河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民二初字第00032号
原告河南宏江房地产开发有限责任公司。
法定代表人刘明阳，任董事长。
委托代理人卞金伟，男。
委托代理人高显林，男。
被告胡洋，男。
被告南阳金莎餐饮娱乐有限公司。
法定代表人胡洋，任董事长。
二被告共同委托代理人党元林，河南文力律师事务所律师。
原告河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称宏江公司）与被告胡洋、被告南阳金莎餐饮娱乐有限公司（以下简称金莎公司）为租赁合同纠纷一案，宏江公司于2014年7月7日向本院提起诉讼，请求判令胡洋支付租金及违约金，并申请追加金莎公司为被告承担连带清偿责任，本院予以准许，并于2014年10月24日、2015年1月9日、2015年1月23日公开开庭进行了审理。原告宏江公司的委托代理人卞金伟、高显林，被告胡洋及胡洋和金莎公司的共同委托代理人党元林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宏江公司诉称，2009元2月7日，原告与被告胡洋经协商签订了8年租期的《锦江嘉年华商业店面租赁合同》，原告按照合同的约定，将坐落于河南省南阳市卧龙路与滨河路交汇处的锦江嘉年华编号为1C、2C、3C、4C（建筑面积总计6800平方米）的店面租给被告，被告应以一至五年每年支付原告租金270万元、后3年以逐年递增的方式支付原告租金，被告从而经营高档餐饮文化活动。但是，自合同履行至今，经原告反复催要，被告金支付了400万元租金，下余租金推诿拖延不予支付。故请求判令被告支付租金832.5万元及违约金2111025元，合计10436025元，同时终止本合同履行。诉讼中，原告申请增加诉讼请求，自起诉之日起按合同约定支付租金及违约金至合同终止之日止。
胡洋与金莎公司答辩称：1、胡洋是金莎公司的董事长，虽然合同上未加盖金莎的印章，但胡洋是职务行为，不应列胡洋为被告。2、租赁合同属实，但计算金额有误。由于消防不到位，被公安机关停业整顿3个月，租赁费不应计算，相关损失也应扣除；违约金过高请求予以调整。
原告宏江公司向本院提交如下证据：1、《锦江嘉年华商业店面租赁合同》一份，证明双方的租赁关系依法成立有效。2、租金及违约金计算表两份，证明被告所欠的租金及违约金。
被告胡洋与被告金莎公司对原告宏江公司提交的证据发表如下质证意见：对租赁合同无异议，该合同依法成立。但其所提交的计算表不是证据，且计算有误，不予认可。
被告胡洋与被告金莎公司向本院提交如下证据：1、安全检查记录一份，证明停业整顿的时间。2、2010年2-4月的纳税证明、停业整顿期间及前后三个月的利润损失计算表，证明停业期间的损失应当扣除。3、消防部门关于锦江公寓高层综合楼工程住宅部分消防验收合格的意见一份。证明消防部门仅对住宅部分验收，说明对商业部分及地下室没有验收。4、房租收条三份，证明原告收的是金莎公司的租金，不是胡洋交的。
原告宏江公司对被告胡洋与被告金莎公司提交的证据发表如下质证意见：1、安全检查记录与本案无关，其停业整顿与原告无关，原告的楼房系经验收合格，不存在消防问题。2、被告的纳税证明及利润损失与本案无关，不能成立。3、该意见上没有消防部门印鉴，形式不合法，与本案无关。4、金莎公司交了400万元租金。
经被告金莎公司申请，本院调取南阳市公安消防支队建筑工程消防验收卷共三页，含封面、关于金莎KTV室内装修工程消防验收合格的意见和建设工程消防设计审核意见书。原告宏江公司的对该证据的质证意见为，法院所调取的证据真实合法，无异议，同时，本证据更证明原告的房产完整性的交付被告使用，不存在违约违规之处。被告胡洋及被告金莎公司的意见是，该验收合格意见书不是正式的通知。
本院对原、被告提供的证据认证如下：对原告宏江公司提交的证据1，该合同原被告均认可，本院予以采信。对原告宏江公司提交的证据2，系原告自己制作的租金及违约金计算表，被告虽不予认可，但并未提交其关于租金及违约金的计算办法，本院对该计算表中符合合同约定和法律规定的部分予以采信。对被告胡洋与被告金莎公司提交的证据1、2、3及本院依照金莎公司申请调取的证据，安全检查记录及南阳市公安消防支队建筑工程消防验收卷中不显示金莎公司停业整顿的具体原因，因双方合同中约定装修工程由金莎公司负责，金莎公司提交的证据不能证明其停业整顿是由于所租赁房屋的主体结构原因所致，且消防验收所针对的是金莎KTV室内装修工程，故被告胡洋与被告金莎公司提交的证据不能证明其主张，本院不予采信。对被告胡洋与被告金莎公司提交的证据4，能够证明相关费用由金莎公司交纳，本院予以采信。
根据原、被告提供的证据及庭审陈述意见，本院确认本案的事实如下：2009年2月7日，南阳市宏江房地产开发有限公司（甲方）与胡洋（乙方）签订《锦江嘉年华商业店面租赁合同》一份，合同中约定：“第一条1.1租赁标的甲方将其位于河南省南阳市卧龙路与滨河路交汇处的锦江嘉年华编号为1C、2C、3C、4C的店铺（以下简称‘租赁场所’）出租给乙方。……1.2乙方所承租的租赁场所建筑面积依图则计算为6800平方米。……第三条租赁期限3.1甲乙双方约定租赁期限为8年，自2009年2月7日至2016年1月1日……3.2免租期6个月，即从租赁起始日：2009年2月7日起至2009年7月31日。……第四条租金、管理费和其他费用……4.2双方均同意租赁场所在租赁年度内：第一年租金2700000，第二年租金2700000，第三年租金2700000，第四年租金2700000，第五年租金2700000，第六年租金2830000，第七年租金2970000，第八年租金3105000，以上所称‘租赁年度’，均系指乙方租赁起始日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。……4.5租金、管理费及其他费用的交付：乙方应于每合同年度向甲方及经营管理部门支付当年租金和物业管理费，但上月发生的其他水、电、空调、通讯等费用应按月支付，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日（详见付款通知书），但最迟不得迟于该月5日。租金由甲方收取，管理费及其他水、电、空调、通讯等的一切费用由经营管理部门收取。有免租期的，租赁起始日当月的物业管理费和其他费用由乙方于租赁起始日起的五日内交付，计租起始日当月的租金由乙方于计租起始日起的五日内交付；无免租期的，租赁起始日当月的租金、物业管理费和其他费用由乙方于租赁起始日起的五日内交付。4.6根据本合同的规定，如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的3‰作为违约金。……第七条装修及交付场地7.1……因乙方进行装修而引起的消防审批义务及责任由乙方自行承担。……第十条违约责任及合同解除、终止10.1本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同条款内容，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任。以下情况将视为根本违约：Ⅰ、乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费或其他费用，且乙方未能在15天之内付清所有未付款项的，包括利息和违约金。Ⅱ、如乙方未能履行或拒绝履行本合同的其他条款，且乙方未能在15天内给予纠正。Ⅲ、其他违约行为：……10.2如有上述违约情况发生，乙方将丧失本合同中规定的所有权利，甲方有权单方解除合同，并有权要求：Ⅰ、乙方必须在五天内清空并撤出租赁场所，且乙方不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构。Ⅱ、甲方有权依本合同向乙方追索其他赔偿。10.3双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响双方利益之行为，违约方应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。……”合同签订后，金莎公司支付保证金50万元，并分别于2012年1月21日支付租金50万元、2012年5月4日支付租金50万元、2012年6月5日支付租金50万元、2012年7月6日支付租金50万元、2012年8月8日支付租金50万元、2012年9月4日支付租金50万元、2012年10月20日支付租金50万元、2012年11月14日支付租金50万元。
另查明，1、南阳市宏江房地产开发有限公司现更名为河南宏江房地产开发有限责任公司。2、金莎公司成立于2010年11月19日，住所地为南阳市滨河路与卧龙路交叉口，在工商行政管理部门登记的股东为胡洋、杨宇剑、李国兵、宋海良、王怡冰、王旭浩、李小阳。
本院认为，一、关于主体，胡洋虽是以个人名义与宏江公司签订合同，但签订合同的目的是为了设立金莎公司，且金莎公司成立时的住所地也是租赁合同中所载明的场地，其成立后也是依据胡洋与宏江公司签订的租赁合同进行经营，胡洋作为金莎公司的发起人和法定代表人，其为设立公司对外签订合同的责任应当由金莎公司承担，所以胡洋的行为应为职务行为，宏江公司请求胡洋承担责任的理由不成立，本院不予支持。
二、关于合同是否应予终止，《锦江嘉年华商业店面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。宏江公司按照合同约定将租赁场所交于金莎公司用于经营活动，金莎公司应当按合同约定支付相应的租金。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”双方签订的《锦江嘉年华商业店面租赁合同》第十条约定：“本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同条款内容，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任。以下情况将视为根本违约：Ⅰ、乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费或其他费用，且乙方未能在15天之内付清所有未付款项的，包括利息和违约金。Ⅱ、如乙方未能履行或拒绝履行本合同的其他条款，且乙方未能在15天内给予纠正。Ⅲ、其他违约行为：……10.2如有上述违约情况发生，乙方将丧失本合同中规定的所有权利，甲方有权单方解除合同，并有权要求：Ⅰ、乙方必须在五天内清空并撤出租赁场所，且乙方不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构。Ⅱ、甲方有权依本合同向乙方追索其他赔偿。”金莎公司未按约定按期支付租金，自2012年12月后即未再支付租金，符合双方约定的合同解除条件，故宏江公司请求解除合同的理由成立，本院予以支持。南阳金莎餐饮娱乐有限公司与河南宏江房地产开发有限责任公司签订的《锦江嘉年华商业店面租赁合同》应予解除，南阳金莎餐饮娱乐有限公司应于本判决生效之日起六十日内搬离租赁场所。
三、关于租金，合同中对租金的支付方式有明确约定，自2009年2月7日至2014年5月15日，金莎公司应支付租金1293.75万元［0（2009年2月7日至2009年7月31日免租金）＋270万元／年×4年（2009年8月1日至2013年7月31日）＋270万元／年÷12个月×9.5个月（2013年8月1日至2014年5月15日）=1293.75万元］，已支付租金及保证金450万元，下欠租金843.75万元，宏江公司请求判令被告支付租金832.5万元，系对其自己权利的处分，本院予以支持。金莎公司并应自起诉之日起按合同约定支付租金至搬离之日止。
四、关于违约金，合同中约定违约金按日3‰计算，宏江公司起诉时按日0.2‰计算违约金，系对其权利的处分，该违约金计算办法并未过分高于造成的损失，符合法律规定，故对宏江公司的违约金计算标准本院予以支持。因双方合同中约定于每年度租赁起始日起的五日内交付当年租金，故计算违约金的起始日应为每年度的8月6日，宏江公司提交的租金及违约金计算表中的其他内容未超出双方约定的违约金的计算数额，系其对自己权利的处分，本院予以采纳。双方合同约定2009年2月7日至2009年7月31日为免租期。金莎公司应在2009年8月6日前支付2009年8月1日至2010年7月31日期间的租金270万元，该270万元从2009年8月6日起至2011年12月31日的违约金计算为46.71万元（270万元×865天×0.2‰=46.71万元）。金莎公司于2012年1月21日交付租金50万元，扣除该50万元后，欠付的220万元从2012年1月1日至2012年4月30日的违约金计算为5.28万元（220万元×120天×0.2‰=5.28万元）。金莎公司于2012年5月4日交付租金50万元，欠付的170万元从2012年5月1日至2012年5月31日的违约金计算为1.02万元（170万元×30天×0.2‰=1.02万元）。金莎公司于2012年6月5日支付租金50万元，欠付的120万元租金从2012年6月1日至2012年6月30日的违约金计算为0.72万元（120万元×30天×0.2‰=0.72万元）。金莎公司于2012年7月6日支付租金50万元，欠付的70万元租金从2012年7月1日至2012年7月31日的违约金计算为0.42万元（70万元×30天×0.2‰=0.42万元）。金莎公司于2012年8月8日支付租金50万元，欠付的20万元租金从2012年8月1日至2012年8月31日的违约金计算为0.12万元（20万元×30天×0.2‰=0.12万元）。金莎公司于2012年9月4日将2009年8月1日至2010年7月31日期间下欠的20万元租金支付完毕。金莎公司应在2010年8月6日前支付2010年8月1日至2011年7月31日期间的租金270万元。该270万元从2010年8月6日至2012年9月1日的违约金计算为40.23万元（270万元×745天×0.2‰=40.23万元）。金莎公司于2012年9月4日支付租金30万元，欠付的240万元租金从2012年9月1日至2012年9月30日的违约金计算为1.44万元（240万元×30天×0.2‰=1.44万元）。金莎公司于2012年10月20日支付租金50万元，欠付的190万租金从2012年10月1日至2012年10月31日的违约金计算为1.14万元（190万×30天×0.2‰=1.14万元）。金莎公司于2012年11月14日支付租金50万元，欠付的140万元租金从2012年11月1日至2014年5月15日的违约金计算为15.54万元（140万元×555天×0.2‰=15.54万元）。金莎公司应在2011年8月6日前支付2011年8月1日至2012年7月31日期间的270万元租金，该270万元租金自2011年8月6日至2014年5月15日的违约金为54万元（270万元×1000天×0.2‰=54万元）。金莎公司应在2012年8月6日前支付2012年8月1日至2013年7月31日期间的270万元租金，该270万元租金自2012年8月6日至2014年5月15日的违约金为34.56万元（270万元×640天×0.2‰=34.56万元）。金莎公司应在2013年8月6日前支付2013年8月1日至2013年11月30日期间的90万元租金，该90万元租金自2013年8月6日至2014年5月15日的违约金为5.04万元（90万元×280天×0.2‰=5.04万元）。宏江公司应在2013年12月1日支付2013年12月1日至2014年5月15日的租金112.5万元，该112.5万元租金自2013年12月1日至2014年5月15日的违约金为3.7125万元（112.5万元×165天×0.2‰=3.7125万元）。综上，金莎公司应向宏江公司支付2009年2月7日至2014年5月15日期间的违约金2099325元，并自起诉之日起按日万分之二支付违约金至搬离之日止。
五、金莎公司辩称因消防原因被停业整顿三个月，请求扣除停业期间的租金及相关损失，但其提交的证据不能证明停业整顿是由于宏江公司所提供的租赁场所不符合消防规定所致，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：
一、解除南阳金莎餐饮娱乐有限公司与河南宏江房地产开发有限责任公司签订的《锦江嘉年华商业店面租赁合同》，南阳金莎餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起六十日内搬离租赁场所；
二、南阳金莎餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起二十日内向河南宏江房地产开发有限责任公司支付租金8325000元及违约金2099325元，共计10424325元，并自起诉之日起按合同约定支付租金、按日万分之二支付违约金至搬离之日止；
三、驳回河南宏江房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费84416元，由南阳金莎餐饮娱乐有限公司负担84316元，由河南宏江房地产开发有限责任公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提供副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判员 王干祥
审判员 王 生
审判员 高 璐
二〇一五年三月十六日
书记员 王小军
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