河南省虞城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虞民初字第27号
原告张洪涛，男，1977年出生。
委托代理人张永锋，河南卓衡律师事务所律师。执业证号14114201410790119。
被告毕远帅，男，1981年出生。
被告许志功，男，1963年出生。
原告张洪涛与被告毕远帅、许志功房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，向被告毕远帅、许志功送达应诉通知书、举证通知书等法律文书，指定举证期限30天；本案于2015年3月6日在本院第二审判庭公开开庭进行审理。原告张洪涛、被告毕远帅到庭参加诉讼，被告许志功经传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张洪涛诉称，2013年3月份，被告在虞城县营廓镇326省道南侧木兰水厂对面进行商品房开发，原告以41万元购买其中门面房两间二层。双方2013年5月1日签订购买合同，约定2013年中秋节前交房，但被告没有履行合同，为此，请求判令合同无效，被告返还原告购房款及赠偿违约金共计46万元，并承担本案诉讼费用。
被告毕远帅辩称，原告只起诉要求归还购房款，没有起诉确认合同无效，属于缺项，应驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：原、被告之间签订的房屋买卖合同是否有效？原告要求被告退还购房款是否有法律依据？
原告为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、原告的身份证、户口本，证明原告的基本情况；2、售房协议，证明2013年5月1日原、被告签订售房协议，约定被告将326省道南侧木兰水厂对面西起第12、13间门面房以41万元的价格出售给原告，并约定2013年中秋节前交房，被告如违约则支付原告违约金5万元；3、法律见证书一份，证明对象同证据2；4、收据一份，证明2013年5月1日，被告收原告购房款41万元。
被告毕远帅对原告提交的证据均无异议，但认为合同中没有约定交房日期，所以原告称被告违约交房不成立。
被告许志功没有答辩，庭审缺席，视为放弃质证的权利。原告提交的证据能够证明购买被告商品房、并交付购房款41万元的事实，与本案有直接关联，可以作为本案的定案依据，本院予以采信。
依据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年3月份，被告许志功、毕远帅在虞城县营廓镇S326省道南侧进行房地产开发，2013年5月1日，原、被告签订售房协议，约定原告以41万元的价格购买被告上述房屋中西数第12、13两间（两层），协议签订的当天，双方在虞城县司法局黄冢法律服务所办理了法律见证，原告按合同约定支付购房款41万元。后因被告未能交房，双方产生纠纷。
本院认为，《土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。被告没有取得合法用地和建设规划手续，在农村集体所有的土地上进行房屋开发建设，违反法律禁止性规定，与原告签订的房屋买卖合同无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告请求确认与被告的房屋买卖合同无效，返还购房款41万元合法有据，本院予以支持。
关于原告请求的违约金，因双方签订的售房协议无效，而支付违约金的前提是合同有效，故原告的该项请求本院不予支持。
依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告毕远帅、许志功于判决生效后10日内返还原告张洪涛购房款41万元。
二、驳回原告张洪涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8200元，保全费2820元，合计11020元，由原告张洪涛负担1050元；被告毕远帅、许志功负担9970元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
上诉人应从递交上诉状之日起7日内向河南省商丘市中级人民法院交纳上诉费8200元。户名：商丘市财政局；账号：1716020419200113331；开户行：中国工商银行商丘分行营业部；汇款用途：上诉费，并将交费凭证提交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判长 田仲秋
审判员 梁培勤
陪审员 何文学
二〇一五年三月十六日
书记员 赵晓慧
分享到：