河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汴民终字第253号
上诉人（一审被告）张某某，男。
委托代理人秦本东，开封市鼓楼区新华街道法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
被上诉人（一审原告）温某某，女。
温某某因与张某某确认合同无效纠纷一案，于2014年4月21日起诉至开封市顺河回族区人民法院，请求依法确认张某某与马某某于2012年5月29日签订的房屋买卖合同无效，并承担案件受理费。该院于2014年12月15日作出（2014）顺民初字第273号民事判决，张某某不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，温某某与其丈夫马某某于2008年1月9日登记结婚，2013年1月8日马某某因病去世。生前马某某于2011年2月11日买受取得新宋路阀门厂生活区＊＊号楼＊单元＊＊号房屋一套，产权证号汴房地产权证第3366413号，建筑面积25.65㎡。2011年2月12日买受取得新宋路西段＊＊号＊号楼＊单元＊号房屋一套，产权证号汴房地产权证第3366548号，建筑面积41.80㎡。2012年5月29日，马某某与张某某签订房地产买卖契约，将新宋路阀门厂生活区＊＊号楼＊单元＊＊号房屋和新宋路西段＊＊号＊号楼＊单元＊号房屋出售给张某某，成交价格分别为2.2万元和3.5万元。
另查明，该两处房屋自2011年2月以来，一直由温某某居住、管理和使用，所产生的燃气、水电费由温某某缴纳。庭审中，张某某对该房屋一直由温某某居住的事实给予认可。张某某称购买该房屋看房时围着房子转了一圈，因温某某拿着钥匙，马某某又无钥匙无法进屋看房就走了。后来房屋并没有交付，当办理了过户手续后，马某某告知张某某房内有人住，要张某某自行撵人。
一审法院认为，公民的合法权益依法受法律保护。温某某丈夫马某某于2011年2月份买受取得新宋路阀门厂生活区＊＊号楼＊单元＊＊号房屋和新宋路西段＊＊号＊号楼＊单元＊号房屋，发生在与温某某婚姻关系存续期间，该两处房屋依法属于夫妻共同财产，温某某系该房屋的共同共有人。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案马某某未经共有人温某某同意，擅自处分该两处房屋，又未经温某某追认，其与张某某签订的房屋买卖协议应属无效。张某某购买该房屋时，明知该房屋一直由温某某居住、管理和使用的事实现状，却漠视这种状况的存在，无视可能发生侵害他人权益的情形。且购买房屋的交易为大多数人极为慎重之事，房屋现状与房屋价值更具有密切的关系，张某某买房而并未进屋看房，亦未查看房内套型、结构、新旧程度，即购买该房屋的行为，与人们通常的交易习惯显不相符，故该院认定张某某的购房行为并非善意。本案系确认合同效力纠纷，其诉讼时效期间应适用普通诉讼时效期间的规定。马某某于2012年5月29日将房屋卖于张某某，亦未向温某某告知，温某某于2014年4月21向法院起诉主张权利，未超法定的诉讼时效期间。故对张某某关于其购买房屋为善意及温某某起诉已超法定诉讼时效的辩称，该院不予采信。温某某关于要求确认张某某与马某某于2012年5月29日签订的买卖新宋路阀门厂生活区＊＊号楼＊单元＊＊号及新宋路西段＊＊号＊号楼＊单元＊号的房屋买卖合同无效的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：张某某与马某某于2012年5月29日签订的关于新宋路阀门厂生活区＊＊号楼＊单元＊＊号（汴房地产权证第3366413号）及新宋路西段＊＊号＊号楼＊单元＊号（汴房地产权证第3366548号）的房屋买卖合同无效。案件受理费1225元，由张某某负担。
张某某不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实错误。其与马某某很早就认识，2012年因马某某有病，向张某某借了15万元，后马某某病重期间还了7万元，还欠张某某8万元钱，剩下8万元马某某将本案争议的房子抵给了张某某。房子购买过来后张某某只是为了将来拆迁时得到赔偿，并不是为了居住，故不存在与马某某恶意串通之说，且房子已经于2013年12月25日转卖给李某某，并办理了过户手续。故一审法院认定事实错误，程序违法，请求撤销原判，依法公正判决。
温某某答辩称：张某某上诉称马某某借他150000元不是事实，其在一审审理期间没有提到这个事，马某某也从来没有给她提起过借张某某钱的事。本案争议的房屋是其与马某某婚后共同购买的，没有经过温某某的同意，马某某无权处分该房产。且在买房过程中，张某某不去看房不符合常理，房屋的交易价格过低，该房屋一直由温某某居住，结合以上事实说明张某某与他人恶意串通，目的是侵占她的财产，故该房屋买卖合同是无效的。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，本案争议的房产于2013年12月25日转卖给马某某的妹夫李某某，并办理了过户手续。二审经审理查明的其他事实与一审认定的基本事实一致。
本院认为，温某某与马某某于2008年1月9日登记结婚，马某某于2011年2月11日购买本案争议的二处房产，该房产应当认定为温某某与马某某的夫妻共同财产。马某某在婚姻关系存续期间虽然有权利处分自己的份额，但因该二处房产均是不可分割物，且在马某某与张某某签订的房产转让合同，因没有经共有人温某某同意，事后又未经温某某追认，属于擅自处分共同财产，依据相关规定，马某某与张某某签订的房屋买卖协议应属无效。张某某在购买该房屋时，并没有进屋看房，没有尽到善良购买人的注意义务，致使温某某自己居住的房屋被买卖的事实一直被隐瞒，故张某某不属于善意第三人。至于张某某是否将本案诉争的房产过户他人，与本案无关。综上，张某某的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，程序合法，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1225元，由张某某承担。
本判决为终审判决。
审判长 李莎莎
审判员 张 洁
审判员 孙玲玲
二〇一五年三月二十六日
书记员 马艺洺
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