河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民三终字第00087号
上诉人（原审被告）冯菊梅，女，1968年12月9日出生，汉族，住焦作市解放区。
委托代理人尤越，男，1954年6月26日出生，汉族，住焦作大学。
被上诉人（原审原告）焦作市国有经营用房管理所，住所地焦作市解放区民主中路82号。
法定代表人靳克明，该所所长。
委托代理人杜宏明，该房管所办公室主任。
上诉人冯菊梅因与被上诉人焦作市国有经营用房管理所（下称房管所）租赁合同纠纷一案，房管所于2014年1月7日向山阳区人民法院提起诉讼，请求判令：冯菊梅支付租金7250元及违约金15000元（从欠租金之日起计算至判决书确定的付款之日止，按应交付租金的20%计算）。山阳区人民法院于2014年12月20日作出（2014）山民一初字第00031号民事判决。冯菊梅不服原判，于2015年2月4日向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，于3月13日公开开庭审理了本案。上诉人冯菊梅及其委托代理人尤越，被上诉人房管所的委托代理人杜宏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年4月13日，房管所（甲方）与冯菊梅（乙方）签订了《房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将座落在山阳区和平东街2号院改建1号楼的房屋（建筑面积37.85平方米）出租给乙方使用；合同期限为壹年，2012年5月1日至2013年4月30日，租金按季结算，由乙方在每季首月前5日内交付给甲方，月租金1450元；乙方逾期缴纳，自逾期之日起每日按应交付租金的20%向甲方支付违约金；租赁期间，任何一方提出提前终止合同，需提前三个月通知对方，经双方协商一致同意后方可终止合同，若有不可抗力因素或政府规划、拆迁等原因需终止本合同的，乙方应无条件服从。合同签订后，冯菊梅向房管所交纳租金至2012年12月31日，之后未再交纳租金。租赁期间届满后，双方未再签订租赁合同，冯菊梅继续使用该房屋。因冯菊梅所承租的房屋需拆迁，房管所于2013年5月17日向其发出通知，要求其于2013年5月25日之前从承租的房屋中搬出，并到房管所缴清所欠房屋租金。冯菊梅于2013年5月29日从租赁的房屋搬出。
另查明，冯菊梅承租的该营业房系国有（直管产），该房屋的所有权人系焦作市房产管理局，房管所为焦作市房产管理局的下属机构，系事业单位法人，其业务范围为人民群众提供房产服务、并进行国有直管非住宅用房租金收缴、房产维护与管理。
原审法院认为，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人应当按照约定的期限支付租金；租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期；对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方签订的《房地产租赁合同》系其真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行。冯菊梅应该约定向房管所缴纳租金，该租赁合同虽于2013年4月30日到期，但其仍继续使用该房屋至2013年5月29日，故其应当按照合同约定每月1450元的标准支付2013年1月1日至2013年5月29日的租金，共计7155元。因冯菊梅于2013年5月29日搬出承租房屋，合同约定的交付租金之日系每季首月的前五日，故其应当按照约定自2013年1月6日起按日租金20%的标准支付违约金至2013年5月29日，共计1382元。其辩称该房屋系拆迁房屋，房管所与拆迁人并未对其就拆迁事宜进行赔偿，因拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议产生的纠纷，不属于人民法院受理范围，故冯菊梅可依据法律规定向有关部门申请裁决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》之规定。
原审法院判决：一、冯菊梅应于判决生效之日起十日内向焦作市国有经营用房管理所支付租金7155元以及违约金1382元；
二、驳回焦作市国有经营用房管理所的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费356元，由焦作市国有经营用房管理所负担221元，冯菊梅承担135元。
冯菊梅上诉称，被上诉人没有履行提前告知义务，导致承租房被拆迁给上诉人造成装修等损失10几万元。上诉人作为房屋的承租人，应当得到拆迁补偿、停业损失等损失的补偿，不予补偿侵犯了上诉人的合法权益。另租赁合同是被上诉人代替上诉人签的名，损毁了合同的有效性。请求撤销原判，驳回房管所的诉讼请求，并改判房管所补偿上诉人损失10万元。
房管所当庭口头辩称，原判正确，应予维持。
根据当事人的诉辩意见，并征求其同意，本院归纳本案的争议焦点是：被上诉人要求上诉人支付租金及违约金的请求应否支持。另告知上诉人其要求房管所补偿10万元损失的请求，因在一审中没有诉求，故依法二审不予审理，其可另行主张。
针对焦点，双方均无新证据提交。上诉人称因被上诉人暗箱操作侵害了我方利益，所以不该给被上诉人违约金。一审证据有伪造的现象，双方租赁合同上诉人的签名是伪造的。合同约定如果解除应该提前3个月告知。我对租赁的房子有投资，拆迁给我造成了一定的损失，对方应该赔偿我。对方没有赔偿我损失，所以租金不应该给。被上诉人则称其履行了告知上诉人解除合同的事情。
经本院审理查明的案件事实与原审查明的一致。
本院认为，双方签订的租赁合同期限届满后，冯菊梅继续使用该租赁房屋，房管所没有提出异议，双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。房管所作为出租人已在合理期限内向冯菊梅履行了解除合同的告知义务，冯菊梅辩称应当提前三个月履行告知义务，没有法律依据，其辩称理由本院不予采信。冯菊梅的上诉缺乏事实依据，其上诉理由不能成立，本院不予采纳。房管所的请求符合法律规定及双方合同的约定，其主张应予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费356元，由上诉人冯菊梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 王国星
审判员 程全法
审判员 贾胜利
二〇一五年四月三日
书记员 申慧洁
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