河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汴民终字第54号
上诉人（一审原告、反诉被告）贾美玲，女。
委托代理人杨建忠，河南大梁律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人马素英，河南大梁律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（一审被告、反诉原告）张华，女。
委托代理人王林，男，系张华之夫。代理权限：特别授权。
委托代理人刘慧萍，河南龙文律师事务所律师。代理权限：一般代理。
贾美玲因与张华共有物分割纠纷一案，于2011年8月1日起诉至开封市龙亭区人民法院，请求确认位于本市体育路＊＊号楼一楼营业房8间中的7间归贾美玲所有，并判令张华返还自2007年4月至2011年8月上述7间房的租金及利息。张华提出反诉请求判令贾美玲归还借款9万元及利息，并返还垫付的购房款及办证费用共计121962元。该院合并审理后，于2012年8月14日作出（2011）龙民初字第313号民事判决，张华不服，向本院提出上诉，本院于2012年12月10日作出（2012）汴民终字第1037号民事裁定，撤销本院（2011）龙民初字第313号民事判决，发回该院重审。该院于2014年8月26日作出（2013）龙法民初字第109号民事判决。贾美玲不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人贾美玲及其委托代理人杨建忠、马素英，被上诉人张华及其委托代理人王林、刘惠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，1994年5月贾美玲之夫王永生个人出资成立开封市龙亭区经协贸易公司（下称经贸公司），挂靠开封市龙亭区北道门办事处（下称北道门办事处）名下。1995年3月8日经贸公司就建植物油厂一事与北道门办事处达成一份协议并约定由经贸公司出资。同年8月24日双方又签订一份补充协议。依照该协议约定，植物油厂的全部资产归北道门办事处所有、经贸公司的出资本金646016.86元及利息267063.50元由北道门办事处分期偿还给经贸公司。因北道门办事处未及时履行付款义务，经贸公司诉至开封市中级人民法院。1999年3月5日由开封市中级人民法院主持调解双方达成协议。该协议明确北道门办事处共欠经贸公司本金516016.86元及滞纳金22万元共计736016.86元。由于北道门办事处未履行调解协议约定的付款义务，经贸公司申请开封市中级人民法院强制执行。2002年8月27日北道门办事处与经贸公司达成一份协议。该协议约定：北道门办事处将其所有的位于体育路＊＊号一楼自北向南6间营业房过户给经贸公司；另外再给经贸公司现金5万元；如经贸公司转卖他人甲方不予干涉，并协助经贸公司通过法院直接过户给第三方；北道门办事处所欠经贸公司的一切债务全部终结。同年10月15日经协贸易公司与张华签订一份协议。该协议约定：经贸公司经法院执行取得的体育路＊＊号6间房产约200多平方米，以每平方米1500元的价格卖给张华，张华先付10万元，其余房款待过户后按实际面积再确定余款，一次付清。过户费双方各占百分之五十，张华先垫付，以后从房款中扣除。同年10月20日双方又明确约定：2002年10月15日的协议中有付购房款的内容为无效条款，张华暂不付款。2002年11月7日贾美玲及其丈夫王永生（合称甲方）与张华及其丈夫王林（合称乙方）签订一份协议书（简称四方协议）。该协议约定：甲乙双方共同投资购进体育路＊＊号一楼营业房8间。其中自北向南6间由法院执行北道门办事处抵给经贸公司后我方（指甲乙双方）购进。南头2间与北道门办事处协议甲乙双方贷款购进。上述房产购进后，产权证户名为张华，共有人为贾美玲。该房产权、使用权为甲乙双方共有，各占百分之五十。待过户后一定时期内视条件而定过户到股份制的实体公司，作为甲乙双方股份参入公司。关于房产及以后的股份的处分权及本协议的执行权，甲方由王永生负责，乙方由王林负责。同年12月19日，经贸公司（丙方）、张华（乙方）又与北道门办事处（甲方）签订一份三方协议，该协议约定：甲方位于体育路＊＊号营业房8间，其中自北向南6间经法院执行给丙方即经贸公司，其余2间甲乙双方商定以每平方米1500元的价格卖给乙方即张华。该2间房约80平方米，购房款预计12万元。以实际丈量面积为准确定实际购房款，丈量时以自北向南第6间和第7间中间线为准。该协议第五条又约定上述8间房同时过户给乙方即张华，同时还注明乙（张华）、丙（经贸公司）房屋买卖协议另定。该协议签订的当日，张华交给北道门办事处5万元现金，有北道门办事处出具白条收据并加盖财务章。2003年3月31日，开封市中级人民法院向开封市房屋产权产籍处出具协助执行通知书，该通知书内容为：将北道门办事处名下的位于体育路＊＊号房产分证，其中临街办公楼一楼单方过户到张华、共有人贾美玲名下，其余仍办到北道门办事处名下，原证宣告作废。2004年1月8日，张华、贾美玲的房产证下发。从北道门办事处直接购买的2间房款12.4万元及共有房屋的办证费26273元均为张华出资，该房屋的产权证号为汴房地权证字第3175067号，共有权证号为501218号，持证人为张华，共有人为贾美玲，权属来源为抵债。2006年4月张华又向北道门办事处交付4000元，购买了该8间房后一小间房，双方协议显示约10平方米，无证。上述房屋购买后一直对外出租，房租一直由张华负责收取。2007年4月4日王永生和王林核对房租账目结果显示：房租收入221350元，支出215529.2元。其中还贷本金3万元、利息33354元。房租收入余额5820.8元，贷款余额9万元。2007年5月13日王永生因突发心脏病去世。2007年8月1日，贾美玲开始起诉主张共有房产的租金，后撤诉要求到公安部门解决，因公安部门认为构不成刑事犯罪，贾美玲又再次起诉到一审法院要求分割房租，一审法院认为双方的共有财产份额不确定，无法分割房租。故贾美玲再次撤诉，而后又诉至一审法院要求对共有物的份额进行分割。庭审中，张华提交2003年3月20日王林书写的与王永生签订的协议书复印件及2002年12月10日王永生向王林借款12万元的借条复印件各一份、1999年5月19日龙亭经贸公司盖章借王林20万元的收款收据复印件一份并提起反诉，认为贾美玲的丈夫王永生生前曾向其借款，如贾美玲要求分割共有物，应偿还其欠款9万元及利息27560元并支付其垫付的房款及办证费用共计77586.50元及利息44375.40元。贾美玲辩称上述三份证据均系复印件，且前两份均系王林的笔迹，只是借款人处有王永生的字样，内容不真实，借款事实不存在，不予认可。为此，贾美玲提交一份2007年4月5日王永生与王林的协议书，该协议内容为：截止2007年4月5日王林、王永生两人账全部结清（张华账除外）。张华认为该协议书上王林的签字不是其本人所写，要求鉴定。经开封市中级人民法院技术处委托平顶山鹰检司法会计司法鉴定所鉴定：王林二字不是王林本人所写。鉴定费用共计1985元。后贾美玲不服，经其本人找多家鉴定机构咨询后决定放弃重新鉴定的权利。
张华在庭审中确认房租事实：自2007年4月至2010年7月，每月收取租金4350元，其中北6间每月收2650元，40个月共收106000元；南2间每月租金1500元，40个月共收60000元；无证房每月收200元，40个月共收8000元。以上共计17.4万元。自2010年8月至2011年8月每月租金5850元，其中北6间每月收3850元，13个月共收50050元；南2间每月租金为1800元，13个月共收23400元；无证房每月收200元，13个月共收2600元，以上共计76050元。
2009年9月21日及12月25日，经龙亭区政法委协调贾美玲从张华夫妇收取的房租中两次暂借共计7500元，张华支付房屋维修费用810元。
因贾美玲申请财产保全，一审法院于2011年10月26日作出裁定：查封、扣押目前由张华负责收取的位于本市体育路＊＊号8间房屋（自2011年11月份至二审结束前的租金。八间房租金实际收取至2013年3月）。
一审法院认为：位于本市体育路＊＊号一楼8间房产所有权应属张华、贾美玲双方按份共有，其中自北向南6间系贾美玲之夫王永生创办的经贸公司因享有北道门办事处的债权而折抵所得；其余2间系经王永生、张华与北道门办事处三方协议后张华出资购买所得。双方在2002年11月7日的四方协议中约定该房产共同共有，各占百分之五十，作为创办实体公司的股份。同年12月19日的三方协议中又约定8间房全部卖给张华，但最后又将8间房的产权办成了贾美玲与张华共有。在此之后，再无关于共有物份额的约定内容。开封市房屋产权产籍处根据开封市中级人民法院出具的协助执行通知书，将北道门办事处名下的位于体育路＊＊号临街办公楼一楼单方过户到张华、共有人贾美玲名下，故该8间房应按照双方协议约定，张华、贾美玲各占50%的份额，即贾美玲、张华各拥有4间。贾美玲应支付给张华办理8间房的产权证支出的费用26273元的50%，即13136.5元。无证房系张华出资购买，该房房租应归张华所得。贾美玲已经预支的7500元，应从张华应支付贾美玲的房租中扣除。因鉴定结果对贾美玲不利，鉴定费用1985元应由贾美玲负担，也应从房租中一并扣除。因贾美玲享有的共有物份额为二分之一，故维修费用810元，由贾美玲、张华各二分之一。张华反诉贾美玲要求承担王永生、经贸公司欠其债务的请求，并没有提交有效证据证实，2007年4月4日的对账单显示的也是贷款余额9万元，并不能说明是王永生欠王林的款项，故对其反诉请求该院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百条、一百零二条及第一百零三条、一百零四条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、位于本市体育路＊＊号房产（产权证号汴房地权证字3175067号）自北向南4间所有权归贾美玲所有；以第4间和第5间房中间墙为界其余4间所有权归张华所有；二、张华于判决生效后十日内应支付贾美玲自2007年4月至2011年8月份之前的房租（共计105800元，扣除张华垫付的办证费13136.5元、借款7500元、维修费405元、鉴定费1985元）72773.5元；其余房租归张华所有；三、驳回贾美玲的其他诉讼请求；四、驳回张华的其他反诉请求。一审本诉案件受理费14000元及保全费600元，贾美玲负担7000元、负担7300元。反诉受理费4900元，贾美玲负担1000元，张华负担3900元。前述当事人所负担诉讼费用，于判决生效后即时向该院交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
贾美玲不服一审判决，上诉称：1、一审判决认定事实错误。一审判决依据2002年11月7日王永生、贾美玲与张华、王林签订的四方协议判令本市体育路＊＊号一楼8间房平均分割没有事实和法律依据，因该四方协议没有生效，也没有实际履行，只是双方为创办实体的一种想法，根据开封中级法院的执行卷中的材料显示，该8间房中的6间是王永生创办的龙亭经贸公司申请法院执行的房产，该6间房与张华无关，另外的2间是双方协商共同购买的，在购买这2间房的过程中，因原北道门办事处欠龙亭经贸公司的5万元折抵了部分房款，故该2间房是张华与贾美玲共有的房屋，贾美玲应当分得其中的一间；2、关于租金问题，一审判决关于2007年4月至2011年8月的租金计算错误，关于2011年8月以后的租金全部判决归张华所有错误，一审判决关于无证房的认定是错误的，无证房与本案诉争的8间房无关，不应当扣除每个月200元的租金。请求二审法院查明案件事实，依法改判。
张华答辩称：一审判决不是单纯依据四方协议，四方协议在一审及庭审时双方都无异议，且已经实际履行完毕。贾美玲在上诉状中称32万元债务不存在，与事实不符。如果王永生不欠王林32万元借款，办房产证时就不可能把主证办到张华名下，8间房房租也不可能一直由张华收取。且办证时，贾美玲亲自去领证行说明其明知借款的存在。无证房是和其中一间房一同租给拉面馆，无证房是张华本人出资购买，无证房的租金应当归张华所有。贾美玲的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实一审认定的基本事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条的规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”。本案贾美玲请求分割与张华共有的8间房，一审法院将该8间房认定为双方按份共有符合法律规定。关于双方各自应分得的份额是多少，双方提供的所有证据中仅有2002年11月7日的四方协议中有关于双方各占百分之五十的约定，但该约定是否能作为确定双方关于房产份额的依据？本院认为，应从整体看待该协议，该协议虽然有关于双方各占50%份额的约定，但同时还有双方共同出资购买、将该房产作为共同投资的实体等约定，虽然本案双方当事人对该协议的真实性均无异议，但双方并没有提供该协议实际履行即张华为购买应得的份额出资和后来成立实体的相关证据与该四方协议相印证，故该协议不能作为本案确定双方关于8间房份额的依据。双方在一审期间提供的证据足以说明自北向南6间系贾美玲之夫王永生生前创办的经贸公司因享有北道门办事处的债权而折抵所得；其余2间系经王永生、张华与北道门办事处三方协议后张华出资购买所得。张华辩称王永生折抵的6间房，因王永生欠其20万，根据王永生与王林于2003年3月20日签订的协议，王永生将其中的3间折抵给王林，故其享有其中3间的所有权。本院认为，因该6间房是王永生以其与北道门办事处1999年736016.86元的债权折抵而来的，王永生不可能在2003年以20万元的债务将其中的3间折抵给王林，且2003年3月20日的协议及20万元的欠条均为复印件，故对张华的该项答辩意见，因证据不足，且与常理不符，对该答辩意见本院不予支持。关于另外的2间，张华提供了北道门办事处为其出具的收款收据及张华、北道门办事处、龙亭经协贸易公司三方于2002年12月19日的协议，足以说明该2间房是张华出资购买，贾美玲上诉称，张华持有的北道门办事处出具的5万元的购房款收据，不是张华的出资，而是根据北道门办事处与龙亭经协贸易公司签订的协议，北道门办事处欠龙亭经协贸易公司5万元，张华持有的收据是该5万元折抵而来的，因其没有提供充分的证据，且张华不予认可，故关于贾美玲请求分割该2间房的上诉理由，其既没有提供为购买该2间房出资的证据，也没有购房协议，因证据不足，本院不予支持。关于无证房，因张华提供有其与北道门办事处的购房协议及出资证明，故关于该房屋的收益应当归张华所有，贾美玲关于该无证房不存在，不应当扣除无证房租金的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。
关于房屋的租金，因张华和贾美玲对一审认定的2007年7月至2011年8月的租金数额，没有异议，本院予以确认。关于租金的分担，应当依照谁所有谁收益的原则，自北向南6间的收益归贾美玲，南2间及无证房的收益归张华。但在此期间，张华为维持房屋的支出及贾美玲借支的部分租金应当予以扣除。关于2011年11月份以后至房屋拆迁之前的租金，因在案件审理过程中，贾美玲于2011年10月申请一审法院对上述租金进行了查封，查封期间的租金应当按照上述原则分割，即自北向南的6间租金归贾美玲所有，南边2间的租金及无证房的租金归张华所有。关于张华垫付的办证费26273元，贾美玲应承担其中6间房的过户费即19705元。
关于张华反诉的债权，因其提供的借条均为复印件，与借条相印证的2003年3月20日的协议书也是复印件，另外2007年4月4日王永生和王林对账单显示贷款余额9万元，但并不能说明是王永生欠王林的款项，故对张华反诉的债权，因证据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定基本事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销开封市龙亭区人民法院（2013）龙法民初字第109号民事判决；
二、位于本市体育路＊＊号房产（产权证号汴房地权证字3175067号）自北向南6间所有权归贾美玲所有；以第6间和第7间房中间墙为界其余2间所有权归张华所有；
三、张华于判决生效后十日内应支付贾美玲自2007年4月至2011年8月份之前的房租（共计156050元，扣除张华垫付的办证费19705元、借款7500元、维修费405元、鉴定费1985元）126050元；
四、本市体育路＊＊号房产2011年11月份以后的租金，自北向南6间的租金归贾美玲收取并所有，其余2间及无证房租金归张华收取并所有；
五、驳回贾美玲的其他诉讼请求；
六、驳回张华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费14000元及保全费600元，贾美玲负担5000元、张华负担9600元；反诉受理费4900元，贾美玲负担1000元，张华负担3900元。二审案件受理费8000元，由贾美玲承担3000元，张华承担5000元。
本判决为终审判决。
审判长 李莎莎
审判员 张 洁
审判员 孙玲玲
二〇一五年三月二十四日
书记员 马艺洺