河南省封丘县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）封民初字第2207号
原告马刚，男，回族，1980年3月19日出生。
委托代理人朱岐军，男，河南黄池律师事务所律师。
被告齐庆山，男，汉族，1969年04月29日生。
原告马刚诉被告齐庆山房屋租赁合同纠纷一案，原告马刚于2014年9月30日向本院起诉，本院立案受理后依法组成合议庭于2014年12月9日公开开庭进行了审理，原告马刚及其委托代理人朱岐军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马刚诉称：2013年9月5日，被告齐庆山与原告签订了一份房屋转让协议，约定，被告齐庆山将位于封丘县黄池路456号王子鞋城、建筑面积为280平方米的房屋以20万元的价格（含2013年9月1日至2014年8月31日的房租五万元转让给原告，并承诺保证原告享有被告齐庆山在与出租人原有房屋租赁合同中享有的权利。原告租赁该房屋后还对该房屋进行了装修，花费10万元。到2014年8月，原告了解到被告齐庆山承租这套房屋时曾经与出租人在原房屋租赁合同中约定被告齐庆山不得转让该租赁房屋。被告齐庆山隐瞒这一事实，将房屋转让给原告。现出租人主张权利，导致原告与被告齐庆山之间的转让协议无法履行，被告行为已构成根本违约。经多次协商，被告不愿意返还原告支付给其的转让费15万元，更不愿意就自己违约给原告造成的损失承担责任。原告多次主张退款无果，只好起诉，请求判令解除原被告转让协议，返还转让费15万元及利息，并赔偿因合同解除给原告造成的损失3万元。
被告齐庆山未答辩。
根据原告诉讼意见，本院归纳案件审理焦点为：原告马刚要求解除与被告齐庆山的租赁合同、返还转让费15万元及利息，赔偿损失3万元有无事实根据及法律依据，其诉讼请求能否得到支持。
原告马刚向本院提交的证据有：1、2013年9月5日原告马刚与被告齐庆山签订的房屋转让协议，证明被告齐庆山在未征得出租人郭连荣同意的情况下，将自己承租的房屋转租给原告马刚，还证明双方约定的租金是每年30000元。2、2005年8月7日被告齐庆山、齐庆山妻子任美琴与郭连荣签订的房屋租赁协议，证明被告齐庆山无权转租该房屋。3、2012年11月20日被告齐庆山向房东郭连荣自书的证明复印件，证明被告齐庆山曾经向房东承诺不将承租的房屋转让他人（这份证据系原告向证人郭连荣索取）。4、2013年7月30日被告齐庆山妻子任美琴书写的收到条，证明原告向被告交转让费30000元。5、银行个人业务凭证两张，证明原告分两次给被告打转让费15万元。6、证人郭连荣庭审证言，证明被告齐庆山构成根本违约，出租人郭连荣现向原告收取的房租是每年5万元，还证明出租人（房东）不让原告继续租赁涉案出租房屋的事实。
被告齐庆山未向本院提交证据。
经庭审质证，原告马刚认为证人郭连荣庭审证言真实。
本院认为，原告马刚提交的证据1-2，证据4、证据5中5万元工商银行打款单，内容真实可信，且与案件有关联，可以作为本案定案依据，原告证据3虽系复印件，证据5中工商银行10万元打款单虽有一定瑕疵，但与原告陈述，证人郭连荣庭审证言及原告证据1相互印证，本院均予认可。
根据当事人陈述、举证及诉辩意见，本院对案件事实确认如下：证人郭连荣在封丘县黄池路中段路东封丘县水利局楼下大门南侧有三间两层门面房。2005年8月7日，被告齐庆山与其爱人任美琴作为乙方、郭连荣作为甲方，双方签订了一份房屋租赁协议，约定：甲方自愿将上述房屋全部出租给乙方使用。租赁期间，乙方不准转租，乙方向甲方一次性交纳当年房租三万元，每年的八月十五日前交纳次年的租赁费。......协议期限为十年，自2005年9月1日生效。此后甲乙方遵照合同履行。经郭连荣要求，被告齐庆山于2012年11月20日向证人郭连荣出具了一份证明，内容为“齐庆山使用郭连荣门面房三间，只需本人用，不得转让他人。齐庆山2012.11.20号”。后，经原被告协商，被告将其在与郭连荣房屋租赁合同中后两年（2013年9月1日-2015年8月31日）的权利以20万元的价格（包括双方约定由齐庆山代交的2013年9月1日至2014年8月31日的租金5万元）转让给原告马刚。原告分四次共支付被告齐庆山20万元。原被告于2013年9月5日对以上协商内容补签了一份转让协议。后被告齐庆山将涉案房屋2013年9月1日至2014年8月31日的租金5万元交付郭连荣。2014年7、8月份，郭连荣找涉案房屋现使用人马刚讨要2014年9月1日至2015年8月31日的租金时，原告马刚以其与被告齐庆山在2013年签有合同，约定的总价里面包括了2015年9月1日前的租赁费为由，拒绝了郭连荣要求支付其支付2015年9月1日之前的房屋年租金9万元的请求。郭连荣以房屋租赁市场行情涨价，没有授权被告擅自转让为由，坚持原告向其支付2014年9月1日-2015年8月31日的租赁费9万元。原告马刚于2014年9月30日起诉来院。庭审中原告马刚对其利息及损失部分的诉讼主张予以放弃。
本院认为：出租人按约交付租赁物，承租方按约使用租赁物并交付租金是租赁合同当事人的基本权利与义务。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。根据《合同法》，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中被告齐庆山在2005年8月7日与郭连荣签订的房屋租赁协议中明确约定“租赁期间，乙方不准转租”，被告齐庆山还于2012年11月20日在郭连荣要求下向郭连荣出具了一份保证书。但被告齐庆山却又在2013年9月5日同原告马刚签订房屋转让协议，将其在原租赁合同中剩余的两年全部权利以总价20万元的价格转租给原告。因郭连荣向原告讨要2015年9月1日之前一年的租金9万元，原告马刚不同意，导致原告不能按照其与被告2013年9月所签订的转让协议实现其租房目的，故原告马刚要求解除其与被告签订的房屋转让协议，于法有据，本院予以支持。对于2014年9月1日前由被告齐庆山代为交纳的租金5万元，由于原被告在其房屋转让协议中均予认可，房主郭连荣也亦接受，已经履行完毕，本院予以确认。2014年9月1日后的租金，不再履行，原告马刚要求被告齐庆山返还剩余转让费15万元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告马刚与被告齐庆山间的房屋租赁关系；
二、被告齐庆山于本判决生效之日起十日内返还原告马刚15万元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
受理费3900元，原告马刚负担650元，被告齐庆山负担3250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审判长 孙思军
审判员 范伟霖
审判员 赵瑞社
二〇一五年一月三十日
书记员 孟琳琳
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