河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民一终字第40号
上诉人（原审被告）李小国，男，1975年4月15日生，汉族，住武陟县。
被上诉人（原审原告）王征云，男，1938年8月26日生，汉族，住福建省福清县。
委托代理人刘士学，武陟县城镇法律服务所法律服务工作者。
上诉人李小国因与被上诉人王征云买卖合同纠纷一案，原审原告王征云于2014年6月6日向武陟县人民法院提起诉讼，请求依法判令；1、被告偿还购房款38500元及利息36112元；2、本案诉讼费用由被告承担。武陟县人民法院于2014年11月24日作出（2014）武民二初字第00170号民事判决，被告李小国不服，向本院提出上诉。本院2015年1月12日立案受理后，于2015年1月27日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李小国，被上诉人王征云的委托代理人刘士学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年11月24日，王征云、王命清、王亚贵、刘秀芬四人合伙与武陟县龙源镇西石寺村签订武陟县西石寺新村建设合作协议，共同出资建设武陟县西石寺新村，投资方式为西石寺村委会以安置搬迁户的宅基地及办理全部手续费用的方式投资，原告等四人以现金出资工程建设方式投资。后原告等四人出资建设了该新村，即现在的武陟县龙源别墅小区，由于西石寺村的搬迁户不同意搬迁到龙源别墅小区，西石寺村委与原告等四人协商，由原告等四人享有龙源别墅小区的所有权，并将该小区的房产对外销售。
2008年10月17日，原告以武陟县龙源别墅小区项目部的名义与被告李小国签订武陟龙源别墅小区预定房协议书，该协议书约定被告李小国购买2单元1楼南户及配套房，房价为135500元，被告李小国在签协议时支付定金2.2万元，2008年11月10日交4.5万元，2008年12月31日交4万元，剩余款2009年元月1号开始计息，1.2分／月，2009年5月1日交清。原、被告双方在2009年11月3日将配套房由原来的换成16.13平米。原告已将房屋交付被告李小国，被告在向原告支付定金2.2万元后，2009年11月3日交5.5万元，2009年11月2日交2万元后，就不按约定支付原告房款及利息。
另查明，在武陟县工商行政管理局的登记中不存在武陟县龙源别墅小区项目部。被告李小国曾就该合同所涉房屋未办理房产证进行信访，武陟县房产管理中心作出帝豪花园开发商需提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房屋竣工验收备案表》以及申请人身份证明，房屋测绘报告，房屋地址证明等材料到武陟县房产管理中心办理申请房屋权属登记；开发商办理房屋初始登记后，信访人可以提供个人相关材料到武陟县房产管理中心办理房产证，武陟县房产管理中心为其开通绿色通道的信访处理意见。
原审法院认为，本案的关键在于原、被告双方签订的房屋买卖合同是否合法有效。我国土地管理法规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。我国房地产管理法规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。建造在农民集体土地上的房屋禁止转让。原告与他人合伙建立的龙源别墅小区所使用的土地系农民集体土地，建造在该土地上的小区房屋禁止转让，原、被告之间签订的房屋买卖合因违反法律规定应认定为无效合同。原告主张被告支付其剩余房款及利息的请求，无事实及法律依据，不予支持。
原审判决：驳回原告王征云的诉讼请求。本案案件受理费1665元，由原告王征云负担。
被告李小国不服原判上诉称，1、原审认定本案中买卖合同无效是错误的。根据王征云原审提供的判决书，认定了房屋买卖合同有效，而在本案中却认定该房屋买卖合同无效，明显与王征云原审提供的判决书所确认的案件事实相反，故本案认定房屋买卖合同无效是错误的。2、原审未认定王征云的起诉，超过诉讼时效是错误的。王征云在起诉时已超过诉讼时效，在原审审理过程中，也未提供证据证明其未超过诉讼时效，原审对李小国的此项理由没有阐述，故原审认定事实错误。3、原审审理程序违法，剥夺了李小国的反诉权利。李小国在原审庭审中提起反诉，要求王征云提供办理房产证的手续，原审却对李小国的反诉请求不予审理，损害了李小国的合法权益。综上所述，原审认定事实不清，程序违法，请求撤销原判，发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
王征云辩称，双方存在房屋买卖合同关系，签订合同后王征云已经将房屋交付李小国使用至今。因王征云无法提供办理房产的相关手续，导致房产证无法办理。原审认定双方签订的房屋买卖合同无效是正确的。王征云起诉没有超过诉讼时效。李小国欠房款及利息，经常讨要，并多次导致打架斗殴现象。由于王征云多次讨要房款，李小国通过信访渠道要求办理房产证，所以王征云起诉未超过诉讼时效。原审程序合法，反诉应在答辩期间内提出，而李小国超过了答辩期，就不应该受理，原审认定事实清楚，适用法律正确。
根据上诉人李小国与被上诉人王征云的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点是：上诉人的上诉请求有无事实及法律依据。
针对争议焦点，李小国的意见同上诉内容。
针对争议焦点，王征云的意见同答辩内容。
二审诉讼中，双方均未提供新的证据。
二审查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。
本院认为，一、关于双方签订的《房屋买卖合同》的效力问题。由于双方签订的《房屋买卖合同》的标的物，系王征云与他人合伙与武陟县西石寺村委共同建设的以安排本村村民拆迁安置的房屋。由于拆迁安置的的房屋所使用的土地系武陟县西石寺村委集体土地，因此要实现双方所签《房屋买卖合同》的目的，就必须使在武陟县西石寺村委集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是根据我国《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，双方签订的《商品房买卖合同》违反了我国《土地管理法》第六十三条的强制性规定。根据《合同法》第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，由此就可以得出双方签订的《房屋买卖合同》无效。再者双方签订的《房屋买卖合同》，其标的是李小国交付房款、出卖人王征云转移房屋所有权。但在现实生活中，由于我国的房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，农村集体土地上所建的房屋无法按照约定进行所有权的转移，按照《物权法》的公示原则，不动产物权的转移必须以法定登记机关的登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，因此，该《房屋买卖合同》的标的在客观上没有实现的可能性，因而双方签订的《房屋买卖合同》也是无效的。
二、关于该案是否超过诉讼时效期间的问题。
因为双方签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，而无效的合同具有违法性，而违法行为不受法律保护，因此因该《房屋买卖合同》的诉讼，不应适用诉讼时效的规定。
三、关于原审程序是否违法的问题。
反诉与本诉的诉讼请求必须在事实或法律上有牵连，反诉的目的，在于抵销、吞并本诉，使本诉失去意义。本案王征云起诉要求李小国支付房款，而李小国反诉要求王征云办理房产证，提供办理房产证的材料。这两种事实，原审没有合并审理，并未违反法律规定。但应当告知李小国未合并审理的理由，原审未告知欠妥，以后应当予以注意，避免类似情况的出现。
综上，原审认定事实清楚，判决正确。上诉人李小国上诉理由不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1665元，由上诉人李小国承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玉香
代审判员 田 亮
代审判员 朱 海
二〇一五年四月八日
书 记 员 赵文培
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