县温泉镇建原告温设街居民委员会与被告温县天盛商务管理有限公司确认合同无效纠纷一案重审民事判决书

原告温县温泉镇建设街居民委员会。

法定代表人郑太平。

委托代理人毛赞全。

委托代理人岳立新。

被告温县天盛商务管理有限公司。

法定代表人王其光。

委托代理人陈恭。

原告温县温泉镇建设街居民委员会（以下简称居委会）与被告温县天盛商务管理有限公司（以下简称天盛公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2012年8月9日作出（2012）温民商初字第256号民事判决，居委会不服，上诉于焦作市中级人民法院，焦作市中级人民法院于2012年12月4日作出（2012）焦民三终字第303号民事裁定，撤销本院（2012）温民商初字第256号民事判决，发回本院重审，本院重审后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告居委会的委托代理人毛赞全、岳立新、被告天盛公司的法定代表人王其光及其委托代理人陈恭到庭参加诉讼，本院现已审理终结。

原告居委会诉称，2010年6月25日原、被告签订了一份房屋、场地托管合同。由于原居委会主任王中和被告天盛公司的法定代表人王其光同为温县天盛房地产公司的股东，王中深知居委会的群众对其利用职权从事房地产开发谋取私利的行为深为不满，怕自己在换届选举中不能连任，便和被告暗箱操作签订了本案的房屋、场地托管合同，且一签就是十年，意在离任后通过该合同继续控制居委会不动产的收益权，继续谋取私利。

由于该合同未经居民代表大会讨论，违反了法律规定，原居委会与被告天盛公司恶意串通，损害了集体利益，故依法提起诉讼，要求确认2010年6月25日原、被告签订的房屋、场地托管合同无效。

被告天盛公司辩称，原告诉讼请求缺乏事实依据，确认合同无效没有法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。其理由是：1、本案诉争合同合法有效，自签订到履约均出自于双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定。按照合同法关于合同效力和无效合同的相关规定，该合同并非无效合同。2、房屋、场地托管合同的签订并非原告所述属于“重大事项需提交居民大会讨论通过决议”，该事务仅是原告日常管理事务的一部分，形成的惯例早在2008年始，由于原告管理事务繁多无力收取，原告与被告建立合同合作关系，原告将房屋出租及其租金的收缴均委托给了被告。被告不仅圆满地完成了受托事务，并为原告讨回了承租人欠缴多年的租金，挽回了原告的经济损失。在前一份合同履行顺利的情况下，原告根据实际工作需要与被告协商订立长期合作合同，其属于双方真实意思表示，平等自愿，合同当然自签订生效，生效的合同当受法律保护。3、原告诉状中所列合同无效的理由均不能成立。温县天盛房地产开发有限公司与本案没有关联性，原告与被告签订合同并没有“暗箱操作”，签订为期十年的合同并不违反法律规定，被告与原告原法定代表人没有共同的利益关系。

根据原、被告的诉辩主张，本院确认本案争议的焦点为：1、原告主体是否适格；2、原告与被告签订的合同是否合法有效，原告要求确认合同无效是否符合法定程序；3、原、被告签订的合同是否损害了原告居委会的合法利益。

原告居委会为支持自己的主张，提供的证据及被告的质证意见:第一组证据：1、原、被告于2010年6月25日签订的房屋、场地托管合同。证明原、被告签订的房屋不动产托管协议的存在。

被告质证称，对其真实性无异议，但认为该证据不能证明原告的主张。

第二组证据：2、温泉镇建设街居委会第六届村民代表共同出具的证明一份，证明该协议未经居民代表大会讨论通过。

被告质证称，属于证人证言，证人应当到庭作证，接受当事人的质询和法庭调查，证人未到庭，无法核实其真实性。

第三组证据：3、温泉镇建设街居委会第七届村民代表讨论意见一份，证明温泉镇建设街村民认为该协议严重损害集体利益，强烈要求宣布合同无效，收回收租权。

被告质证称，合同效力只有人民法院和仲裁机构才有权作出认定，原告讨论的意见是对被告合同权利的侵犯，属违法行为。

第四组证据：4、温县天盛房地产开发有限公司的工商登记档案及温县天盛商务管理有限公司工商登记材料。证明原居委会主任王中与被告法定代表人王其光存在共同的政治利益和经济利益。

被告质证称，对其真实性无异议，但认为与本案没有关联性。

第五组证据:5、 2013年3月18日温县温泉镇人民政府证明一份，证明温县温泉镇建设街居委会一直按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》履行公务的情况。

被告质证称：证据形式不合法，该证明是原告提供的，但从证据的形式来看是向法院出具的。

第六组证据:6、2005年3月13日温县民政局给王中颁发的当选为建设街村民委员会主任的当选证书一份；7、2012年10月10日温县温泉镇人民政府关于王中从1999年至2011年11月份任温县温泉镇建设街党支部书记和居委会主任的证明一份；8、2012年10月29日温县温泉镇人民政府关于王其光从2005年至2008年10月份任温县温泉镇建设街第五届居委会委员的证明一份；9、温县天盛房地产开发有限公司（后变更为河南天盛房地产开发有限公司）首次股东会决议一份，股东有王中、王其光及该两人在温县温泉镇建设街居民委员会分别担任主任、委员职务；10、2008年4月29日以王中为法定代表人的河南天盛房地产开发有限公司与王其光为法定代表人的温县天盛商务管理有限公司签订的《房屋租赁协议》一份；11、温县温泉镇建设街居民委员会与温县天盛商务管理有限公司于2010年4月25日签订的《房屋、场地托管合同》一份3页，本合同是温县天盛商务管理有限公司在起诉周保群一案中为了赢得诉讼而与温县温泉镇建设街居民委员会恶意串通、伪造的；原告以该组证据证明：王中、王其光、温县天盛房地产开发有限公司、温县天盛商务管理有限公司、原温县温泉镇建设街居民委员会之间存在利益、利害关系及因此而明显恶意串通且曾有恶意串通之历史的情况。

被告质证称:对该组证据的真实性无异议，对证明指向有异议，不能证明原告的主张。原、被告诉争的2010年6月25日合同，双方均为法人，原告的证据不能证明二个法人之间“恶意串通”，其它合同与本案无关。

第七组证据:12、温县天盛商务管理有限公司与郑贵喜于2011年1月10日签订的《房屋、场地租赁合同》一份及温县天盛商务管理有限公司收郑贵喜租金的收据一份；13、温县天盛商务管理有限公司与刘建设于2011年12月10日签订的《房屋、场地租赁合同》一份及温县天盛商务管理有限公司收刘建设租金的收据一份；14、温县天盛商务管理有限公司与郑国成于2011年1月3日签订的《房屋、场地租赁合同》一份及温县天盛商务管理有限公司收郑国成租金的收据一份；15、温县天盛商务管理有限公司收刘航艇租金收据二份、收刘东亮、陈培利的租金收据各一份；16、郑新强与原东生于2012年2月27日签订的《租赁合同》一份；17、洛阳远志房地产评估有限公司豫远志评字（2012）交—206号《房地产估价报告》一份；洛阳远志房地产评估有限公司的收评估费发票一份；18、温县温泉镇建设街居民委员会与郑红庆于2005年1月28日协议一份；19、温县天盛商务管理有限公司与郑红庆于2009年4月23日签订的《房屋、场地租赁合同》一份；20、温县天盛商务管理有限公司与郑红庆于2010年8月31日签订的《转让赔偿协议》一份；原告以该组证据证明：温县天盛商务管理有限公司与原温县温泉镇建设街居民委员会及该居委会主任王中恶意串通，廉价地从原温县温泉镇建设街居民委员会取得房屋、场地的托管权，然后高价租赁给他人，从中牟取暴利，使原温县温泉镇建设街居民委员会所得租金很少，严重损害了集体利益。

被告质证称，对证据12-15的真实性无异议，可以反映被告行使经营自主权的客观情况，对于证据16，是郑新强与他人擅自签订的合同，被告对于损害被告利益的行为可另行主张权利；对于证据17，是原告单方委托的评估，被告对评估内容、与本案的关联性均有异议；对于证据18、19、20，被告对真实性无异议，对证明指向有异议，不能证明原告的主张。

第八组证据:21、温县温泉镇建设街第六届居民委员会群众代表名单一份，温县温泉镇人民政府在该证据上批注有情况属实，并加盖印章；22、2012年10月12日温县温泉镇建设街居民委员会证明吴振祥、刘小应、郑红勋、郑全喜系温县温泉镇建设街第六届居民委员会群众代表的证据一份，温县温泉镇人民政府在该证据上批注有情况属实，并加盖印章；23、本案二审中原告申请吴振祥、刘小应、郑红勋、郑全喜出庭作证的申请书一份及刘小应、郑全喜二审庭审时的证人证言、本案二审开庭笔录一份；原告以该组证据证明：原温县温泉镇建设街居民委员会在与温县天盛商务管理有限公司于2010年6月25日签订《房屋、场地托管合同》时违反《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十条之规定，未经居民会议讨论决定，违反了法律的强制性规定，该合同应属无效合同。

被告质证称，对证据21的真实性无异议，但与本案无关，不能证明原告的指向；对证据22、23的真实性无异议，对证明指向有异议，不能证明原告的主张。

被告提供的证据与原告的质证意见：

第一组证据，1、被告的营业执照。被告以该组证据证明被告系合法主体。第二组证据有三份。2、2010年6月25日，原、被告签订的《房屋、场地托管合同》；3、2008年11月8日原、被告签订的《房屋、场地托管合同》以及其附件；4、原告2008年10月31日，2010年3月18日，2010年5月27日的会议记要。被告以该组证据证明原、被告在真实意思表示、诚信自愿、民主决策的情况下签订的《房屋、场地托管合同》，而且合同是有其承继关系、历史渊源，所有合同条款合法并未违背法律禁止性规定，也没有《合同法》中对于“无效合同”认定的情形。第三组证据，5、温县人民法院（2011）温民商初字第149号民事判决书，被告以此证明原、被告所签订的《房屋、场地托管合同》的效力已经得到生效法律文书的确认。

原告质证称，对于被告所举的第一组证据原告无异议。对于被告所举的第二组证据中的第一份证据无异议，对第二份证据合同本身无异议，对附件的真实性有异议。对第三份证据的真实性有异议，认为会议记要无到场人签字。对第三组证据的真实性无异议，但认为该判决书和本案没有关联性，且该判决送达后，双方当事人均提出上诉，后原告撤回起诉，该判决书未生效。

证据的分析与认定

（一）、对于双方对证据真实性无异议的证据，本院对证据的真实性予以认定；

（二）对于双方有异议的证据，综合评定如下：

1、原告提供的证据2、3，被告质证称，系证人证言，证人未到庭，合同的效力是法院或仲裁机构才有权决定，但结合被告庭审陈述、二审审理中证人刘小应、郑全喜出庭证言、原告提供的证据21，可以证明，建设街居委会将房屋、场地交于被告托管并签订合同未召开居民会议讨论表决。建设街居民会议讨论表决不同意房屋、场地托管给被告。

2、原告提供证据5，被告有异议，认为证据形式不合法，但该证据可以说明原告应按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》履行日常公务。

3、原告提供证据16，被告有异议，因该证据与本案没有关联，本院不予分析认定。

4、原告提供的证据17，该评估报告是原告单方委托的评估，被告有异议，本院对该证据不予分析认定。

5、被告提供的证据会议记要，原告对会议记要有异议，因会议记要无在场人签名，本院无法核实其真实性，故本院对该证据不予分析认定。

6、被告提供的2008年11月8日原、被告签订的《房屋、场地托管合同》的附件，原告有异议，因被告提供的该份证据合同与附件加盖有骑缝章，可以认定为该合同的附件。

7、被告提供的本院（2011）温民商初字第149号民事判决书，因该判决双方当事人均提起上诉，天盛公司在二审期间撤回起诉，该判决并未生效。故对该证据不予认定。

经过当事人举证、质证及证据分析，本院确认如下基本案件事实：2008年11月8日，原、被告签订了一份房屋托管合同，合同约定由被告代为管理其出租的房产、收缴租金，原告按约定支付报酬，合同有效期至2010年12月31日止。2010年6月25日，居委会未经居民会议讨论决定，即与被告在原合同的基础上重新签订了房屋、场地托管合同，合同有效期十年，从2011年1月1日起至2020年12月31日止。合同对房屋及场地的托管范围作了具体约定。在合同期内被告负责对托管房屋、场地的管理和维护，以自己的名义对外出租，收取租金。2011年1月1日至2013年12月31日，每年上交原告95万元，2014年1月1日至2016年12月31日，每年上交原告102万元，2017年1月1日至2020年12月31日，由双方根据被告投资情况和市场价格协商确定。被告在完成上交任务后，多余部分作为报酬归被告所有。合同同时对其它相关的权利义务作了明确约定。2011年12月18日，建设街居民会的群众代表会议讨论认为，原、被告2010年6月25日所签订的合同未经居民会议讨论决定，决议认为该合同无效，收回居委会的集体财产管理权，被告不得再行使对居委会财产的托管权利。双方发生争议。

另查明，王中1999年至2011年11月份任建设街居委会主任，王其光2005年3月至2008年10月任建设街第五届村委会委员。王中与王其光均系河南天盛房地产开发有限公司的股东，2011年6月20日王其光任河南天盛房地产开发有限公司的法定代表人，董事长。温县天盛商务管理有限公司成立于2008年5月4日。2011年应上交的租赁费被告已足额交纳。2008年至2011年11月，建设街第六届群众代表21人，刘小应、郑全喜为第六届群众代表。

本院认为，居民委员会作为居民自我管理的基层群众性自治组织，其履行职责应当依法进行。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十条 “居民委员会向居民会议负责并报告工作。居民会议由居民委员会召集和主持。涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。”之规定，对于涉及居民利益的重要事项，居民委员会必须提请居民会议讨论决定后方可办理，本案中，原、被告所签订的《房屋、场地托管合同》，涉及建设街居民重大利益，建设街居委会未提请居民会议讨论决定，即与被告签订合同，违反了《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十条的规定，应属于无效合同。原告以该合同未经居民公议讨论违反法律规定，要求确认原、被告于2010年6月25日签订的房屋、场地托管合同无效，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“　有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，经本院审判决委员会研究决定，判决如下：

确认原、被告2010年6月25签订的房屋、场地托管合同无效。

案件受理费100元，由被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审　判　长　段爱霞

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审　判　员　崔瑞民

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 人民陪审员　王有丰

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○一三年七月二十四日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 书　记　员　吴海宁