河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民二终字第67号
上诉人（原审原告）邢婷婷，女，1992年2月27日出生。
委托代理人李滕滕，河南华豫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邢军建，男，1979年8月20日出生。
委托代理人宋庆林，河南梁园律师事务所律师。
上诉人邢婷婷因与被上诉人邢军建确认合同无效纠纷一案，邢婷婷于2014年10月16日向柘城县人民法院提起诉讼，请求依法确认其与邢军建签订的房屋买卖合同无效并判决邢军建返还其支付的100000元购房款及利息。该院于2014年12月18日作出（2014）柘民初字第1513号民事判决。邢婷婷不服该判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月16日公开开庭审理了本案。上诉人邢婷婷及其委托代理人李滕滕，被上诉人邢军建及其委托代理人宋庆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：邢婷婷与邢军建于2014年9月12日经柘城县雪峰中介介绍签订了涉案房屋买卖合同，合同约定，邢军建将位于柘城县城关镇长青路新建街独院三层楼房东户以495000元的价格卖于邢婷婷；邢婷婷于合同签订之日向邢军建支付定金10万元，双方同意该定金在立契前暂时由雪峰中介代为保管；双方应在本合同签订后双方协商，共同到房管局立契，并办理房产过户手续，邢婷婷一次性付清房款后，邢军建将房产证交于邢婷婷；邢婷婷若违反合同约定，则无权要求返还定金，并赔偿邢军建损失，邢军建若违反合同约定，应双倍返还定金；邢军建应保证出售的房屋的合法性以及确保能正常上市交易，否则应双倍返还定金，同时向中介公司支付房价的1％违约金。合同签订后，邢婷婷于2014年9月12日向邢军建交付定金10万元，邢军建向其出具了收条，并在收条写明，下欠房款39.5万元于2014年10月13日以前付清。同时邢军建将房屋的钥匙交给了邢婷婷。至2014年10月13日，交款日期届至，双方产生纠纷，邢婷婷以邢军建所出售的房屋无产权证，且无法办理相关产权证为由起诉来院，请求依法确认双方所签合同为无效合同。
另查明，邢军建房屋所占土地来源是，1974年8月柘城县人民法院因扩建拆迁了高姓家的房屋，为了安排此户居民，柘城县人民法院向当时的柘城县城郊人民公社新店街队支付450元，购置了该处地皮，作为安置用地。之后高家后人高凯将此处土地转让给了邢军建，邢军建取得了此处土地后，自建了三层楼房（分为东户、西户），并就四至与四邻均签有协议，四至清晰。
原审法院认为，邢婷婷、邢军建经中介机构进行见证签订了房屋买卖合同，此合同是在平等自愿、协商一致的基础上签订的，为有效合同。合同一经成立，即具有法律约束力，双方当事人均应履行合同义务。邢婷婷认为出售的房屋系无产权证的房屋，且无法办理相关产权证明，也无法查明邢军建是否为该处房屋的所有人。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而邢军建的房屋未办理房产证仅是违背了管理性强制性规定，是否办理房产证不影响双方签订合同的效力，因此不能仅以邢军建出售的房屋未办理产权证认定双方所签的合同为无效合同。且根据邢军建提供的相关证据，能够证明涉案房屋系邢军建自建，故邢婷婷请求确认双方所签订的房屋买卖合同为无效合同的诉请，理由不能成立，该院不予支持。邢婷婷请求邢军建返还购房款10万元及利息的诉请，于法无据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回邢婷婷的诉讼请求。案件受理费2300元，由邢婷婷承担。
上诉人邢婷婷上诉称：一、原审认定事实不清，在基本事实没有查清情况下，认定上诉人与被上诉人之间的“小产权房”买卖合同有效，明显错误。涉案房屋建筑在案外人王菜园村向被上诉人出售的宅基地上，根据法律规定，土地所有权只能为国家或者集体所有，王菜园村委会不顾国家法律强制性规定，将本属于村集体所有的土地出售于被上诉人，明显违法，王菜园村与邢军建之间的土地转让协议自然无效，既然被上诉人不能依法取得争议房屋的土地权利，也就不能将违法建筑进行出售。其与上诉人之间的房屋买卖合同，应为无效合同。二、退一步讲，即使被上诉人对争议房屋具有权利，也不能将该争议房屋出售。农村建筑物只能向本村集体组织成员进行出售，不得向本村以外的人进行出售。上诉人并非王菜园村村民，没有权利取得该争议房屋所有权。故涉案协议因违背法律强制性规定，应认定无效。三、原审不仅适用法律错误，也违背国家政策。《最高人民法院印发﹤关于为推进农村改革发展提高司法保障和法律服务的若干意见﹥的通知》（法发（2008）36号），对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。根据该项规定，在农村“小产权房”纠纷案件中，要贯彻国家的公共政策，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。确需使用农村集体土地的，应依法定程序，将土地征收转化为国有土地，才能取得国有土地使用权。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人邢军建答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、房屋所属地皮是国有，理由是该土地是1974年柘城县人民法院在改建和扩建时征收的该宗土地，征收后土地转为国有，在1988年土地法生效时已被清查为国有。根据国有土地相关规定，后来该土地转到邢军建手里，邢军建有合法的使用权。邢军建自己出资建设涉案房屋，证据已经在原审中提交。房子是邢军建所盖，土地是合法获得，邢军建有合法使用的权利。所以上诉人的上诉理由不能成立。二、房地产买卖合同是上诉人与被上诉人在诚实公开的情况下所签，协议签订不违反任何法律规定，既然双方签订了合同，就应该按照合同执行，任何一方不得违约。既然原审法院已经查明，上诉人违反了合同条款，就应该受到合同的制裁，上诉人应该承担责任。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否存在无效的法定情形。双方当事人对争议焦点均无异议和补充。
二审中，双方当事人均没有提供新的证据材料。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，从1974年8月11日占用土地合同内容看，涉案土地来源是柘城县人民法院根据县委指示精神和新形势的发展，因扩建的需要，占用拆迁了高姓一户人家的地和房屋，经协商该院出资450元经河南省柘城县城郊人民公社革命委员会监证，购置了该公社新店街队一处土地用于安置，该行为属于公共利益的需要。后高姓人家后人将该处土地使用权转让给了邢军建，邢军建随即自建涉案房屋一栋。从上述情况结合本案其他证据材料看，邢军建取得涉案土地使用权途径合法，涉案土地并非村民集体经济组织直接无偿分配给高姓人家使用的，而是因柘城县人民法院扩建拆迁的需要，出资安置的土地，具有一定正当性。高姓人家取得该土地使用权亦不是基于集体经济组织的无偿分配，而是基于拆迁安置行为。因此，邢军建基于该土地使用权来源性质通过买卖方式从高姓人家后人处取得该土地使用权并自建的房屋的行为，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，属于其合同相对人之间意思自治，且邢军建自建房屋过程中也没有发生争议，其对自建房屋拥有自由处分的权利。《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第六条规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案涉案房屋买卖合同系双方当事人经河南省柘城县国峰中介协商签订，形式合法，内容详细，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属于有效合同。原审法院对合同性质的认定并无不当，其基于邢婷婷合同无效的诉请不予支持，而驳回邢婷婷基于合同无效提起的返还购房款及利息的诉请亦并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人邢婷婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘一宇
审 判 员 李 鑫
代理审判员 曹燚森
二〇一五年三月二日
书 记 员 刘若杨
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