河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汴民终字第40号
上诉人（原审被告）宋俊，女。
被上诉人（原审原告）周瑞瑞，女。
委托代理人张玉柱，男。一般代理。
周瑞瑞因与宋俊房屋租赁合同纠纷一案，于2014年5月5日诉至开封市顺河回族区人民法院（以下简称一审法院）。一审法院于2014年10月30日作出（2014）顺民初字第300号民事判决书。宋俊不服，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。宋俊、周瑞瑞及其委托代理人张玉柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：开封市顺河区河道街都市花园＊号楼＊层＊号所有权人是韩某某，2013年8月17日韩某某与宋俊签订租房协议，协议载明：出租方韩某某（简称：甲方），承租方宋俊（简称：乙方），一、甲方将位于顺河区河道街都市花园＊号楼＊层＊号房屋出租给乙方使用。房租每月2500元，此房屋没有转让费，装修费等费用。租赁期限：自2013年8月15日到2015年8月15日止。合同到期后，甲方有权收回房屋使用权。四、1、乙方及时缴纳水、电、煤气等费用，水电押金3000元（叁仟元整）。2、乙方保证不转租房屋。由韩某某、宋俊签字予以确认。宋俊已将房租交至2014年8月15日。2014年4月12日周瑞瑞为租赁该房屋支付给宋俊转让费50000元。宋俊转租该房时，房内有宋俊在该房安装的电子显示屏、安防设施（服务费每月160元，已交至2014年9月12日）、立式空调一台；并将宽带账户过户到周瑞瑞名下。宋俊转让该房时并未告知房东，2014年4月15日房东发现该房转租，于是告知周瑞瑞租期到期后将收回该房，且转让费与房东无关。周瑞瑞于是要求宋俊退还转让费，并且不再使用该房。2014年5月，韩某某通知周瑞瑞缴纳水电费将房屋钥匙收回，钥匙至今由韩某某保管。另查明，宋俊系2013年8月12日从田丁卯处转租该房，支付转让费45000元，含已付房租17500元，接受设备有冰箱、展示柜、冰柜、桌椅板凳、空调一共价值2000余元。
一审法院认为，宋俊未经房主同意擅自转租房屋的行为系无权处分的行为，且宋俊在转租房屋时收取的50000元转让费大大超出周瑞瑞接受设施的价值，该行为显失公平，周瑞瑞关于要求撤销双方签署的转让协议的诉讼请求应予支持。宋俊收取的转让费应予返还。周瑞瑞接受的空调、电子显示屏应返还宋俊，宽带应过户回宋俊。因周瑞瑞在接收房屋时存在一定的过错，故2014年4月15日至2014年8月15日房屋租金10000元、2014年4月13日至2014年9月12日的安防费用800元共计10800元应从宋俊收取的转让费50000元中扣除。宋俊关于转让设施价值40000元的辩称，未提交证据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《城市房屋租赁管理办法》第二十四条之规定，判决：一、宋俊于本判决发生法律效力之日起十日内返还周瑞瑞转让费人民币39200元整。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、周瑞瑞于本判决发生法律效力之日起十日内返还宋俊立式空调一台，电子显示屏一台，将宽带过户至宋俊名下。案件受理费1050元由宋俊负担795元，周瑞瑞负担255元。
宋俊不服一审判决上诉称：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误，一审法院未查清本案究竟是转租还是转让，因而在判决书中交替使用转租和转让，认定事实相互矛盾，本案是承租人和第三人因转让而产生的纠纷，和出租人无任何关系；2、转让属租赁合同中的交易习惯，具有合法性。宋俊和周瑞瑞对转让费进行了公平、合理的协商，双方意思表示真实，约定的转让费符合等价有偿的民事活动原则。一审法院以显失公平为由，否定双方约定的交易行为是缺乏法律依据的；3、转让协议不存在显失公平，宋俊收取的转让费包含房租、宽带费、安防、水电押金等共计32300元，剩余的属于宋俊至租赁期结束的预期收益，周瑞瑞作为一个成年人，如果对转让费没有充分的了解是不可能将转让费交给宋俊的；4、周瑞瑞违反了诚实信用原则，其经营出现问题产生了毁约行为，向宋俊索要转让费，这种行为不应该得到法律支持；5、一审法院对证据的认定存在问题，宋俊在一审时出具了出租人韩某某的证明、宋门派出所的询问笔录等证件，证明转让行为得到了出租人的同意，造成出租人收回房屋的原因是周瑞瑞一直关门不营业，拒不缴纳水电费和后期房租，说明房主收回房屋是周瑞瑞存在严重过错造成的，但一审法院均未采用上述证据，也没有说明不采纳的理由。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回周瑞瑞的诉讼请求，维护宋俊的合法权益。
周瑞瑞答辩称：1、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持，宋俊在与其签署的协议明确禁止的情况下擅自转租房屋的行为系无权处分；2、宋俊在没有处分权的前提下的转让行为使得合同没有可能履行下去，因此造成的损失应当由宋俊承担；3、宋俊关于其转让设施价值40000元，除了一份无法确认的清单不能提供任何的证据支持，双方所签的协议存在显失公平；4、周瑞瑞接受房屋后，房主明确告知周瑞瑞该房屋不允许转租，是宋俊在没有处分权的情况下对该承租权予以处分造成周瑞瑞无法经营带来损失；5、一审法院对证据的认定正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院认为，宋俊与房主韩某某所签的租赁合同中约定本案争议房屋没有转让费、装修费等，且宋俊不得转租，后宋俊在合同期内将本案争议房屋转租给周瑞瑞，事先没有通知房主，事后又未经房主韩某某追认，周瑞瑞与宋俊之间签署的转租协议无效，由于宋俊与房主韩某某所签协议约定该房屋没有转让费，故一审法院判决宋俊将收取周瑞瑞50000元的转让费扣除应当支付的房租和安防费后退给周瑞瑞并无不当，周瑞瑞亦应当将接收的空调、电子显示屏返还宋俊，宽带亦应过户回宋俊。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。宋俊的上诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费780元，由宋俊承担。
本判决为终审判决。
审判长 戴玉峰
审判员 郭为民
审判员 杨雯蒨
二〇一五年三月十六日
书记员 马艺洺
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