涂碎红与西峡县华府物业管理有限公司、河南合立置业有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）：涂碎红。

委托代理人：周源，河南龙城律师事务所律师。（特别授权）

被上诉人（原审原告）：西峡县华府物业管理有限公司。住所地：西峡县城仲景大道西段1038号。

法定代表人：吕明波，该公司总经理。

委托代理人：刘杰，该公司工作人员。（特别授权）

原审第三人：河南合立置业有限公司。住所地：郑州市郑东新区商务内环A48-49号2幢505室。

法定代表人：林峰，该公司董事长。

上诉人涂碎红与被上诉人西峡县华府物业管理有限公司（以下简称华府物业公司）、原审第三人河南合立置业有限公司（以下简称合立置业公司）物业服务合同纠纷一案，华府物业公司于2012年7月5日向西峡县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令涂碎红支付物业管理费24819元。原审法院于2013年1月7日作出（2012）西民商初字第187号民事判决。涂碎红不服，向本院提起上诉，本院2013年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月13日公开开庭进行了审理。涂碎红的委托代理人周源，华府物业公司的委托代理人刘杰到庭参加诉讼，合立置业公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2008年10月10日，涂碎红与合立置业公司签订商品房买卖合同五份，涂碎红购买合立置业公司开发的新天地小区11幢2—5层、12幢3层商铺。合同对双方权利义务、价款、违约责任、物业管理服务费用等事项进行了约定。其中合同附件四第六条约定：“出卖人已明确告知买受人，在出卖人履行交付义务后，买受人是否领取钥匙，买受人均应执行《物业管理条例》中业主应承担的责任和义务，并缴纳物业管理费用”。2010年6月23日，合立置业公司与华府物业公司签订物业管理服务委托合同，约定由华府物业公司对合立置业公司开发的新天地小区一期、二期工程的独立商铺、商场、高层住宅进行物业管理。合同分别对委托管理事项、期限、双方权利义务、物业管理服务费用、事项、违约责任、附则进行了约定。其中物业管理服务费用第二十条第1项约定：“物业管理费：(1)高层住宅0.9元/平方米/月(2)独立商铺1.2元/平方米/月(3)商场1.4元/平方米/月”。第二十条第4项约定：“空置房：项目未售出的物业，其管理费由合立置业公司按50％的标准承担；未办理交付手续的物业，物业管理费由合立置业公司按70％的标准承担(每季度末结算一次)；已办理交付手续但尚未装修入住的物业，物业费由业主按70％的标准承担，由合立置业公司负责催缴。”2011年1月12日，合立置业公司向涂碎红交付了新天地小区11幢2—5层、12幢3层商铺，涂碎红在商品房交接书上签名。

华府物业公司与涂碎红签订了物业管理服务协议及业主临时公约，在协议中约定了双方权利义务、物业管理服务内容、违约责任等事项。但在该协议中，双方未对委托管理期限、物业管理服务费一栏进行填写，为空白。协议签订后，华府物业公司在协议上盖章，涂碎红在协议上签名，双方未在协议尾部注明签字日期。

物业管理服务协议签订之后，华府物业公司对涂碎红所购的新天地小区11幢2—5层商铺的物业服务管理费每层均按面积748.18平方米×1.4元/平方米/月×70％计收，认为涂碎红应支付11幢2层2011年1月13日至2011年6月30日物业管理服务费4106元，11幢3层2011年1月13日至2011年6月30日物业管理服务费4106元，11幢4层2011年1月13日至2011年12月31日物业管理服务费8503元，11幢5层2011年1月13日至2011年6月30日物业管理服务费4106元，12幢3层2011年1月13日至2011年6月30日物业管理服务费3998元，共计24819元。涂碎红按照1.4元/平方米/月标准向华府物业公司支付了部分物业管理费，但对华府物业公司起诉的24819元认为合同未约定，拒绝支付，遂引起纠纷。

原审法院认为：涂碎红与华府物业公司自愿签订物业管理服务协议，协议内容不违反法律、法规，为有效合同。华府物业公司依据物业管理协议向涂碎红主张权利，其诉请理由正当，应予支持。涂碎红购买了新天地小区11幢2—5层、12幢3层商铺，2012年1月12日出售方合立置业公司向涂碎红交付了上述商铺，依据涂碎红与合立置业公司签订的购房合同约定，商铺交付后物业管理费由涂碎红承担，因此涂碎红应向物业管理方华府物业公司支付房屋交付后的物业费。涂碎红辩称签订物业管理服务协议时未对2011年1月13日至2011年6月30日物业费收取标准进行约定，可不必支付。原审法院认为，华府物业公司与涂碎红签订的物业管理协议中关于物业费收费标准一栏虽为空白，但涂碎红所购的新天地小区11幢2、3、5层、12幢3层商铺，已经按1.4元/平方米/月的标准向华府物业公司支付了2011年下半年的物业管理费，由此可以证明物业管理协议已经成立并生效，双方已按协议实际履行。涂碎红辩称双方没有约定缴费标准，拒绝支付2011年1月13日至2011年6月30日的物业管理费，其辩称理由无事实及法律依据，不应采纳。综上，涂碎红应支付华府物业公司11幢2、3、5层2011年1月13日至2011年6月30日物业管理费每层4106元（748.18平方米×1.4元/平方米/月×6个月×70％，扣除12天293元），11幢4层2011年1月13日至2011年12月31日的物业管理费8503元（748.18平方米×1.4元/平方米/月×12个月×70％，扣除12天293元），12幢3层2011年1月13日至2011年6月30日物业管理费3998元（728.64平方米×1.4元/平方米/月×6个月×70％，扣除12天286元），共计24819元。依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第六十二条之规定，原审法院作出如下判决：涂碎红于本判决生效后十日内支付华府物业公司物业管理费24819元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，由华府物业公司承担120元，林爱钗承担460元。

涂碎红上诉称：一、双方虽然签订了物业管理协议，但物业费收取标准一栏为空白，因此华府物业公司收取物业管理费无依据。二、2011年后半年物业管理费是华府物业公司阻碍商铺正常使用的情况下逼迫承租户缴纳的，并非是涂碎红主动交纳。原审认为我方支付了2011年下半年物业管理费，进而认定物业管理协议成立生效，其认定有误，我方不应缴纳物业管理费。

华府物业公司辩称：一、关于物业管理费的计收标准在我公司与合立置业公司的物业管理服务合同以及我公司与涂碎红之间的物业管理服务合同中均有明确约定，涂碎红已接收商铺使用，应按约支付物业管理费。二、华府物业公司按照物业管理合同约定进行了公共服务，涂碎红虽缴纳了2011年下半年的物业管理费，但仍拖欠2011年上半年物业管理费，应及时补交。

合立置业公司未进行答辩。

依据双方当事人的诉辩情况，并征询双方当事人的意见，本院归纳本案的争议焦点为：涂碎红应否交纳11幢2、3、5层、12幢3层商铺2011年上半年及11幢4层商铺2011年全年的物业管理费，如果交纳应按何种标准。

本院经审理，除对原审查明事实予以确认外，另查明：1、在涂碎红与华府物业公司签订的物业管理服务协议第一条第二款约定：涂碎红依据开发商合立置业公司与华府物业公司签订的物业管理服务委托合同的规定，向华府物业公司交纳物业管理费等相关费用。2、合立置业公司与华府物业公司签订的物业管理服务委托合同，约定：“商场1.4元/平方米/月，已办理交付手续但尚未装修入住的物业，物业费由业主按70％的标准承担。”

本院认为：涂碎红与华府物业公司在平等互利的基础上签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，所签订的协议为有效合同。华府物业公司依据物业管理协议的约定要求涂碎红支付物业管理费，其诉请理由正当，应予支持。2012年1月12日合立置业公司已向涂碎红交付了商铺，依据涂碎红与合立置业公司签订的购房合同约定，商铺交付后的物业管理费应由涂碎红支付，因此涂碎红应向华府物业公司支付物业费。涂碎红上诉称其与华府物业公司签订的物业管理协议未对收费标准进行约定，故不应支付。虽然华府物业公司与涂碎红签订物业管理协议时未在物业费收费标准一栏进行填写，但该协议第一条第二款明确约定：涂碎红依据开发商合立置业公司与华府物业公司签订的物业管理服务委托合同的规定，向华府物业公司交纳物业管理费等相关费用。同时在合立置业公司与华府物业公司签订的物业管理服务委托合同中明确约定：“商场1.4元/平方米/月，已办理交付手续但尚未装修入住的物业，物业费由业主按70％的标准承担。”因此涂碎红应按1.4元/平方米/月的标准，向华府物业公司支付新天地小区11幢2- 5层、12幢3层商铺的物业管理费。涂碎红已经交纳了11幢2、3、 5层、12幢3层商铺2011年下半年的物业管理费，但拖欠11幢2、3、 5层、12幢3层商铺2011年上半年和11幢4层全年的物业管理费共计24819元，应予支付。涂碎红的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费580元，由涂碎红负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长     张 万 波

                                             审  判  员     李 锡 敏

                                             审  判  员     郭 林 慧

                                             二〇一三年五月十五日

                                             书  记  员     张    婉