾永刚、华叶红负担12607元。一审案件反诉费用2375元，由贾永刚、华叶红负担；二审案件受理费14875元，由朱媛负担3420元，由贾永刚、华叶红负担11455元。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  宁  宇

                                             审  判  员  张  红

                                             审  判  员  杨成国

                                             二O一三年七月十六日

                                             书  记  员  黄莉敏