河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民三终字第01499号
上诉人（原审被告）：孙武志。
委托代理人：寇军荣，河南雷鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李九梅。
委托代理人：铁永谦，河南三贤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：史建鹏。
委托代理人：铁永谦，河南三贤律师事务所律师。
原审第三人：赵宝石。
委托代理人：刘建。
原审第三人：赵风云。
委托代理人：刘建。
原审第三人：刘建。
上诉人孙武志与被上诉人李九梅、史建鹏及原审第三人赵宝石、赵风云、刘建房屋租赁合同纠纷一案，李九梅、史建鹏于2014年5月6日向邓州市人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令解除与孙武志签订的房屋租赁合同，支付拖欠的租金138000元，要求赵宝石、赵风云、刘建腾出房屋。原审法院于2014年10月22日作出（2014）邓法民初字第975号民事判决。孙武志不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。孙武志及其委托代理人寇军荣，史建鹏及李九梅、史建鹏的委托代理人铁永谦，刘建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：本案出租的房屋（房产证号为314010693）所有权人是李九梅，共有人是史建鹏。史建鹏、李九梅利用该房屋创办学校，校名为邓州市一高中艺术部。2007年11月24日，孙武志为办学校，通过中间人周元忠，与史建鹏、李九梅签订了房屋租赁合同。双方约定：一、学校房屋设施：学校包括一至五层教室、寝室、餐厅等房屋及地下室和院子。二、租期十年，自签字之日起至2017年12月31日。三、租金分为两种：一种是前3年年租金为40000元，第4年至第10年年租金为46000元；交款方式：自合同签字生效后，乙方（即孙武志）先付清前三年租金，从第四年至第十年的租金实行一年一交，每年的1月1日交清当年的租金。四、关于学校教室、寝室、办公室、厨房、餐厅内现有的物品留给乙方（即孙武志），归乙方所有（物品传单附后），当合同期满后，教室、寝室、餐厅有关于学生物品（教室课桌、凳、寝室床、柜、餐厅内的餐桌、椅子）留给甲方（即史建鹏、李九梅），归甲方所有。八、学校改建和维修，根据乙方办学需要，房屋需要改建必须征得甲方同意，费用由乙方承担。史建鹏、李九梅已经收到孙武志前3年租金120000元。从2011年至今，孙武志未支付租金。
赵风云为办敬老院，由其外甥刘建与孙武志协商房屋租赁事宜。2011年8月26日，孙武志与刘建签订房屋租赁合同，将其承租的房屋转租给刘建，租赁时间为2011年9月1日至2017年12月31日。赵宝石为办辅导班，从赵风云处又转租该房屋的第三、四层。现本案房屋的实际租赁者是赵风云和赵宝石。
原审庭审中，孙武志辩称其转租房屋时经过史建鹏同意，刘建承租后改变房屋主体结构亦得到了李九梅、史建鹏的同意。史建鹏、李九梅则称对孙武志转租房屋、刘建改变房屋主体结构，没有表示同意；对赵宝石和赵风云占有使用租赁房屋不知情，亦未表示同意。因李九梅、史建鹏与孙武志双方分歧较大，此案经多次调解，不获成立。
原审另查明：史建鹏、李九梅将房屋租赁给孙武志时，房屋内的物品一并留给孙武志，由黑志辉清点并出具物品清单一份。史建鹏、李九梅称孙武志交付租赁房屋及租赁物品时若房屋及租赁物品有损坏、丢失的情形，其将另案主张要求孙武志予以赔偿。
原审法院认为：史建鹏、李九梅将所有房屋和室内物品及设施出租给孙武志办校使用，双方均应当按照房屋租赁合同履行。依照我国法律规定，房屋转租，应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按照规定办理登记备案手续；为了保护出租人利益，承租人拖欠租金的，不得转租房屋。史建鹏、李九梅与孙武志在房屋租赁合同中没有约定孙武志可以转租房屋，2011年8月26日，孙武志将承租的房屋以合同的形式转租给刘建，但该房屋的实际租赁者为赵风云，孙武志对此并没有向史建鹏、李九梅说明，并征得的李九梅、史建鹏的书面同意，亦未按照规定办理登记备案手续；赵风云又将承租房屋的部分再转租给赵宝石，亦未征得史建鹏、李九梅书面同意。自2011年至今，孙武志拖欠史建鹏、李九梅租金138000元，存在违约行为；次承租人即赵风云将租赁费交给了孙武志、赵宝石将租赁费交给了赵风云，均没有交给史建鹏、李九梅。庭审中，孙武志、赵风云和赵宝石与史建鹏、李九梅就房屋转租及租赁费交纳没有达成一致意见，亦未与李九梅、史建鹏签订房屋转租的书面补充合同。孙武志辩称刘建承租后改变房屋主体结构得到了李九梅、史建鹏的同意，李九梅、史建鹏予以否认，因孙武志没有提交确凿的证据，原审法院对其辩称不予采信。综上，孙武志未经史建鹏、李九梅书面同意，将租赁房屋转租，致使房屋再次转租及改变租赁房屋使用，拖欠租金，存在明显的违约行为，侵害了史建鹏、李九梅的合法权益。
赵宝石、赵风云未经史建鹏、李九梅书面同意，占有使用李九梅、史建鹏的房屋，没有合法依据，应当腾出占用的房屋。故史建鹏、李九梅所诉，事实清楚、证据扎实，原审法院予以支持。房屋租金应自2011年11月25日起按照每天126元（即46000元÷365天=126元／天）计算至房屋交付给李九梅、史建鹏时止。史建鹏、李九梅若有充分证据证明其房屋损坏、租赁物品丢失，可另行起诉。孙武志所辩其所欠史建鹏、李九梅的租赁费应当由史建鹏所欠的借款予以抵偿，原审法院认为孙武志与史建鹏之间的民间借贷关系与本案的房屋租赁合同关系不属于同一的法律关系，孙武志可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十四条及《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除史建鹏、李九梅与孙武志签订的房屋租赁合同；二、赵宝石和赵风云于判决生效后六十日内搬出位于花洲街道办事处教育路东侧小东关村三组沿河路西侧属于史建鹏、李九梅所有的房屋（房产证号314010693）；三、孙武志自2011年11月25日起，每天按租金126元计算支付史建鹏、李九梅房租至第三人赵风云、赵宝石腾出房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由孙武志负担。
孙武志上诉称：1、原审判决认定孙武志未经李九梅、史建鹏同意将房屋转租他人错误。原审中，孙武志提交刘建、周元忠的证言均证实转租经过李九梅、史建鹏同意，只因合同未到期且史建鹏又欠孙武志借款，故让刘建直接和孙武志签订租赁合同，租金也未发生变化，所收租金冲抵李九梅、史建鹏所欠借款本金和利息。转租两年多，李九梅、史建鹏未提出任何异议，现在起诉要求解除合同是为了涨房租。2、原审判决认定孙武志拖欠租金错误。孙武志于签订合同前已预付清了前三年的租金，合同履行后不到半年，李九梅、史建鹏因资金紧张向孙武志借款10万元，利息1分5厘，当进约定该借款冲抵租金，故孙武志不存在拖欠租金的事实。3、原审判决适用法律错误。李九梅、史建鹏知道或应当知道孙武志搬迁学校并将房屋转租，但在六个月内未提出异议，原审判决支持其解除合同的诉讼请求不当。李九梅、史建鹏欠孙武志借款10万元及利息未还，孙武志以李九梅、史建鹏借款冲抵房租的抗辩具有法律依据。请求：撤销原审判决，改判驳回李九梅、史建鹏要求解除合同和第三人腾出房屋的诉讼请求，驳回李九梅、史建鹏要求孙武志支付租金的诉讼请求，判决李九梅、史建鹏和孙武志继续履行合同。
李九梅、史建鹏答辩称：孙武志擅自将房屋转租，李九梅、史建鹏不知情也不同意。李九梅、史建鹏欠孙武志的钱与本案并非同一法律关系，不应以该款抵房租。请求：维持原审判决。
赵宝石、赵风云陈述称：同意孙武志的上诉意见。
根据各方当事人上诉、答辩及陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：原审判决认定事实是否清楚，适用法律是否正确，处理结果是否适当。
本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期未支付的，出租人可以解除合同。”本案中，史建鹏、李九梅与孙武志在房屋租赁合同中没有约定孙武志可以转租房屋，孙武志称房屋转租经过了史建鹏的同意，仅提供刘建、周元忠的证言，史建鹏对此不予认可，故孙武志上诉称转租房屋经过史建鹏同意的依据不足，本院不予支持。孙武志另上诉称与史建鹏约定，用借款冲抵租金，史建鹏予以否认且无其他证据能够证明，本院亦不予支持。孙武志与史建鹏之间的借款纠纷，双方可另行解决。综上，孙武志的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由孙武志负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 峰
审判员 沈 飞
审判员 马 蕊
二〇一五年三月二十日
书记员 张俊博
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