河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第173号
上诉人（原审被告）河南富泰房地产开发有限公司（以下简称富泰公司）法定代表人梁振东，董事长。
委托代理人张少波，广东金日律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）涂亚辉，男，1983年2月1日生，汉族，住信阳市浉河。
委托代理人吴美兰，信阳市浉河区老城法律事务所法律工作者。
原审被告信阳市平桥区甘岸办事处。（以下简称办事处）。
原审被告信阳市平桥区甘岸办事处文化新村项目部。（以下简称新村项目部）
负责人：黄胜勇。（同被告黄胜勇）
原审被告黄胜勇，男1976年3月7日生，汉族，身份证住址潢川县。
委托代理人高正权，男，1978年3月4日，汉族，住信阳市羊山新区。
原审被告杨小虎，男，1971年5月7日生，汉族，身份证住址信阳市浉河去。
上诉人富泰公司因与被上诉人涂亚辉原审被告信阳市平桥去甘岸办事处、信阳市平桥区甘岸办事处文化新村项目部、黄胜勇、杨小虎买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥去人民法院（2014）平民初字第1127号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人富泰公司委托代理人张少波，被上诉人涂亚辉委托代理人吴美兰，到庭参加了诉讼。被告信阳市平桥区甘岸办事处、被告信阳市平桥区甘岸办事处文化新村项目部、被告杨小虎未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年10月8日，原告涂亚辉作为乙方（够买房）与甲方（出售方）被告黄胜勇签订《房屋买卖协议》，被告杨小虎作为丙方（担保方）。该协议约定原告购买被告黄胜勇在信阳市平桥区甘岸农民文化新村项目中开发的已建成商住房30套，总售价2000000元，另约定“该购房合同在2000000元款到后第181天正式转为不可撤销的购房合同，甲方承诺该180日内完成项目道路、水、电、绿化等配套设施，达到交房及入住条件。在180日内若甲方一次性退还了乙方预付房款贰佰万元整，则在款项结清后此合同为撤销合同”，该合同加盖有信阳市平桥区甘岸办事处文化新村项目部印章。2013年10月9日，原告涂亚辉现金199900元，并向被告黄胜勇银行卡转账1800000元，同日被告黄胜勇向原告出具收条，载明“今收到涂亚辉现金人民币贰佰万元整，收到人：黄胜勇”。庭审中原告要求被告按合同约定交付房屋，被告黄胜勇坚持称本案不是房屋买卖合同，实际应为民间借贷。另查明，2011年9月16日，被告河南富泰房地产开发有限公司出具委托书一份，载明“兹有我公司黄胜勇经理为甘岸农民文化新村项目总开发商，全权代表本公司全名开发该项目，依法经营，依法售房，规范施工”。
原审法院认为，关于本案的基础法律事实，应当综合证据及双方当事人的陈述予以判断。首先，房屋买卖协议应为双方协议，但原、被告双方签订的协议有第三方被告杨小虎作为担保方，此行为显然有悖常理，与抵押借款合同形式类似。其次，双方签订协议时原告并未审查该争议的30套房屋的建房手续及售房许可证，且在协议后未附房屋户型图及建筑平面图，而在房屋买卖协议中未予说明及作出约定，显然不合常理。再次，合同第四条约定“该购房合同在2000000元款到后第181天正式转为不可撤销的购房合同，甲方承诺该180日内完成项目道路、水、电、绿化等配套设施，达到交房及入住条件。在180日内若甲方一次性退还了乙方预付房款贰佰万元整，则在款项结清后此合同为可撤销合同”，却对逾期交房等违约责任未作任何约定，显然不符合房屋交易习惯，而符合抵押借款提供担保的相关约定形式。最后，若双方签订的实为房屋买卖协议，则原告以2000000元的价格购买了30套房屋，每套均价60000余元，远低于市场平均售价，出售方以明显低于市价的价格出卖，损害自身利益，明显不符常理。故原告诉称本案为房屋买卖合同纠纷，本院不予支持。应根据查明的事实确认双方名为房屋买卖实为借贷关系。原、被告之间虽然签订了房屋买卖协议，但是该协议就双方的本意来说，原告方仅仅是想获得实现债权的保障，该房屋成为被告履行还款义务的担保，而被告方签订此协议，其本意也并非出售房屋。故应当认定该30套房屋双方的真实的意思表示仅仅是借贷关系的抵押。本案中被告黄胜勇是房屋买卖协议的出售方，也为该甘岸农民文化新村项目部的负责人和实际经营者，实际作为借贷合同的借款人，应该承担对原告清偿借款的责任。被告河南富泰房地产开发有限公司向黄胜勇出具委托书，委托其作为甘岸农民文化新村项目总开发商，应对黄胜勇应承担的责任承担连带清偿责任，其辩称理由与查明事实不符，不予采信。被告信阳市平桥区甘岸办事处与本案无关，不应承担责任。被告信阳市平桥区甘岸办事处文化新村项目部系被告河南富泰房地产开发有限公司派出机构，不具独立企业法人主体资格，故不具有直接承担责任能力。被告杨小虎作为买卖协议的担保方，即实际为借贷合同的担保方，仍应承担相应的担保责任，因对保证方式没有约定，故被告杨小虎应对被告黄胜勇承担的债务以连带责任保证的形式承担保证责任。故依照《中华人民共和国合同法》第二百一十条、第二百一十一条，“最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》”第十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、被告黄胜勇偿还原告款2000000元；二、被告河南富泰房地产开发有限公司对黄胜勇应承担的责任承担连带清偿责任；三、被告杨小虎对被告黄胜勇承担的责任承担连带保证责任；四、原告其他诉讼请求不予支持。
上述款项限判决生效后十日内履行完毕，逾期则双倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费27800元，由被告黄胜勇承担。
富泰公司上诉称：本案富泰公司不应承担连带清偿责任。故请求二审依法改判。
涂亚辉辩称：本案富泰公司应承担连带清偿责任。故请求二审依法驳回上诉，维持原判。
原审被告办事处、新村项目部、黄胜勇、杨小虎未出庭，未答辩。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为，富泰公司于2011年9月16日给黄胜勇出具一份委托书，内容为“兹有我公司黄胜勇经理为甘岸农民文化新村项目总开发商，全权代表本公司全面开发该项目，依法经营，依法售房，规范施工”。从委托书上可以看出，黄胜勇是富泰公司的经理，并全权代表该公司开发甘岸农民文化新村项目。黄胜勇与涂亚辉签订的《房屋买卖协议》涉及该项目，使涂亚辉有理由相信，黄胜勇行使的是职务行为，其产生的权利义务均应由富泰公司承担。黄胜勇若有侵害公司利益的行为，可由富泰公司追责，一切与涂亚辉无关。故一审法院判令富泰公司承担连带清偿责任并无不当。综上，富泰公司上诉理由不充分，其上诉请求本院予以驳回；原判处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费27800元，由上诉人富泰公司承担。
版判决为终审判决。
审判长 朱 峰
审判员 罗华松
审判员 文 刚
二〇一五年三月三十日
书记员 吴 雪
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