孟州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）孟民南初字第00191号
原告孟州市河阳街道办事处上段村村民委员会（反诉被告）。
诉讼代表人吴国强，该村委主任。
委托代理人董国富，孟州市法律援助中心指派律师。
被告郝卫周（反诉原告），男，1976年8月14日出生。
委托代理人刘鹏博，河南承通律师事务所律师。
原告孟州市河阳街道办事处上段村村民委员会（反诉被告）与被告郝卫周（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孟州市河阳街道办事处上段村村民委员会（以下简称“上段村委会”）诉讼代表人吴国强及其委托代理人董国富，被告郝卫周的委托代理人刘鹏博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，因原告上段村委会的化工三厂停产，村委决定将其对外出租。2011年3月30日，原告与被告郝卫周经充分协商，就租赁事宜达成协议，签订了“租赁合同书”，具体规定了租期、租金及交付办法等。合同签订后，原告按约履行，如期将租赁物交付被告。被告仅将2011年的租金按期交付，2012年的租金至2013年3月才交付。2013年的租金至今分文未付，经多次催促，被告无故拖欠。请求判令：解除租赁合同，交回租赁物，支付2013年的租金16万元及利息（自2013年3月31日起至判决确定给付之日按中国人民银行同期同类贷款的利率计算的利息），并给付从2014年3月30日起至判决确定给付之日的租金16万元及利息（自2014年3月30日起至判决确定给付之日按中国人民银行同期同类贷款的利率计算的利息）。
被告（反诉原告）郝卫周辩称，1、被告未支付2013年的租金是因租赁厂房内的原有机器设备原告未拆除，导致无法使用厂房。2、被告已经支付给了原告两年的租金，但原告不腾空厂房，致使被告无法使用。原告应返还被告的两年租金32万元。3、被告愿意继续履行合同并支付租金，但原告应先拆除厂房的机器设备及返还已支付的两年租金。另被告提出反诉，要求原告返还两年（2011年、2012年）租金32万元。
原告上段村委会庭审中口头辩称，原告已经按照协议约定履行义务，并不存在被告所称的理由，反诉不成立，应驳回被告的反诉请求。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原、被告哪一方构成合同违约；2、租赁合同是应履行还是解除。
原告提交的证据有：1、上段村委会的会议记录，证明村委同意对外租赁厂房。2、租赁合同书，证明租期、租金和双方的权利义务等内容。3、化工三厂交接登记表（2011年2月8日先移交才签的租赁协议），证明合同履行情况。4、2011年4月13日、2013年3月9日的租金收据，证明双方之间前两年的合同已经履行，且双方均无异议。5、2014年3月13日的村委会议记录，证明村委同意诉讼解决本案。
被告郝卫周质证后，对证据1、2无异议。对证据3有异议，称该证据只能证明当时交接的是机器设备和办公用具，同时也证明了机器设备没有被拆除，因租赁合同约定要求被告保管机器设备，被告才在交接登记表上签字，只是确认当时厂里的机器设备的数目，与原告交付厂房没有关系。对证据4的真实性无异议，但称被告交付第一年租金是因为租赁合同约定在签订合同当时交，被告缴纳租金以后，原告上段村委会开始陆续拆除一些设备，但并没有拆除完。第二年因村委换届，要求被告先将第二年租金交付才同意拆除机器设备，被告只好将第二年的租金交付，但交付后原告村委并未将机器设备拆除。因此第三年被告不再交付租金。对证据5真实性无异议。
被告郝卫周向本院提交如下证据：租赁厂房的照片10张，证明应拆除的设备并未拆除完，在场地上仍有设备。因双方约定机器设备由被告保管，所以由被告父亲在厂房里的门卫室居住，看管机器设备。
经质证，原告对证据的真实性无异议，但称并不能证明被告的主张。按照约定，应拆除的机器设备原告已经全部拆除，之后被告也未向原告提出过拆除其他机器的要求。
经审查，被告对原告的证据1、2、3、5真实性无异议，本院予以认定。被告对原告的证据4提出异议，经法庭调查，双方对已经交纳两年租金的事实予以认可，本院对该证据予以认定。原告对被告提交证据无异议，本院予以认定。
根据以上确认的有效证据及原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：原告上段村委会将原村办企业化工三厂厂房对外出租，经过投标方式，由被告郝卫周以16万元／年的价格中标。双方于2011年3月30日签订租赁合同书，合同载明：“发包方：上段村委（以下称甲方），承包方本村村民（以下简称乙方）。一、原村企业化工三厂全部场地，部分厂房、办公用房，甲方以投标方式对乙方出租，每年的租金为160000元（以中标为准），承租年限为五年一个周期，合同期满后，可续延租赁合同，以五年为限。二、租赁期从2011年3月1日起至2016年2月28日共五年。三、交租金时间为本合同签订之日起一次性交清一年租金，每年类推，乙方必须执行。四、甲方将原三厂全部财产登记表转交给承租人乙方，乙方应签字接受，并免费保管。五、甲方现有厂房，办公用房，以现状为准，不经甲方同意，乙方不准随意拆除、翻新改建。”原、被告双方均在租赁合同书上签字盖章确认。被告已将2011年、2012年租金交付给原告。原告上段村委会称，被告未按期交付2013年、2014年的租金，经多次催要拒不支付，要求解除合同并支付租金。被告辩称，租赁原告厂房计划开办企业，后因原告未按双方约定拆除机器设备，影响被告正常使用厂房，未投资开办企业，所以才迟迟未交租金。被告反诉请求原告返还2011年、2012年两年租金32万元。
另，原告上段村委会于2014年12月将交由被告郝卫周保管的原三厂财产（原告提交的证据3）拆除变卖。
本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告上段村委会作为出租人与承租人被告郝卫周签定了租赁合同，将原告的厂房租赁给被告，双方约定每年租金16万元，一年交付一次，被告郝卫周应按双方约定的时间以及租金数额向原告交付租金。被告郝卫周已交纳2011年、2012年租金，但未按双方约定的时间交付2013年、2014年租金，经原告多次催要拒不给付，原告现要求解除租赁合同并支付租金，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告立即支付2013年、2014年租金32万元（2013年租金16万元从2013年3月31日起至判决确定给付之日按中国人民银行同期同类贷款的利率计算、2014年租金从2014年3月30日至判决确定给付之日按中国人民银行同期同类贷款的利率计算），因租赁合同并未约定逾期支付租金利息，应按32万元从起诉之日即2014年9月5日起至判决确定给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告辩称，原告未将租赁厂房内的机器设备按照约定时间拆除，导致被告无法正常使用，被告无奈才拒不支付租金，因双方的租赁合同并未约定原告有拆除厂房内机器设备的义务，且该合同中明确应以厂房现状为准，不经原告同意，不准随意拆除、翻新改建，因此对被告的辩称理由不予采信。另被告反诉要求原告返还两年租金，没有事实及法律依据，对反诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告孟州市河阳街道办事处上段村村民委员会与被告郝卫周于2011年3月30日签订的租赁合同书；
二、限被告郝卫周于本判决生效之日起十日内将租赁物（原孟州市河阳街道办事处上段村村企业化工三厂全部场地，部分厂房、办公用房）返还原告孟州市河阳街道办事处上段村村民委员会；
三、限被告郝卫周于本判决生效之日起十日内给付原告孟州市河阳街道办事处上段村村民委员会2013年、2014年租金32万元及利息（从起诉之日即2014年9月5日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、驳回原告孟州市河阳街道办事处上段村村民委员会其他诉讼请求；
五、驳回被告郝卫周（反诉原告）的反诉请求。
如果未按本判决指定的上述期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6100元，由被告郝卫周承担，反诉案件受理费3050元，由被告郝卫周承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 郑立树
人民陪审员 王世东
人民陪审员 王天河
二〇一五年三月二日
书 记 员 邱劲连
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