河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新中民五终字第436号
上诉人（原审原告）徐瑞珍，女，住新乡市。
委托代理人袁霞，河南维和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐瑞刚，男，住新乡市。
被上诉人（原审被告）马文萍，女，住新乡市。
委托代理人冯大勇，河南师大方正律师事务所律师。
上诉人徐瑞珍因与被上诉人徐瑞刚、马文萍房屋买卖合同纠纷一案，徐瑞珍于2014年3月24日向新乡市牧野区人民法院起诉，要求判令：一、徐瑞刚、马文萍返还侵占徐瑞珍的房屋；二、徐瑞刚、马文萍为徐瑞珍办理房产过户手续；三、赔偿徐瑞刚从房屋被侵占之日至房屋返还之日的租赁费损失3000元。本案诉讼费由徐瑞刚、马文萍负担。原审法院于2014年9月15日作出（2014）牧民一初字第292号民事判决，徐瑞珍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明：涉案房屋位于新乡市北干道路北192号院4号楼西数x单元5层西户，房屋所有权人为马文萍，共有人为徐瑞刚。该房屋2000年4月10日颁发的房产证显示所有权证号为0030237x。2013年12月马文萍、徐瑞刚以遗失为由向新乡市房屋产权监理处申请补发新证，房管部门于2014年1月28日作出登记，重新颁发的房产证号为20140269x。徐瑞珍在庭审中提供一份房屋买卖协议书，协议显示：卖方为徐瑞刚签字、买方为徐瑞珍签字，中间人为范佩金，签订日期为1999年1月11日，其中第四款内容为“卖方于1999年元月1日将交易的房产交与乙方使用，同时一并将房产相关手续交付买方”。该房屋自2000年以后一直被徐瑞珍占有使用，2014年被马文萍收回。徐瑞珍提交的电汇凭证显示汇款用途为“购物（房款）”，徐瑞珍在庭审中承认“（房款）”字样系徐瑞珍添加。徐瑞刚、马文萍系夫妻关系，徐瑞珍与徐瑞刚系姐弟关系，徐瑞珍与徐瑞刚签订的房屋买卖协议中的中间人范佩金系徐瑞珍和徐瑞刚的母亲。
原审认为：根据婚姻法的相关规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，徐瑞刚若出卖属于夫妻共同财产的涉案房屋，属于对夫妻共同财产做出的重要处理决定，理应与妻子马文萍协商取得一致意见。徐瑞珍提交的其与徐瑞刚签订的房屋买卖协议没有马文萍的签字且马文萍否认该买卖行为，虽然徐瑞刚认可买卖行为并称已取得马文萍同意，但徐瑞刚却于2013年12月与马文萍共同以遗失为由向新乡市房屋产权监理处申请补发新证，房管部门也已于2014年1月28日作出登记并重新颁发证书。徐瑞刚以遗失为由申请补发新证的行为与其认可买卖的行为相矛盾且不能作出合理解释。徐瑞珍与徐瑞刚均没有充分的证据证明其二人之间的买卖行为已取得马文萍的同意。关于徐瑞珍诉称的善意取得问题，根据物权法的相关规定，善意取得需要同时满足以下三个条件：第一，受让人受让该动产或不动产是善意的；第二，以合理的价格转让；第三，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。依照相关法律的规定，房屋买卖应当办理相关登记手续，但涉案房屋始终登记在马文萍、徐瑞刚名下，徐瑞珍提供的证据也不能证明其支付合理对价且徐瑞珍目前未实际占有该房屋。所以徐瑞珍诉称的善意取得没有事实和法律依据。综上，徐瑞珍要求徐瑞刚、马文萍返还房屋并办理过户手续的请求无事实和法律依据，不予支持。徐瑞珍要求赔偿所谓房屋租赁损失的请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二款之规定，判决：驳回徐瑞珍的诉讼请求。案件受理费100元，由徐瑞珍承担。
徐瑞珍上诉称：原审认定案涉房屋买卖合同未经马文萍同意错误。马文萍虽未在合同上签名，但房产证原件系马文萍亲手交给上诉人的，徐瑞刚也认可收到了购房款26000元。因此，马文萍不仅知道而且同意卖房。徐瑞刚、马文萍在1999年就将房屋卖给上诉人，长达十几年未提出异议，后其以遗失为由向房产监理处申请补发新证是对卖房的反悔行为。上诉人支付26000元的价格高于当时市场价，完全符合善意取得的条件。案涉房屋于2000年以后长期由上诉人居住使用，上诉人的家电等财产还在案涉房屋内，因马文萍强行换了防盗门，抢占了房屋，导致上诉人无法使用该房。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法判令马文萍、徐瑞刚返还侵占上诉人的房屋，为上诉人办理过户手续，赔偿上诉人从房屋被侵占之日至房屋返还之日的租赁费，并承担本案诉讼费用。
马文萍答辩称：答辩人不知道徐瑞珍买房一事，且房屋所有权并未发生变动，徐瑞刚与徐瑞珍签订的房屋买卖协议应当无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
徐瑞刚发表意见称：认可一审判决，也认可上诉状。
二审期间：徐瑞刚提供工商行政管理局开发区分局于2015年3月12日出具的企业基本信息查询单一份、新乡市开发区工业机械有限公司（以下简称工业机械公司）的印鉴一份，用于证明徐瑞刚系该公司法定代表人。徐瑞珍对徐瑞刚提供的证据的真实性无异议。马文萍对该两份证据不予认可，称徐瑞刚只是挂个名，注册资本是其姐夫杨松涛出的。因该两份证据均系原件，且与本案案情存在关联性，故对其证明力予以确认。
二审查明：1999年1月18日，徐瑞珍从四川省广元市向工业机械公司电汇21000元，汇款用途为购物。徐瑞刚为该企业法定代表人。徐瑞刚称该笔款就是案涉房屋的部分购房款。案涉房屋原房产证号为0030237x的证书原件在徐瑞珍处存放。2000年徐瑞珍在案涉房屋内居住至2012年，2012年1月18日徐瑞珍将该房对外出租。二审中，徐瑞刚当庭称：“房产证办理遗失是因为觉得房屋卖的价钱低了”。本院经审理查明的其他事实与原审法院认定的相同。
本院认为：关于1999年1月11日徐瑞刚与徐瑞珍签订的房屋买卖协议是否有效的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，徐瑞刚与马文萍共同享有案涉房屋的所有权，夫妻双方对于共有财产，享有平等的处分权。1999年徐瑞刚以25800元的价格将案涉房屋卖给徐瑞珍，就当时的市场行情推定不存在明显低于市场价、损害马文萍利益的情形。徐瑞刚将房屋卖给其姐姐徐瑞珍，是否征得马文萍同意，马文萍是否知情均不影响该买卖合同的效力。1999年1月18日徐瑞珍经银行电汇工业机械公司房款21000元，徐瑞刚作为该公司法定代表人认可收到该款，且系支付的房款；案涉房屋原所有权证书由徐瑞珍处保管；2000年徐瑞珍入住案涉房屋直到2012年。说明徐瑞刚与徐瑞珍的房屋买卖合同已履行。马文萍称案涉房屋是借给徐瑞珍居住的，与徐瑞珍支付房款的行为相矛盾，且无证据予以印证。马文萍于2014年收回案涉房屋的行为不符合法律规定。徐瑞珍已支付了房款，徐瑞珍要求马文萍、徐瑞刚返还案涉的房屋，并办理过户手续的上诉理由符合法律规定，应予支持。案涉房屋所有权证书未变更为徐瑞珍所有，徐瑞珍还未完全取得法律意义上的房屋所有权，因此，徐瑞珍对外出租案涉房屋造成的法律风险应由其自行承担。本院对徐瑞珍要求徐瑞刚、马文萍承担从房屋被侵占之日至房屋返还之日的租赁费的上诉请求不予支持。综上，原审判决驳回徐瑞珍的诉讼请求有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销新乡市牧野区人民法院作出的（2014））牧民一初字第292号民事判决；
二、马文萍、徐瑞刚于本判决生效之日起十日内返还新乡市北干道路北192号院4号楼西数3单元5层西户房屋，并协助徐瑞珍办理房产过户手续。
三、驳回徐瑞珍的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，由徐瑞珍各负担50元，由徐瑞刚、马文萍各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 陈兴祥
代理审判员 贾 威
二〇一五年四月九日
代理书记员 刘 冬
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