河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一终字第00142号
上诉人（原审被告）朱根成，男，。
委托代理人朱时锋，男。
被上诉人（原审原告）淅川县供销合作社联合社。
住所地河南省淅川县商圣区灌河路76号。
法定代表人孙昭庆，任主任。
委托代理人贾继业，河南赏春律师事务所律师。
上诉人朱根成与被上诉人淅川县供销合作社联合社为房屋租赁合同纠纷一案，不服淅川县人民法院（2014）新民商初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱根成及其委托代理人朱时锋，被上诉人淅川县供销合作社联合社的委托代理人贾继业均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年6月28日，原告的淅川县供销商贸城办公室与被告朱根成签订了房屋租赁合同一份，约定主要内容为：原告将商贸城内南二楼整层及一楼两边四个楼梯间在内的房屋租赁给被告使用，租赁期三年，自2012年6月28日至2015年6月29日止。二楼整层房屋租金为105000元，一楼两边四个楼梯间每年租金18000元。每年6月20日前交清本年度的全年租金。合同签订后，因四个楼梯间原有他人租用，被告实际租用的是二楼整层房屋。2012年5月15日，被告交清2012年度二楼整层房屋租金105000元。2013年7月1日被告向原告发出催告合同履约函，要求原告将一楼四个楼梯间交付给被告使用。2013年7月11日，原告给被告复函，不同意交付四个楼梯间，后原、被告协商将二楼整层房屋租金降为100000元。被告于2013年9月12日交清了2013年度租金100000元，2014年度的租金到约定交付日，被告未予交纳。2014年7月2日，原告向被告送达通知，要求被告在2014年7月5日前交纳2014年度房租105000元，限期内被告未交纳。2014年7月18日，原告向被告送达了解除房屋租赁合同通知书，至起诉之日，被告未向原告交付房屋，也未对解除合同通知的效力提出异议。
原审法院认为，原、被告于2012年6月28日所签订的房屋租赁合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上所签订，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告向被告交付部分租赁物，被告予以接受并实际使用，被告按实际使用租赁物向原告交纳租金，原告亦予以接受。第二年度，租金降为100000元，被告予以交纳，原告认可。以上内容应视为原、被告对原合同的合意变更。合同变更后，原、被告双方均应按变更后的约定履行各自的义务，被告实际使用了租赁物，理应按约交纳租金。被告未按约交纳租金的做法，已构成违约。原告据此解除合同，被告在法定期限内对解除合同的效力未提出异议，解除合同行为有效。原告要求被告腾房并向原告交付的请求，符合法律规定，原审法院予以支持。被告拖欠2014年6月29日后的租金应按年租金100000元以实际使用天数向原告交付。被告的辩解理由均不能成立，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第九十六条，第二百二十六条之规定，原审法院判决：一、原告淅川县供销合作社联合社与被告朱根成于2012年6月28日所签订的房屋租赁合同（含变更内容）为有效合同；二、被告朱根成在判决生效后三十日内将租赁合同所涉及的商贸城南二楼整层所有房屋腾空并向原告淅川县供销合作社联合社交付；三、被告朱根成在判决生效后三十日内向原告淅川县供销合作社联合社支付自2014年6月29日起至腾清交付之日止的租金（租金按年租金100000元以实际使用天数计算）。案件受理费500元，由被告朱根成负担。
上诉人朱根成上诉称：1、原审认定双方当事人变更合同无依据，双方均不认可。被上诉人已与上诉人签订合同，约定将房屋和四个楼梯间租给上诉人使用，却又将楼梯间出租给其他人使用，被上诉人存在违约行为。2、原审已认定合同有效，被上诉人应向上诉人交付四个楼梯间的使用权，并承担违约赔偿责任。请求二审法院撤销原判，改判被上诉人赔偿违约金和损失，并将楼梯间交付给上诉人。
被上诉人淅川县供销合作社联合社答辩称：对方未能及时履行义务，我方依法解除合同，原判正确。
根据各方当事人上诉答辩意见，合议庭归纳本案争议焦点是：原判认定合同解除是否适当，被上诉人应否承担违约赔偿责任并交付楼梯间的使用权。
二审中上诉人提交照片八张和两份书面证言，证明被上诉人将四个楼梯间租给上诉人却未实际交付。被上诉人质证称：不是新证据，照片是对现状的拍摄；证人是对方员工，应出庭作证，证明内容与协议相悖，装修的证言与本案无关。二审中被上诉人未提供新证据。
二审中查明事实同一审查明一致。
本院认为：双方当事人自愿签订的合同合法有效。合同签订后，在实际履行过程中，被上诉人仅将二楼整层交付上诉人朱根成使用，未将四个楼梯间交付上诉人使用，上诉人也仅支付二楼整层的租赁费，未支付楼梯间的租赁费。现上诉人仍使用二楼整层房屋，但逾期未支付相应租金，经被上诉人催告且发出解除合同通知，上诉人未能提供充分证据证明其在合理期限内对解除合同的效力提出异议，故原判认定合同解除并无不当。上诉人朱根成虽认为被上诉人存在违约并给上诉人造成损失，但在一审中未提起反诉，故对其主张损害赔偿的上诉理由不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元由上诉人朱根成负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵清军
审判员 田晓凯
审判员 王 妮
二〇一五年三月二十七日
书记员 薛庆玺
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