河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民二终字第110号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘团如，男，1981年10月20日出生。
委托代理人张建华，河南京港律师事务所律师。
委托代理人陈杰，河南京港律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）宋效哲，男，1963年8月9日出生。
委托代理人齐广亮，河南心诚律师事务所律师。
上诉人刘团如因与被上诉人宋效哲房屋租赁合同纠纷一案，刘团如于2014年7月14日向柘城县人民法院提起诉讼，请求依法判令将双方2010年7月15日签订的房屋租赁合同第1条变更为“甲方（宋效哲）将柘城县中原大街路南2间门面房出租给乙方（刘团如）使用，年租金64500元，租期为6年，即自2010年7月15日至2016年7月15日止。”同年8月13日宋效哲反诉请求刘团如交回租赁房屋，解除合同，支付至判决的房租并承担反诉费用。该院于2014年12月8日作出（2014）柘民初字第1103号民事判决。刘团如不服该判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人刘团如及其委托代理人张建华、陈杰，被上诉人宋效哲的委托代理人齐广亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：刘团如、宋效哲于2010年7月15日签订了房屋租赁合同一份，约定宋效哲将其位于柘城县中原大街路南两间门面（附四楼）出租给刘团如使用，年租金7万元，租期为6年，即2010年7月15日至2016年7月15日。租金要按先交钱后入住的方式进行，入住前刘团如（乙方）先交12个月的租金，每次交租金应于当月15号前交，如过期半个月仍不交租金时，宋效哲（甲方）有权收回房屋，并将刘团如（乙方）按违约处理。合同签订后，宋效哲将房屋交给刘团如使用至今。但由于在使用房屋过程中，刘团如感到种种不便，即去外面租房居住，并请求变更合同条款，要求将不再使用附四楼房屋租金，按其在外另租房屋价格5500元从房租总额7万元中减去，只付64500元，双方没有达成协议，刘团如拒不向宋效哲缴纳房租，形成纠纷，刘团如起诉来院。在该院审理过程中，于2014年8月6日宋效哲之妻向刘团如之妻打电话催要房租，而刘团如仍未交纳。
原审法院认为，本案刘团如的主张是变更合同，将其不再使用的附四楼房屋租金从租金总额中扣除5500元。但从刘团如所提供的证据看，该合同是不可分割的整体，附四楼租金并没有单独计算。刘团如陈述其在外租房支付的租金为5500元，宋效哲对此并不认可，刘团如也无证据证明。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人协商一致，可以变更合同，除此之外，变更合同的条件有以下情形，因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。而本案刘团如所提供的证据中均不能证明有上述变更合同的情形，其请求变更合同的证据不足，对其主张变更涉案合同的诉讼请求，该院不予支持。
涉案房屋租赁合同为有效合同，双方均应履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案刘团如、宋效哲在签订合同时约定有解除合同的条件，即刘团如应于2014年7月15日前交清下一年租金7万元，方可继续使用该租赁的房屋，而刘团如到期未交。宋效哲于2014年8月6日向其履行通知义务，并限期交付，刘团如仍未履行合同，解除合同的条件已成就。宋效哲要求解除涉案房屋租赁合同的反诉请求于法有据，该院予以支持。刘团如继续使用涉案房屋，应向宋效哲交付相应的房租，宋效哲要求刘团如支付至判决之日房租反诉请求，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回刘团如的诉讼请求；二、解除刘团如与宋效哲于2010年7月15日所签的房屋租赁合同；三、刘团如于该判决生效后十日内支付宋效哲房租费23333元（自2014年7月15日至2014年11月15日，以后房租另行计算，由刘团如支付）。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费25元由刘团如负担。
上诉人刘团如上诉称：一、原审认定事实错误。1、原审对宋效哲所举证据电话录音错误采信，该份录音不是事实，也无其他证据相印证，证据采信错误。2、刘团如所举证明楼道被宋效哲堆放垃圾事实应当被认定。刘团如对于现场情况进行拍照记录，可以在刘团如手机上对照片形成的时间予以确认。而宋效哲所提供的照片为其自己清理过楼道后自行拍的照片，并不影响之前楼道存在垃圾的事实。刘团如承租的楼房为四层，其中一层和四层为刘团如租赁，二、三层为宋效哲家庭居住使用。该楼道只能宋效哲和刘团如才能进入，不存在外人携带垃圾放在楼道里的可能性。另外，根据刘团如提供的录音能够证明宋效哲决定采取这种方式意图将刘团如从其出租的房屋内赶走。同时公安机关记录也证明在楼道内堆放垃圾的行为为宋效哲所为。宋效哲早在2013年即采取过相似的行为，其目在于增加房租。宋效哲采取了许多手段对刘团如日常生活进行骚扰，在刘团如提供的录音中也存在宋效哲亲口所言甚至要对刘团如亲属人身安全进行侵害的言论，这都足以辅证楼道内垃圾等杂物是宋效哲所为。刘团如因宋效哲的行为，致使其正常的生活受到极大影响，由于从一层到四层仅能通过这一条被宋效哲堵住的路连接，宋效哲的行为实际造成了刘团如无法实际使用四层。刘团如只能另行租赁房屋居住，因宋效哲过错致使刘团如无法完整的使用租赁物，对于引起过错致使无法履行的合同部分法院理应予以变更。二、原审判决解除租赁合同错误。刘团如对于未按期支付房屋租金有正当合理的理由。1、刘团如曾在2014年7月底多次当面向宋效哲支付租金，但宋效哲以各种理由拒绝接受，非但如此，宋效哲为提高租房价款解除与刘团如签订的租赁合同，故意在合同约定的应付租金的期间内关闭手机，刘团如与其多次联系均联系不上，想向其付款也找不到其本人。2、刘团如对于拒付租房款享有合理的抗辩权。在租赁合同中，宋效哲在刘团如使用四楼必经的三楼楼道中堆放垃圾，并泼上屎的行为使刘团如实际无法使用四楼的房屋，保证房屋的正常使用是出租人应尽的最基本的义务，在先履行义务方不履行义务时，后履行一方有理由在先履行一方完全履行义务前拒绝履行。3、宋效哲并未在合理期间内通知刘团如。如上所述，宋效哲提供的电话录音为虚假的，宋效哲并非如其所述向刘团如通知要求交纳租金。4、刘团如已经在应交租金到期前就合同内容诉至法院，因不可归责与刘团如的原因请求变更合同内容，该合同标的存在变更的可能。在原审审理过程中，该合同尚处于不确定状态，对于合同义务如何履行尚不明确，在合同纠纷案件审理中，不应以在纠纷审理期间，一方当事人为履行合同而解除合同。请求撤销原判，依法改判支持刘团如的原审诉讼请求，驳回宋效哲的原审反诉请求。
被上诉人宋效哲答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘团如上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、刘团如诉请减少四楼租金理由是否充分。2、原审判决解除合同是否适当。双方当事人对争议焦点均无异议和补充。
二审庭审中，上诉人刘团如提供证据如下：1、2013年刘团如起诉宋效哲租赁合同纠纷民事起诉书、民事调解书复印件各一份（加盖有柘城县人民法院印章）。证明目的是：宋效哲之前就因要涨房屋租金而故意制造纠纷。2、柘城县公安局城关派出所证明一份。证明目的是：刘团如在原审提供的照片是真实的，宋效哲用纸箱等垃圾堵住所租赁房屋的三楼与四楼间的楼道，使刘团如无法通行。3、刘团如拍摄的所租房屋三楼与四楼楼道内垃圾的照片七张。证明目的是：2014年7月上旬确实有垃圾。4、刘团如2013年拍摄的与宋效哲发生纠纷的录像光盘一张。证明目的是：2013年双方曾因房屋租赁发生纠纷，向宋效哲支付房租，宋效哲拒绝接收以及宋效哲对刘团如及其家人辱骂故意影响刘团如正常使用所租房屋的行为。被上诉人宋效哲质证认为：证据1，不是新证据，不予质证。对证据2、3、4，不存在宋效哲在楼梯堆放这些东西的事实，宋效哲居住在二、三楼，也要舒适的生活环境。派出所也未证明是谁堆放的，而且不是新证据，不能作为变更合同的理由。
本院对上述证据分析认定如下：证据1，系另案起诉状和调解书，对其真实性本院予以确认。但需要说的是，如本案诚如刘团如所称存在妨碍租赁物使用的情况，其亦可通过上次合法方式诉请人民法院排除妨碍、恢复原状等。且调解书显示刘团如上次也存在欠交租金行为，从起诉状内容看是称宋效哲夫妇从2013年7月16日到起诉之日一直闹，该日是双方约定的租金交纳日7月15日后一天。如诚如刘团如所称宋效哲有提高租金的意图，但是上次并没有得逞。宋效哲也从没有提起过提高租金的诉讼，其欲私自提高租金如何能够得逞。宋效哲是涉案房屋所有权人，出租是为了收益，却每每在租金交纳日去拿租金开玩笑，不符合常理。垃圾堆放物不会是一天形成的，刘团如在租金交纳日前一天起诉，而拒不交付租金，理由是否正当，留意本院认为部分的论述。证据2、对其真实性予以确认。但该份证明并没有确认垃圾堆放物的堆放者。堆放杂物是否能够导致合同变更，留待本院认为部分予以论述。证据3，宋效哲并没有否认照片拍摄地点的真实性，对照片显示的系涉案租赁房屋处，本院予以确认。但如上所述，对堆放杂物是否能够导致合同变更，留待本院认为部分予以论述。证据4，真实性能够予以确认。但仅以宋效哲上次的不当行为，无法径行推论出本次责任的归属。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，一、合同变更问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。涉案租赁合同即业已生效并履行多年，刘团如欲诉请变更合同减少租金，在合同无约定情况下，需要符合法定的变更条件，即《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的重大误解，显失公平，欺诈、胁迫手段或者乘人之危等几种情形。本案刘团如未提供证据证明本次纠纷存在上述情形。《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，该法第一百一十五条进一步规定“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”。作为租赁房屋的合法使用权人，刘团如享有管理、维护、依法排除妨碍等权利和义务，楼道堆放物如确实影响到其生活经营，其应当依法通过正当途径去保护自己的房屋使用权，堆放杂物的行为属于侵犯房屋使用权的侵权行为，有法定的救济渠道，而是不是变更合同的法定要件。因此，原审法院未支持刘团如变更合同的诉请，并无不当。二、合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。刘团如若确有交纳租金之诚意，交纳的方式和渠道具有多种，而本案截止原审判决作出之日，刘团如仍无交纳租金的事实行为，无论其如何单方陈述和辩解，该事实均已无法否定，此行为是对自身权利的一种放任态度。其辩称本案处于诉讼中，合同存在变更的可能，处于不确定状态，是对民事合同性质的误读，涉案合同是自始有效的合同，其生效状态稳定而持续。起诉只是引起诉讼程序的启动。换句话说，合同生未生效，源自合同自身，不会因诉讼程序的启动而改变，只能是待相应民事判决终审生效后方有可能改变其状态。且本案门面房和四楼房屋租金并没有单独约定。因此，基于法律的规定和合同的约定及其自始的效力，刘团如负有及时足额支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案双方签订的房屋租赁合同第2条明确约定“如过期半个月仍不交租金时，甲方（宋效哲）有权收回房屋”。该约定系双方当事人真实意思表示，依据前述第八条法律规定，对双方当事人均具有约束力。因此，原审法院判决解除合同并由义务人支付占有使用期间的相应租金，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人刘团如负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘一宇
审判员 董红军
审判员 李 鑫
二〇一五年三月二十八日
书记员 刘若杨
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