河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一终字第00063号
上诉人（原审被告、反诉原告）南阳市家和物业管理有限公司。
住所地南阳市人民北路汇银花园。
法定代理人王宏跃，该公司经理。
委托代理人程国显，河南汉冶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）金自生，男。
委托代理人马胜利，河南达圣律师事务所律师。
上诉人南阳市家和物业管理有限公司（以下简称家和公司）与被上诉人金自生为物业服务合同纠纷一案，金自生于2014年7月29日向邓州市人民法院提起诉讼。原审法院于2014年11月10日作出（2014）邓法民初字第1636号民事判决。家和公司不服原判，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人家和公司的委托代理人程国显，被上诉人金自生的委托代理人马胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，金自生系邓州市电力花园小区的业主，住邓州市电力花园18号楼1单元2楼西户。2010年至2012年2月，金自生均向家和公司方缴纳了物业管理费。2012年6月10日，金自生居住小区的业主委员会与家和公司签订了物业管理服务合同，合同期限自2012年6月10日起至2015年6月9日止。合同第二条物业管理服务项目第二项明确约定：“共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括公共上下管道、落水管……”2014年5月30日，金自生接到家和公司电话，称金自生室内进水。金自生打开屋门后发现因室外下水管道堵塞，雨水从阳台倒灌入室内，致使金自生实木地板及家具受损。经鉴定，实木地板损失为24950元，鉴定费600元。金自生的家具损失，金自生仅提供了家具销售清单，无正规票据；但金自生向原审法院提交了家具即室内衣柜、鞋柜受水浸泡后受损的照片，家和公司对照片亦无异议。后双方就金自生的损失协商未果，金自生诉至法院，请求家和公司赔偿金自生实木地板、家具、房租损失及诉讼、评估费用共计31650元。审理中，家和公司提起反诉，要求金自生缴纳物业费用及反诉费。
原审法院认为，金自生向家和公司缴纳物业费用，并签订了物业服务管理合同，双方需按合同履行义务，并享有权利。依合同约定，家和公司需对公共设施进行管理维护，家和公司虽辩称管道系人为堵塞，但未提供扎实证据支持，不予以采信。现金自生因室外下水管道堵塞，致地板及家具受损，亦无法居住。家和公司应当对上述损失承担赔偿责任，其中实木地板损失为24950元；家具损失根据照片综合实际情况，对金自生家具损失酌定为1000元；金自生室内受损后，该房屋暂时无法居住，金自生可在合理期限内维修好后居住，该合理期限酌定为5个月，故租房居住费用300元×5个月＝1500元（综合邓州市市内租赁房屋情况以300元／月为宜）。上述费用共计27450元。家和公司提出反诉，要求金自生缴纳物业费用，金自生依合同约定，确需缴纳该费用，其虽辩称有装修押金相抵，但未提供票据佐证，因此对家和公司的反诉请求，予以支持，故金自生需向家和公司支付物业费用1595元。
原审法院判决：一、被告南阳市家和物业管理有限公司于本判决生效后十五日内日向原告金自生支付赔偿金27450元。二、原告金自生于判决生效后十五日内向被告南阳市家和物业管理有限公司支付物业费用1595元。案件受理费600元、鉴定费600元，由被告南阳市家和物业管理有限公司负担；案件反诉费50元由原告金自生负担。
家和公司上诉称，原判程序违法，其在书面答辩中强调并提交证据证明下水管道堵塞是一楼住户人为堵塞，应将一楼住户列为本案当事人，其书面答辩意见原判未予显示也不予评判。原判认定事实错误，未将金自生房屋进水自身过错的事实加以认定，金自生擅自将雨水管道开口当做自家的污水管道使用，其房屋装修后长期不住人也不与物业工作人员沟通，也没有留下联系信息，房屋进水物业工作人员不能及时发现，金自生应负主要责任；下水管道系人为堵塞证据确凿；金自生的家具损失，既无购物发票，也未经司法鉴定，单凭几张照片酌定1000元不当；金自生房屋装修后一直没有居住，说明金自生有其他房屋居住，原判租房居住费用1500元不当。原判不客观公正，难以让人信服。请求撤销原判，改判驳回金自生对其赔偿损失的请求，改判其不承担赔偿责任，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
金自生答辩称，家和公司提出一审漏列当事人的理由不能成立，本案属于双方之间的物业服务合同纠纷，无证据证明管道堵塞是一楼住户堵塞。其从来没有改造过所购买房屋的任何管道设施，其购买的房屋就是现在这样的设施布局。其在房屋装修阶段，给家和公司留有联系电话，并且交了押金，交了物业管理费，其房屋进水是因管道堵塞雨水从地漏反涌入室内。下水管道堵塞造成其损失，家和公司应当赔偿，在赔偿之后，如果家和公司找到了人为堵塞的证据，家和公司可以追偿。该管道是排水的公共管道，家和公司承认所堵塞的部位距离出口10公分，是室外暴露部分。其家具损失远比判决数额大。原判1500元租房费是赔偿其因室内受损无法居住，是租房的最低标准。请求驳回上诉，维持原判。
二审中金自生提交照片三张，证明其房屋水管未进行过任何改造；家和公司对照片本身无异议，对证明方向有异议；家和公司未提交新的证据。
本院二审查明事实与原审认定事实一致。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷，金自生系基于与家和公司的合同关系提起的诉讼，不存在漏列诉讼主体的问题。根据物业管理服务合同的约定，物业管理服务项目包括“共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括公共上下管道、落水管……”，但家和公司未尽到该合同约定的义务，造成金自生的财产损失，应当依照法律规定和合同约定承担赔偿责任。原判酌定金自生的家具损失为1000元，符合本案实际情况。金自生房屋进水造成该房屋暂时不能居住，原判根据当地情况按每月300元酌定支持5个月租房居住费用并无不妥。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人南阳市家和物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 田晓凯
审判员 王 妮
审判员 薛庆玺
二〇一五年三月十七日
书记员 娄 理
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