河南省封丘县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）封民初字第01955号
原告杨克泉，男，汉族，1954年10月16日出生。
委托代理人裴玉国，封丘县148法律服务所法律工作者。
被告周秀荣，女，汉族，1955年3月15日出生。
委托代理人姬卫，河南新基星湖律师事务所律师。
被告郎希水，男，汉族，1987年6月6日出生。
委托代理人翟振艳，女，汉族，1984年10月12日出生，系被告郎希水之妻。
被告翟振艳，女，汉族，1984年10月12日出生，
原告杨克泉诉被告周秀荣、郎希水、翟振艳房屋买卖合同纠纷一案，原告杨克泉于2014年8月21日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告杨克泉及其委托代理人裴玉国、被告周秀荣的委托代理人姬卫、被告郎希水的委托代理人翟振艳、被告翟振艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨克泉诉称：2010年1月18日，原被告签订房屋买卖协议，被告自愿将封丘县引黄局家属楼二单元二楼西户套房一间（约60平方米）及附属储藏室一间（约10平方米）作价45000元出让给原告杨克泉。协议签订后，被告将该房屋交付原告使用，至今已居住两年有余。现今因该房屋进行拆迁改造，被告看到房屋增值，反悔签订上述房屋买卖协议，并妨碍原告实现物权。请求确认2010年1月18日原被告签订的房屋买卖协议有效，若协议无效，请求被告返还借款本金45000元及利息并赔偿原告由此遭受的损失。
被告周秀荣辩称：2010年1月18日原被告签订房屋买卖协议，被告并不知情。该协议是因为郎希水赌博欠原告款项而与原告签订。原告诉讼请求没有事实根据和法律依据，原告请求被告返还借款45000元于法无据。
被告郎希水、翟振艳辩称：该房屋买卖协议是郎希水和翟振艳与原告签订的，但是翟振艳并未借原告款项，该协议应属无效协议。
根据原被告诉辩意见，本院确定本案争议焦点为：一、原被告于2010年1月18日签订的房屋买卖协议是否有效；二、原告杨克泉请求被告返还借款45000元并支付利息及赔偿损失有无事实根据和法律依据。
原告杨克泉向本院提交证据有：（1）、2014年1月15日对孙忠调查笔录一份，证明涉案房屋并非周秀荣一人所有，（2）、2014年1月16日质证笔录一份，证明郎希水也是该房屋所有人之一，（3）、杨森书面证明一份，证明周秀荣亲自在协议上签字盖章，（4）、房屋租赁协议及尹孝敏调查笔录各一份，证明原告已对房屋占有使用并出租，（5）、腾空房屋交房卡一份，证明房屋所有人是杨克泉，（6）、杜学坤证明一份，（7）、2014年5月14日对杜学坤调查笔录一份，证据6、7证明原告杨克泉装修房屋并经营的事实，（8）、封丘县平等路南段棚户区改造房屋征收产权调换协议书一份，（9）、封丘县平等路南段棚户区改造房屋征收补偿方案一份，证据8、9证明涉案房屋置换比例为1：1，即一平方置换一平方，（10）、封丘县“圣基东方名都”房屋（安置房）价格评估意见书［新西价评字（2015）011号］一份，证明涉案房屋在2015年1月7日的评估价格为218805元，（11）、新乡市西力价格评估咨询有限公司评估费发票一张，证明评估费为3800元。
被告周秀荣向本院提交证据有：（1）、封丘县引黄灌溉管理局国有土地使用证（封国用建字第00022号）一份，证明该房屋的土地系国有土地，土地使用权是封丘县引黄灌溉管理局；（2）、辛庄灌区管理局（引黄灌溉管理局分为大功灌区和辛庄灌区两个区）证明一份，证明该房屋系周秀荣的个人财产；（3）、杨克泉打给翟振艳的手机通话录音一份，证明原告杨克泉在签订协议时就知道该房屋所有权属于周秀荣，并且在签订协议时周秀荣不知情；（4）、（2013）封民初字第1924号卷宗中法院调查笔录一份，证明涉案房屋属于周秀荣所有，没有办理房产证。
被告郎希水、翟振艳未提交证据。
经庭审质证，被告周秀荣对原告提交的证据质证意见为：对证据1、2，无异议，证实房屋系单位集资房；对证据3，有异议，证人杨森与原告有直接亲属关系，其证言内容真实性无法确定；对证据4、5，有异议，该证据不能真实房屋系原告所有，相反证实原告将被告周秀荣的房屋租赁给尹孝敏，其获得租金属于不当得利；对证据6、7，有异议，证人杜学坤应当出庭作证，且其陈述内容不属实；对证据8、9，有异议，协议是针对房产所有人签订的，与原告无任何关系；对证据10、11，被告表示涉案房屋系周秀荣个人财产。
被告郎希水、翟振艳对原告提交的证据质证意见为：对证据3，有异议，杨森证言不属实，印章是翟振艳加盖的；对证据4，有异议，租赁协议是虚假的。对其他证据真实性无异议且质证意见同被告周秀荣的质证意见。
原告杨克泉对被告周秀荣提交的证据质证意见为：对证据1，有异议，该证据系复印件也未加盖公章，协议签订时，无人告知杨克泉该房屋系集资房；对证据2，有异议，该证明内容不属实，涉案房屋系周秀荣、郎存田夫妇共同财产，郎存田去世后，该房屋依法由周秀荣、郎希水、翟振艳共有；对证据3，有异议，该录音系拆迁后的通话录音，反映的并非房屋买卖当时的情况；对证据4，真实性无异议，相反证实房屋并非周秀荣一人所有，而是与其丈夫共有。被告郎希水、翟振艳对被告周秀荣提交的证据无异议。
本院认为，原告杨克泉提交的证据1、2、4、5、7、8、9、10、11符合证据的三性特征，本院予以采纳；原告提交的证据3、6不符合证据的三性特征，本院不予采信。被告周秀荣提交的证据1、2、4符合证据的三性特征，本院予以采纳；被告提交的证据3，不符合证据的三性特征，本院不予采信。
根据当事人陈述、举证及诉辩意见，本院对案件事实确认如下：被告郎希水与被告翟振艳系夫妻关系，被告周秀荣与被告郎希水系母子关系，与被告翟振艳系婆媳关系。被告周秀荣及其丈夫郎存田（已于1996年去世）均系封丘县引黄灌溉管理局的职工。1990年，封丘县引黄灌溉管理局研究决定，在单位自有土地上由职工集资建家属房，该楼房于1991年竣工。被告周秀荣与其配偶郎存田享有分房资格，并交纳集资款11000元获得了该楼房四单元二楼西户一处房产（加上储藏室面积共计75.45m?），未办理房屋权属登记证书。2010年1月18日，因被告郎希水欠原告杨克泉45000元，原告杨克泉和被告郎希水、翟振艳签订一份房屋买卖协议约定将该房屋作价45000元出让给原告杨克泉，该协议内容为“协议书，甲方：杨克泉，乙方：周秀荣、郎希水、翟振艳，关于乙方借甲方现金一事，经双方协商，特定如下协议：1、乙方所借甲方现金肆万伍仟元，长期无力偿还。乙方自愿将引黄局家属楼二单元二楼西户套房一套（约陆拾平方米）贮存室壹间（约拾平米）作价肆万伍仟元卖给甲方。2、上述房产的所有权从签订此协议起同时归甲方所有，以后此房的利害关系与乙方无关。3、此协议一式三份，自签订协议之日起生效，双方永不反悔。鉴证人：甲方，杨克泉，乙方周秀荣、郎希水、翟振艳，2010年1月18日”。该协议落款显示被告周秀荣手章及原告杨克泉、被告郎希水、翟振艳签字和手印，但被告周秀荣否认手章系其本人所盖。协议签订后，涉案房屋由被告杨克泉占有使用。2013年11月30日封丘县人民政府研究同意对涉案房屋所在的封丘县平等路南段棚户区进行拆迁改造，双方因拆迁补偿利益分配发生争议，以致形成诉讼。2015年1月21日，原告杨克泉申请对涉案房屋拆迁置换后的价值进行评估鉴定，2015年2月13日，新乡市西力价格评估咨询有限公司作出封丘县“圣基东方名都”房屋（安置房）价格评估意见书（新西价评字（2015）011号）确定该小区房屋评估价格为218805元。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原被告于2010年1月18日签订的房屋买卖协议所涉房屋系封丘县引黄灌溉管理局单位集资所建，且未办理房屋权属证书，该房屋所处土地使用权归封丘县引黄灌溉管理局享有，故原被告签订的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，依法应认定为无效合同。原告杨克泉诉称涉案房屋买卖协议系原被告真实意思表示，乃善意取得该房屋所有权，于法无据。本案被告郎希水欠原告杨克泉45000元的事实，原被告均予以认可，而该债务发生在被告郎希水、翟振艳婚姻关系存续期间，故应当视为夫妻共同债务，依法应由二被告共同偿还。因二被告拒绝偿还原告杨克泉借款，侵犯原告合法权益，应当赔偿原告相应利息损失，故原告请求被告支付借款利息的诉请，合情合理，于法有据，本院予以支持，该利息利率应依照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，起始时间为2010年1月18日。被告周秀荣并非上述借贷关系权利义务人，故原告杨克泉请求被告周秀荣返还借款本金并支付利息的诉请，于法无据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告显然清楚涉案房屋系单位集资房，并与原告杨克泉签订房屋买卖协议，原告在该协议签订过程中不存在主观过错，故该房屋买卖协议归为无效后，被告应当赔偿原告遭受的损失。根据封丘县人民政府房屋征收办公室发出的致委托方函确认争议房屋拆迁前市场价值为88126元，新乡市西力价格评估咨询有限公司对拆迁置换后的房屋价值评估为218805元，该房屋增值130679元。从公平公正及原告杨克泉作为无过错方对该房屋期待利益考虑，该房屋增值部分130679元应归原告杨克泉所有。被告周秀荣辩称对该房屋买卖并不知情，协议上的手章也并非其本人加盖，及被告翟振艳、郎希水辩称涉案房屋买卖协议上周秀荣手章系翟振艳加盖，并未告知被告周秀荣，因三被告系近亲属关系，对上述辩解理由，被告无其他相关证据加以佐证，无法确定其真实性。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告郎希水、翟振艳于本判决生效后十日内共同返还原告杨克泉借款本金45000元并支付利息（利息计算方式：本金45000元，利率依照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2010年1月18日起至履行完毕之日止）。
二、被告周秀荣、郎希水、翟振艳赔偿原告杨克泉损失130679元，限判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费925元，由被告周秀荣、郎希水、翟振艳负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审判长 孙思军
审判员 张 杰
审判员 范伟霖
二〇一五年三月二十日
书记员 时文华
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