鹤壁市淇滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淇滨民初字第1726号
原告鹤壁市棉麻公司。
法定代表人冯大勇，该公司经理。
委托代理人郭成民，男，1962年7月1日出生，汉族，代理权限为代为放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉。
委托代理人李连中，男，1966年3月19日，汉族，代理权限同上。
被告高雁，女，1972年1月1日出生，汉族。
原告鹤壁市棉麻公司（下称棉麻公司）与被告高雁房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年8月13日受理后，由审判员王丽芳独任审判，于2014年9月17日公开开庭进行审理。原告棉麻公司委托代理人郭成民、李连中，被告高雁到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转入普通程序审理，于2014年10月28日公开开庭进行了审理，原告棉麻公司委托代理人郭成民、李连中到庭参加诉讼，被告高雁经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告棉麻公司诉称：我公司于2012年4月10日与被告高雁签订了一份房屋租赁合同。在合同履行过程中，我公司按照合同约定将座落在华山路临街综合楼出租给被告高雁使用，而被告高雁从2013年起未能按照合同约定及时支付租赁费。截止2014年8月9日，被告高雁欠我公司租赁费17万元。按照合同约定，我方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担。被告高雁逾期交付房租，每逾期一日，由我方按月租金额的20%向被告加收违约金。为维护我方的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告高雁给付2013年4月10日至2014年4月9日期间所欠的的房屋租赁费7万元及2014年4月10日至2014年8月9日期间的房屋租赁费10万元；2、解除房屋租赁合同；3、由被告高雁按月租金的20%支付2014年4月10日至2014年8月9日期间的违约金。
被告高雁未答辩。
因被告高雁未到庭参加诉讼，本院根据原告棉麻公司的诉称意见，归纳本案的调查重点为：原告棉麻公司要求被告高雁给付房屋租赁费17万元并解除房屋租赁合同及由被告高雁按月租金的20%支付违约金有无事实和法律依据。
围绕本案调查重点，原告棉麻公司提交下列证据：
1、房屋租赁合同1份，证明：原、被告双方在2012年4月10日签订房屋租赁合同，由被告高雁租赁涉案房屋，合同约定由被告高雁与我公司提前一个月协商下一年房租，付款方式约定，按年缴，先交款后使用，被告高雁应在合同期内提前10日缴纳下一年的房租；
2、2013年5月6日通知1份，证明：被告高雁违约欠房屋租赁费未给，被告高雁也已接到欠费通知，且有被告高雁的签名；
3、2013年6月4日被告高雁书写的保证书1份，证明：被告高雁保证在2013年6月30日前全部结清剩余房租，同时证明被告高雁违约，未按约定时间支付房租，要求同被告高雁解除合同，并支付违约金；
4、2013年7月3日鹤壁市棉麻公司通知1份及涉案现场照片2张、光盘1张，证明：已通知被告高雁交清所欠房租，被告高雁拒不签字，在涉案房屋处张贴通知，同时证明被告高雁违约，要求同被告高雁解除合同，并支付违约金。
5、鹤壁市房管局鹤房综（2014）43号文件（打印件）、2014年10月13日的鹤壁日报及涉案房屋的房产证各1份，证明：涉案房屋的租赁价格低于市场价格，涉案房屋面积为1245.42平方米，属于三类地段，按每平方米60元计算，房屋租赁费每月应为7.47万元，我公司按每年30万元要求被告高雁支付房屋租赁费符合约定。
被告高雁未到庭发表质证意见，视为放弃质证权利。
2014年10月8日，本院对被告高雁提供的证人郑某某就涉案相关情况进行询问，并制作笔录，郑某某称，被告高雁给其打电话，称合同已签好了，让一块儿吃顿饭，当时一块吃饭的有七、八个人，在饭桌上，其听到棉麻公司的经理冯大勇说签了五年的合同，五年内房费也不长，如果生意不好，还可能降房费。
经庭审质证，原告棉麻公司对该询问笔录有异议，认为郑某某的陈述不属实，其公司经理冯大勇没有说过不涨房租及可能降房费的话，且证人未出庭接受质询，其公司不认可。
本院认为：原告棉麻公司提交的证据1房屋租赁合同，由双方当事人的签字、盖章，内容客观，与本案具有关联性，对此本院予以采信；证据2上有被告高雁的签名，可以证明原告棉麻公司通知被告高雁交纳所欠费用的情况，对此本院予以采信；证据3系被告高雁所书写，对此本院予以采信；证据4可以证明原告棉麻公司到苏氏牛骨头饭店张贴通知的情况，对此本院予以采信；证据5中鹤房综（2014）43号文件系鹤壁市房产管理部门就鹤壁市2014年房屋租赁指导租金及人均租住面积最低标准的公布，鹤壁日报第2版系记者对鹤壁市房屋租赁市场价格情况进行的调查，该两份证据能够相互印证鹤壁市各类地段的租金标准情况，对此本院予以采信；涉案房产证系鹤壁市房产管理局颁发，与本案具有关联性，对此本院予以采信。
对郑某某的陈述，因证人未出庭接受质询，且原告棉麻公司对郑某某陈述的内容不予认可，被告高雁也未提交其他证据相印证，对该陈述内容本院不予认可。
依据上述本院确认的有效证据，结合当事人的陈述意见，本院确认以下案件事实：
2012年4月10日，原告棉麻公司与被告高雁签订房屋租赁合同，内容主要为：“甲方：（出租方）鹤壁市棉麻公司乙方：（承租方）甲乙双方经充分协商，同意就下列房产租赁事项，订立合同，共同遵守。一、甲方自愿将座落在华山路临街综合楼出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房产做了充分了解，愿意承租该房屋。二、甲乙双方议定的上述房屋第一年房租为：人民币（大写）二十三万元整。以后各年房租随行就市，乙方需提前一个月与甲方协商下一年房租。……租赁期限为五年，即2012年4月10日至2017年4月9日止。付款方式：按年缴，先交款后使用，合同期内如乙方不按时提前10日内交款，视同乙方违约，合同自动解除。三、违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房产租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的20%向乙方加收违约金（也可视同乙方违约）。……”合同签订后，原告棉麻公司将租赁物交付被告高雁，被告高雁支付原告棉麻公司第一年的租赁费23万元。2013年4月10日前，被告高雁未按约定期限缴纳第二年房屋租赁费，2013年5月6日，原告棉麻公司向被告高雁催要房屋租赁费，2013年6月4日，被告高雁向原告棉麻公司出具保证书，内容为“6月6日先交房费2万元，余额6月30日前保证全部结清”。但被告高雁仍未付清房屋租赁费，2013年7月3日，原告棉麻公司在涉案房屋的门口张贴解除合同通知，并限期五日内搬清涉案房屋内的财产。2014年7月16日，被告高雁共支付房屋租赁费23万元。原告棉麻公司以被告高雁未按约定支付房屋租赁费为由，诉至法院。
2014年鹤壁市营业用房三类地段的租金标准为每平方米90-60元（不含60元），涉案房屋面积为1245.42平方米，所处
地段华山路属于三类地段，月租金为112087.80-74725.20元。
本院认为：原告棉麻公司与被告高雁签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告棉麻公司按合同约定将涉案租赁物交付被告高雁使用，被告高雁应当按照合同约定支付每年租金的义务，但被告高雁在支付第一年房屋租赁费23万元后，未按合同约定的期限支付原告棉麻公司第二年的房屋租赁费，其行为已违反合同约定，构成违约，根据双方签订的房屋租赁合同第三条的约定，原告棉麻公司要求解除租赁合同的条件已成就，原告棉麻公司要求与被告高雁解除房屋租赁合同并支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。
本案中，原告棉麻公司主张第二年的房屋租赁费为30万元，要求被告高雁支付第二年所欠的的房屋租赁费7万元，根据双方合同约定，第二年以后的房租随行就市，结合被告高雁2013年6月4日给原告棉麻公司出具的保证书，余额于6月30日前保证全部结清，可说明原、被告双方就涉案房屋第二年租赁费的数额进行过协商，原告棉麻公司按第二年房屋租赁费30万元主张，被告高雁未到庭，视为放弃抗辩权，被告高雁已支付了原告棉麻公司涉案房屋租赁费23万元，对原告棉麻公司要求被告高雁支付下欠房屋租赁费7万元的诉讼请求本院予以支持。2013年7月3日，原告棉麻公司通知被告高雁解除租赁合同并限期搬清租赁房屋内财产，但至今，被告高雁仍占有使用涉案房屋，原告棉麻公司按合同约定的随行就市要求被告高雁支付2014年4月10日至2014年8月9日期间的房屋租赁费10万元，不违反双方合同的约定，对此本院予以支持。
关于原告棉麻公司要求被告高雁自2014年4月10日起至2014年8月9日期间按每月租金额的20%支付违约金，根据双方合同约定，被告高雁逾期交付房租，每逾期一日，由原告棉麻公司按月租金额的20%加收违约金，结合双方合同的标的、履行情况及被告高雁的过错程度，根据公平原则，本院认为违约金确定为原告棉麻公司2014年4月10日至2014年8月9日期间租赁费10万元的30%即30000元为宜，对此本院予以支持，超出部分不予支持。案经合议庭评议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告鹤壁市棉麻公司与被告高雁于2012年4月10日签订的房屋租赁合同，被告高雁自本判决生效之日起五日内返还原告鹤壁市棉麻公司位于鹤壁市淇滨区华山路的涉案临街综合楼；
二、被告高雁于本判决生效之日起五日内给付原告鹤壁市棉麻公司房屋租赁费170000元并支付违约金30000元；
三、驳回原告鹤壁市棉麻公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间务利息。
案件受理费3700元，由原告鹤壁市棉麻公司负担871元，被告高雁负担2829元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。
审 判 长 王丽芳
审 判 员 郭 飞
人民陪审员 孟凡荣
二〇一四年十二月一日
书 记 员 张亚平
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