河南省虞城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虞民初字第120号
原告（反诉被告）虞城县上海浦江置业有限公司，住所地虞城县工业大道北侧产业集聚区管委会大楼六楼。
法定代表人陈信铨，董事长。
委托代理人郝双才，河南尊典律师事务所律师。
被告（反诉原告）李沛骏，男，1995年出生。
委托代理人许灵媚，虞城县黄冢乡法律服务所法律工作者。
原告虞城县上海浦江置业有限公司（以下简称浦江置业公司）与被告李沛骏商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年1月6日向本院起诉。本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，指定举证期限为30日。本案由本院审判员田仲秋、代理审判员梁大红、陪审员何文学组成合议庭，于2015年3月9日15时在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告浦江置业公司的委托代理人郝双才、被告李沛骏的委托代理人许灵媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浦江置业公司诉称，2013年8月29日，原告预购被告位于虞城县嵩山路南侧滨河公寓住房一套，房产证号为：虞房权证（2013）第1300037352号，共支付预付款146666元。合同签订后，原告及时履行了合同义务。剩余购房款210000元，因被告拒不配合银行办理贷款，也不向原告支付，经原告多次催要，被告仍拒不支付。现依法提起诉讼，要求：1、判令被告继续履行合同，并支付原告购房款210000元；2、判令被告向原告支付违约金（按应付款每日万分之一计算至还款之日）；诉讼费由被告承担。
被告李沛骏答辩反诉称，被告预购买原告的商品房，因资金紧张，无力一次性支付购房款，故双方约定先付146666元，其余房款在建设银行以贷款按揭方式支付。被告按照原告的要求向原告提供了相关按揭贷款手续，而原告根本没有向银行提交被告的贷款手续，被告不存在不配合办理贷款的情形，因此，要求驳回原告的诉讼请求。反诉称，由于浦江置业公司没有给被告办理银行按揭贷款，已构成违约，导致被告无力履行本合同，致使合同目的不能实现，现依法提出反诉，要求1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，由原告返还被告购房款146666元及利息，并向被告支付违约金；2、原告赔偿被告契税等各项损失12298.32元。
原告浦江置业公司针对被告的反诉辩称，被告的反诉请求无法律和事实依据。原告按照合同履行了相关义务；契税不在合同的约定范围内。
根据双方当事人的诉辩意见，本院总结本案争议的焦点是：涉案商品房未能办理按揭贷款的原因是什么？
围绕本案争议的焦点，双方当事人向本院提供了下列证据材料：
原告提交的证据材料有：1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，原告履行了合同义务；2、2014年8月20日的商丘日报A3版刊登的公告，证明在2014年8月20日通知包括原告在内的房屋买受人办理按揭贷款；3、李雪梅的证言一份，证明被告的年龄不到，无法办理按揭贷款，原告多次通知被告补交首付款30000元，被告没有补交。
被告提交的证据材料有：1、《商品房买卖合同》一份（同原告提交的证据1），证明被告首付款146666元，其余房款以按揭方式支付；2、首付款发票，证明被告履行了合同义务；3、契税发票计款7133.32元、房屋测绘费票据计款291元、房地产抵押费票据计款420元、档案查询费发票计款35元、登记费发票计款120元、专项维修资金票据计款3566元，共计12298.32元，证明原告的具体损失。
庭审中被告对原告提供的证据材料的质证意见是：对证据1本身无异议，但是合同约定被告交首付款146666元后，剩余款项由原告办理按揭贷款，被告已经履行了合同；证据2与被告无关，达不到原告的证明目的，公告中没有说明办理按揭贷款；对证据3有异议，证据形式不合法，证人应出庭接受质询，未出庭无法核实真实性，但此证言能说明办理银行按揭贷款的义务人是原告，被告交首付款后，原告没有履行办理按揭贷款的义务。
原告对被告提供的证据材料的质证意见是：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，原告没有见到被告提交的按揭贷款手续；对证据2、3本身无异议，并不能证明是原告的责任给被告造成的损失。
经庭审质证，本院对原、被告举证的证据材料作如下分析认证：
原告举证的证据1与被告举证的证据1相同，系原、被告于2013年8月28日签订的《商品房买卖合同》，证据形式合法，内容客观，与本案有关联，本院予以采信。
原告举证的证据2，系2014年8月20日商丘日报刊登的公告，该公告是通知业主接收房屋的交房公告，与本案诉争的事实没有关联，本院不予认定。
原告举证的李雪梅的证言，证人李雪梅应当出庭接收质询，未出庭接受质询，作为证据的形式不合法，本院不予采信。
被告提供的证据2、3，原告对证据的真实性没有异议，本院予以采信。
经审理查明，2013年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》。约定原告将位于虞城县嵩山路南侧浦江滨河公寓第11幢3单元3层301号商品房出售给被告，房屋建筑面积122.31平方米，价款356666元；付款方式：首付款146666元；余款210000元，申请银行贷款。《商品房买卖合同》签订当日，被告交付原告购房款146666元，次日在虞城县房地产管理局备案。2013年8月30日交纳登记费（房地产登记、抵押登记）120元、档案查询费35元、专项维修资金3566元、房屋产权测绘费291元、房屋交易手续及房地产抵押费1153元、同年9月9日交纳契税7133.32元，合计交纳税费12298.32元。原告将被告提供的贷款手续提交到银行审批，最终银行没有放贷，引起诉讼。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》属有效合同，双方均应严格遵守。合同第六条付款方式及期限的约定是买受人付首付款146666元，余款210000元申请银行贷款。本案被告已按合同约定支付首付款146666元，并为办理银行贷款缴纳了各项税费，办理了抵押登记手续，已履行合同义务。原告为被告办理房产证和银行抵押贷款提供了必要手续，并将相关手续提交银行审批，原告亦履行了合同义务。双方当事人均不存在不履行和怠于履行合同义务的情形，不能据此认定一方当事人违约。
原告称被告再补交30000元左右的首付，就可以办理按揭贷款，被告不补交首付款，构成违约的理由不成立。补交首付款，属于合同变更，变更合同，应经双方协商一致，未经协商一致，不得任意变更和解除。若不变更合同，不能实现合同目的，可以解除合同。是否变更合同是合同当事人的权利，不能以不同意变更合同为理由认定一方当事人不配合办理按揭贷款或者构成合同违约。
对银行最终没有通过审查给被告发放贷款的直接原因，双方当事人均无相应证据证明，双方签订的买卖合同中亦未对银行不放贷的权利义务作出约定，应根据法律规定确定双方的权利义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案由于未能订立商品房担保贷款合同，被告又无力支付其余房款，双方当事人签订的《商品房买卖合同》显然不能继续履行，因此，原告要求被告继续履行合同并支付购房款210000元的请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告反诉要求解除合同，返还购房款及利息的请求，合法有据，依法应予支持。由于双方当事人均不存在违约行为，要求对方承担违约责任的请求没有事实依据，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿契税等各项损失的请求，由于双方签订的合同无法继续履行，应当解除，合同解除后，应当恢复原状，即原告返还被告购房款及利息，被告返还原告商品房，恢复到交易之前的状态。因涉案商品房收、交契税、专项维修基金、抵押费等税费的理由消灭，要求原告赔偿该部分损失没有依据，本院不予支持。被告可另行主张返还，并申请注销已办理的房产证及抵押登记。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告虞城县上海浦江置业有限公司的诉讼请求；
二、解除原告虞城县上海浦江置业有限公司与被告李沛骏于2013年8月28日签订的《商品房买卖合同》；
三、原告虞城县上海浦江置业有限公司于判决生效之日起七日内返还被告李沛骏购房款146666元及利息（利息的计算方法：从2013年3月28日交款之日起至判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、驳回被告李沛骏的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4450元，反诉案件受理费1740元，合计6190元，由原告虞城县上海浦江置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 田仲秋
代理审判员 梁大红
人民陪审员 何文学
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 赵晓慧
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