河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第1591号
上诉人（原审原告周永福之女）周小莉。
上诉人（原审原告周永福之子）周加。
上诉人（原审原告周永福之妻）郝巧云。
以上三上诉人的共同委托代理人谷西广，河南豫龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周永建。
委托代理人刘超，河南龙图律师事务所律师。
上诉人周小莉、周加、郝巧云（原审原告周永福法定继承人）诉被上诉人周永建合同纠纷一案，河南省荥阳市人民法院于2014年4月10日作出（2012）荥民一初字第449号民事判决。诉讼中，周永福于2013年12月24日因病死亡。周永福的法定继承人周小莉（周永福之女）、周加（周永福之子）、郝巧云（周永福之妻）不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。周小莉以及周小莉、周加和郝巧云的共同委托代理人刘超，周永建及其委托代理人谷西广，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：周永福与周永建系亲兄弟关系，周永福自幼过继给其伯父周合林（户籍登记姓名为周振华），自1959年起随周合林在陕西省渭南市生活。周合林原籍荥阳市京城办康砦村，其在太和村原有宅基地一处（集体土地建设用地使用证证号为1012257），该宅基地紧邻太和路，上建有瓦房三间。周永福在该村也有宅基地一处。1999年上半年因村镇规划扩建太和路及人行道，原来临近太和路的村民宅基地被道路占用，其中包括周合林的宅基，该宅基上的瓦房三间也随之被拆除。在此期间，周合林去世。此后，相关部门在新修的太和路人行道东侧，为宅基被占的其他农户重新规划了宅基地，对占用的周合林宅基地未颁发新的集体土地建设用地使用证。
1999年8月26日，周永建之子周志辉在周合林老宅原南北邻居新取得宅基地中间土地上建起临街房，并取得建筑施工许可证。2007年因太和村旧村改造，在周永建等村民所有的宅基地上动工建造18号楼房。2007年11月27日，周永福、周永建在其母亲张淑云、大姐周爱琴及姐夫乔冠华的见证下签订协议一份，约定：在处理周永建、周合林两个宅基的基础上，18号楼二楼一套房、一个煤棚、一个车库，归周永福所有，临街房归周永建所有。在房产问题上，如有异议，各自做好各自的工作，自己解决；如反悔，向对方赔款100万元。后周永建到渭南，找到周永福在该协议书上补写了“周合林的宅基地归周永建所有”的内容。18号楼建成后，周永建接受补偿的相应房屋，周永福要求周永建履行协议时，因周永建之妻王秀恋一直不同意周永建处分夫妻共有财产，周永福未得到与周永建约定的房屋。周永福遂至原审法院，请求判令周永建限期腾出所占周永福的房屋，支付违约赔款10万元，赔偿周永福诉讼误工费、差旅费等5000元，后周永福变更诉讼请求，主张要求周永建履行协议。
原审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”周永福、周永建所签订协议违反上述法律强制性规定。且周永建在该协议中擅自处分了共有人的财产，其妻作为在18号楼相应补偿房屋的共同共有人，对周永建的擅自处分行为不予追认，故该协议依法无效。该协议签订后，周永福没有基于该协议取得相关标的物的物权，即行使物上请求权，主张物权保护，不符合法律规定，原审法院不予支持。无效协议，不发生当事人预期的法律效果，周永福要求履行协议和违约赔偿，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项之规定，原审法院判决：驳回周永福的诉讼请求。案件受理费2400元，由周永福负担。
周小莉、周加和郝巧云不服原审判决，向本院上诉称：周永福与周永建所签的协议真实有效，是周永建和其家属的真实意思表示。一审认定协议无效的事实错误，适用法律错误。周永建从2009年至今一直非法侵占周永福的房屋，灶棚、车库的事实依然存在在，故应当赔偿周永福经济损失。请求撤销原审判决，依法公正判决。
周永建答辩称：一、1、2007年11月27日的协议系无效协议。该协议是一个宅基地买卖协议，违反土地管理法的规定。2、涉案宅基地于1999年修太河路时被占用，已不存在。并且周永福也未申请新批宅基地。3、周永建的宅基地与周小莉、周加和郝巧云涉案的宅基地不相邻无纠纷。4、2007年11月27日的协议是胁迫所打，且周永建的妻子不知情，周永健无权处分夫妻共同财产。5、周永建的房子是小产权房不能买卖。6、双方都没有可以履行的可能性。二、周永建没有侵权。1、周永建的18号楼房屋煤棚及车库是开发商建房后直接交给了周永建的，由其直接居住，并没交给周永福，周永建取得的是自己宅基地房产的转化，与周永福无关。2周永福没有任何产权手续，也没有取得该房屋，所以周小莉、周加和郝巧云所称的侵权没有事实及法律依据等。请求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：周合林原籍荥阳市京城办康砦村，其在太和村原有宅基地一处（集体土地建设用地使用证证号为1012257）。1999年上半年因村镇规划扩建太和路及人行道，原来临近太和路的村民宅基地被道路占用，其中包括周合林的宅基，该宅基上的瓦房三间也随之被拆除。在此情况下，2007年11月27日的协议系家庭内部关于分配补偿房屋的协议，在周永福、周永建以及他们的母亲、姐姐、姐夫均参加的情况下，该协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此周永福的法定继承人要求继续履行协议的诉讼请求即周永建交付位于康砦村18号楼2楼1套楼房以及一个煤棚、一个车库的诉讼请求应当予以支持。因本院已经认定协议有效，并予以继续履行，在此情况下，周永福的法定继承人的其他诉讼请求，本院不予支持。
原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省荥阳市人民法院（2012）荥民一初字第449号民事判决；
二、周永建于本判决生效之日起三十日内向周小莉、周加和郝巧云交付位于康砦村18号楼2楼1套楼房以及一个煤棚、一个车库；
三、驳回周小莉、周加和郝巧云的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各2400元，均由周永建负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一五年三月三十一日
书记员 李献芳
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