河南省虞城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虞民初字第1853号
原告李杏林，男，1966年出生。
被告虞城县嘉和置业有限公司。
法定代表人代文亮，总经理。
委托代理人康联生，虞城县城郊乡法律服务所法律工作者。
原告李杏林因与被告虞城县嘉和置业有限公司（以下简称虞城嘉和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理后，分别向原、被告送达了受理（或应诉）通知书、举证通知书及开庭传票等相关法律文书。本院依法组成合议庭，于2014年11月18日在本院公开开庭进行了审理。原告李杏林，被告虞城嘉和公司的委托代理人康联生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李杏林诉称，2012年9月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，并交清房款223685元，依合同第八条约定被告应在2013年3月1日前交付经验收合格的商品房，但被告至今未向原告出示经验收合格的书面证明，且房屋存在严重质量问题。被告在2014年7月29日把《房屋所有权证》甩给原告，称视为“合格交付”。被告在未经验收合格情况下，迟延一年零四个月交房了事，构成违约，应按法定20%的购房基数承担赔偿责任。房屋存在质量问题，被告应维修或赔偿返修费用20000元。给原告造成的误工损失，一年零四个月的在外租房费用损失及原告从上海往返虞城4次花差旅费数千元等损失，被告应按《商品房买卖合同》相关规定予以赔偿。故提起诉讼，要求1、判令被告赔偿逾期交房违约金44737元；2、判令被告为原告修房至该商品房质量合格达标为准，或赔偿维修费用20000元；3、由被告承担因处理合同违约诸事造成的经济损失1216元；4、诉讼费用及造成的扩大经济损失均全由被告承担。
被告虞城嘉和公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、被告是否存在逾期交房的事实？违约金计算的起止时间是什么？2、原告要求被告返修房屋或赔偿维修费用20000元依据是什么？3、原告主张因处理违约造成的损失1216元及扩大的损失有无事实和法律依据？
原告为支持其主张，向本院提交的证据材料有：1、《商品房买卖合同》1份，证明双方存在买卖合同关系，约定的交房时间为2013年3月1日，以及违约条款等；2、收款收据、购房发票、税票各1份，证明房款已清。3、照片12张，证明涉案商品房存在质量问题；4、视频资料（光盘）1盘，证明房屋的厨房没有下水道。
被告虞城嘉和公司对原告上述证据发表质证意见为：对证据1真实性无异议，但合同的签订时间、备案时间均是2014年7月14日，因此合同中约定的交房时间不应作为违约金计算时间。对证据2购房发票、契税票据真实性无异议，但收款时间应当以发票登记时间2014年7月14日为准，收据属于无效票据已经被发票所替代。3、对证据3和证据4有异议，不能证明系涉案房屋。
被告提交的证据材料有：第一组、营业执照、机构代码、代文亮身份证各1份，证明被告身份和主体资格。第二组、《商品房买卖合同》，证明原告已一次性交清房款，合同签订时间为2014年7月14日，约定的2013年3月1日交房日对被告不具有约束力，合同第11条约定，原告在被告公告通知交房后15日内，仍未办理交付手续，视为商品房已经交付。第三组、虞城县电视台广告文艺部证明、交房公告、珠江豪庭二期开盘时间及电视公告业主证明各1份，证明被告于2013年5月16日-20日在电视台公告通知珠江豪庭二期业主于2013年6月2日开始办理收楼手续等事项，又于2013年5月25日在售楼部张贴交房公告，广大业主知道最后交付日期。第四组、工程竣工验收备案表1份，证明本案商品房符合交付条件。第五组、虞城县豫中电力安装公司通知2份，证明因电力改造致3个月无法施工，属不可抗力，交房时间应顺延两个月。
原告对被告证据质证认为，对其第一组证据无异议。对其第二组证据真实性无异议，但认为合同签的早，是2012年7月签订的，2012年9月交的房款，日期是被告方后加的。对第三组证据有异议，通知交房不等于实际交房，没有经验收，没有交接单，没有书面通知，合同约定的是书面通知交房。对第四组证据无异议，对第五组证据认为与其无关。
本院对原、被告证据作如下分析认证：一、对原告证据1（同被告第二组证据）及原告证据2中的购房发票、契税票据和被告第一、四组证据，对方无异议，本院经审查认为其形式合法，内容客观，且与本案事实有关联，予以采信。二、对原告证据2中的收据，被告虽认为该收据已被购房发票代替，应以发票出具日期为准，但对其真实性并未提出异议，本院根据交纳房费、开具票据的实际情况，经审查予以采信。三、对原告提交的证据3和4，该证据不能证明照片、视频的拍摄时间、地点，不能证明与涉案房屋的关系，故不予采信。四、对被告第三组证据，可以证明被告使用了公告方式通知交房，但是否符合合同约定需结合其他证据作出分析认定。五、对被告第五组证据，本院认为该证据不足以证明电力改造对被告施工实际造成的影响，不属于不可抗力，况且被告并未向原告告知延期交付事项，故不能作为被告以此免责的事由。
本院根据当事人陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原、被告签订有《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于虞城县嵩山路北侧珠江豪庭小区17号楼1单元702号商品房一套，价款为223685元，并约定被告应于2013年3月1日前，向原告交付经验收合格的商品房，除遇不可抗力、自然灾害等特殊情况可以据实顺延。该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金。”合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。…由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人公告通知买受人后15日内买受人仍未办理交付手续视同买受人接受交付使用”。原告按约交清了房款。现原告以被告未按期交房且房屋存在质量问题等为由诉讼来院，要求被告赔偿逾期交房违约金，为原告修房或赔偿维修费用，并承担因处理合同违约诸事给原告造成的经济损失及其他扩大的经济损失（详见其诉称）。
关于合同签订时间，涉案《商品房买卖合同》落款时间为2014年7月14日，但原告不认可，称合同签订的时间早，日期是被告方后加的，本院认为合同约定的交房日为2013年3月1日，按期交付房屋是出卖人应履行的主给付义务，涉及买受人的正常上房利益及逾期交房违约金的计算，交房日期对双方来说属于合同重要内容，该约定应为双方的真实意思，结合被告于2012年9月20日向原告出具的收据，对该交房日期应予确认。并可以认定合同签订日为2012年9月20日或之前。
另查明，虞城县电视台广告文艺部出具的证明显示，珠江豪庭售楼广告于2013年5月16日—2013年5月20日播出，内容为：尊敬的珠江豪庭二期业主你们好，珠江豪庭二期定于2013年6月2日开始办理收楼手续，请携带购房合同、身份证明到珠江豪庭物业部办理手续。被告提交的（珠江豪庭17号楼）工程竣工验收备案表载明：该工程的竣工验收备案文件已于2013年6月28日收讫，准予备案。落款时间为2013年6月29日。
本院认为，原、被告之间存在商品房预售合同关系，该合同为双方当事人真实意思表示，且不违背法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，均应遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中原告按约交清了房款。被告作为出卖方未按约于2013年3月1日前向原告交房，已构成违约。故对原告要求被告支付违约金的请求予以支持。关于违约金的计算。按双方合同约定，被告应在2013年3月1日前向原告交付经验收合格的商品房，此为交付时间、交付条件的约定。涉案商品房所在珠江豪庭小区17号楼于2013年6月29日才完成竣工验收备案，被告公告通知交房时尚不符合交付条件，况且据涉案合同第十一条规定，被告应书面通知办理交付手续，其以公告方式通知不符合该条约定，没有完成约定的通知义务。故从2013年3月2日至2013年6月28日的119天应计入被告逾期交房的天数。2013年6月29日之后，由于公告不属于合同约定的书面通知方式，被告采用电视台广告及在售楼部张贴公告的方式通知对个别业主不当，不能作为交房的有效通知，被告的书面通知义务并不因曾发出公告而得以免除，故其仍应承担违约责任。原告作为买受人应关注所购房屋按期或逾期交房的情况，即便不知情，在合同约定的交付期满后，也应主动了解情况，防止损失扩大化，这不仅是原告作为买受人的权利，同时也是买受人在行使权力时应承担的相应附属义务。况且，被告在2013年6月29日商品房符合交付条件后，没有理由拒绝交房，书面通知的内容也不仅仅局限于交付的时间，还包括交付的程序告知，原告不应仅等待书面通知的到来，另外对原告所称质量问题，本院认为质量瑕疵不影响房屋的交付，因涉案合同第八条约定的交付条件是“经验收合格”，竣工验收备案表是证明商品房经验收合格的唯一法定文件，被告于2013年6月29日对涉案商品房所在楼盘完成备案之日起即具备了合同约定的交付条件，原告不应以质量瑕疵为由怠于收房，故原告对涉案商品房的延期交付也有一定责任。根据诚实信用和公平原则，本院酌定从2013年6月29日起再计算违约天数90天，合计209天，违约金为223685元×0.0001×209天=4673元，被告应予支付。对原告超出该数额以上的违约金请求不予支持。至于被告提出按涉案合同第十一条第二款约定，被告在公告通知原告后15日内原告没有办理交付手续，视为被告已将商品房交付原告使用的主张，本院认为，公告通知应在由于买受人（原告）原因致书面通知不能的情况下进行，且前提是按约定日期交付经验收合格的商品房，被告不能证明其穷尽了书面通知方式，其该抗辩意见不能成立。至于被告所称因电力改造对被告施工实际造成的影响，应顺延交房期限的主张，本院认为该事由不属于不可抗力，被告不能因此免责，故对其该项抗辩不予采纳。
关于原告提出的维修房屋或支付维修费用20000元的请求，本院认为房屋是否存在质量问题，是否需要维修，维修标准及维修费用数额等需经具有相应资质的鉴定评估机构依法定程序作出判定，原告的证据不足以证明其主张，故不予支持，原告可待证据充分后另行主张权利。关于原告提出赔偿其处理违约事务造成的损失及扩大损失的请求，因无相关证据支持，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：
一、被告虞城县嘉和置业有限公司于判决生效之日起五日内给付原告李杏林逾期交房违约金4673元。
二、驳回原告李杏林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1449元，由被告虞城县嘉和置业有限公司负担151元，其余1298元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
上诉人应从递交上诉状之日起7日内向河南省商丘市中级人民法院交纳上诉费1449元。户名：商丘市财政局；账号：1716020419200113331；开户行：中国工商银行商丘分行营业部；汇款用途：上诉费，并将交费凭证提交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王 勇
审 判 员 胡长聚
人民陪审员 何文学
二〇一五年二月十八日
书 记 员 梁培勤