河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民一初字第146号
原告（反诉被告）商丘市鼎鑫房地产开发有限公司，住所地：商丘市。
委托代理人张永，河南君盟律师事务所律师。
被告（反诉原告）商丘市中辰置业有限公司。
委托代理人宁春勇，上海市光大律师事务所商丘分所律师。
原告商丘市鼎鑫房地产开发有限公司（以下简称鼎鑫公司）诉被告商丘市中辰置业有限公司（以下简称中辰公司）合作开发房地产合同纠纷一案，原告鼎鑫公司于2014年8月4日向本院提起诉讼，本院受理本案以后，依法向被告送达了起诉状副本、举证通知书、应诉通知书等诉讼法律文书。后被告中辰公司提出反诉，本院依法合并审理，并于2014年9月29日依法公开开庭审理了本案。原告鼎鑫公司的委托代理人张永，被告中辰公司的委托代理人宁春勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月8日，原、被告双方签订“宁陵水岸豪庭转让协议”，约定被告将其位于宁陵县信陵路北侧，占地25亩（以土地证为准）的宁陵“水岸豪庭”项目整体转让给原告，被告负责30日内办理四证齐全及商品房预售许可证，项目整体转让费计4500万元，并就转让的其他事项进行了约定。之后，为进一步明确双方的权利义务，2012年4月18日，双方签订一份“补充协议”，就四证办理及交付，印章的刻制及保管，转让项目所涉及土地、房产抵押质押，被告方股权质押，原告方在工程建设及房屋销售、融资等内容涉及双方的权利和义务进行了约定，同时约定了违约的解除权事项及相关违约金。
协议签订后，原告在该项目上累计投入约9000万元，然而被告在履行合同过程中，多次违约，给原告造成巨大经济损失：1、原告根据房屋销售，已经交纳了税款180万元、规划证及预售证等规费99.8869万元，而被告却一直未能按照《宁陵县商住广场项目开发建设合同书》规定的税收标准返还原告，截止目前已欠原告垫付税款及相关规费163.5万元。2、鉴于被告一直未能偿还原告垫付税款，为此，要求法院判决被告按照《宁陵县商住广场项目开发建设合同书》的税收标准履行，返还原告垫付的税款。（具体计算标准为：原告房屋销售面积的实交税款，与房屋销售面积乘以每平方米60元的差额）。3、在原告融资过程中，由于被告违反合同约定，长时间迟延交付“五证”以及不给予配合，致使原告在银行融资无法实现，迫使原告不得不对外高息借贷（月息4分），利息损失高达252万元。4、截止目前，在转让项目土地上，有两栋本应由被告拆除的楼房，被告一直未拆除，已严重影响了原告对后续项目的开发。请求判令：一、被告返还原告已经垫付的税款及相关规费163.5万元；并判决被告按照《宁陵县商住广场项目开发建设合同书》的税收标准履行，及时返还原告履行合同垫付的相关税款及规费。（具体计算标准为：原告房屋销售面积的实交税款及规费，与房屋销售面积乘以每平方米60元的差额）；二、被告赔偿原告损失237.5万元；三、被告继续履行双方签订的协议及补充协议，并判令被告限期拆除转让项目上的两栋楼房；四、诉讼费用由被告负担。
被告中辰公司答辩称：鼎鑫公司存在违约行为，鼎鑫公司诉请返还税款没有依据，中辰公司不存在违约行为，不应赔偿鼎鑫公司损失，同意继续履行双方签订的2012年4月8日签订的协议，请求驳回原告的诉讼请求。
被告中辰公司反诉称：一、被反诉人首先违约支付转让金。双方于2012年4月8日签订协议，协议中明确约定了双方的权利义务，其中协议第三条第一款明确约定“协议签订三日内乙方支付甲方2000万元整。”但鼎鑫公司到2012年5月17日勉强履行完毕协议这一部分义务，被反诉人的行为违约，违约时间长达40余天，给反诉人仅仅利息方面的损失按照月息二分计算就高达50余万元，而且由于被反诉人的延迟履约行为造成反诉人无法及时履行协议中自己的义务。二、被反诉人应向反诉人支付违约金400万元。依据2012年4月8日签订的协议第五条之约定：“如有违约者，向对方按已支付款的20%作为违约金。”截止开庭之日，被反诉人仅向反诉人支付转让金2000万元。因此，应当向反诉人支付违约金400万元。三、被反诉人延期交房的行为应当自己承担所有法律责任。被反诉人延误工期导致反诉人被业主起诉，给反诉人带来了经济上和荣誉的损失，被反诉人应当承担违约的所有的法律责任。四、被反诉人应当继续履行2012年4月8日签订的协议义务。被反诉人赔偿违约金和相关损失后，因为上述协议仍生效，仍需继续履行合同义务。请求判令：一、被反诉人赔偿反诉人合同违约金400万元；二、被反诉人赔偿反诉人经济损失50万元；三、被反诉人继续履行2012年4月8日与反诉人签订的协议义务；四、反诉费用由被反诉人负担。
原告鼎鑫公司对被告中辰公司的反诉答辩称：一、反诉人反诉请求第一、二项诉请不成立，请求驳回其诉请。1、中辰公司存在违约行为，中辰公司违反转让协议第二条第二款及补充协议第二条的关于五证办理期限的规定，未能在协议约定期限办理证件。本应返还的规费及税费，中辰公司一直未及时返还。鼎鑫公司融资时，中辰公司违反协助义务，而且转让项目上的两栋楼房，中辰公司一直未予拆除。2、中辰公司诉请的50万元损失，没有事实依据和法律依据。中辰公司本身存在违约的情况，其要求的2分利息的损失，没有事实和法律依据。3、中辰公司诉请支付违约金400万元，没有事实和法律依据。二、原告同意继续履行双方签订的协议及补充协议。
根据原告的起诉和被告的答辩观点，本院确定本案争议焦点为：1、中辰公司是否应当返还原告税款及规费，如应返还具体数额应如何计算；2、鼎鑫公司和中辰公司哪一方违约，违约方是否应赔偿对方损失，赔偿数额应怎样计算；3、鼎鑫公司和中辰公司哪一方存在未尽履行合同义务的情况，履行合同义务的条件是否成就。
原告为支持其诉讼请求，向本院举证的证据有：第一组证据：1、宁陵县政府与宏光公司签订《宁陵县商住广场项目开发建设合同书》；2、宁陵县政府会议纪要（宁府纪（2010）11号文件）；3、中辰公司与宏光公司签订的《国有建设用地使用权转让合同》（上述三份证据均来源于被告）；4、原、被告双方签订“宁陵水岸豪庭转让协议”及补充协议；5、商品房预售等五证。证明原、被告双方就水岸豪庭项目签订整体资产转让协议及补充协议，原告使用被告资质开发转让项目，资产整体转让协议中，原告承继被告根据1、2、3份合同及文件中的所有权利和义务，其中包含“应交一切税金及附加和政府部门的行政性收费，按照实际总建筑面积计算，以每平方米60元的标准交给宁陵县政府”的约定。根据协议，被告应根据税金及规费交纳标准的相关规定，将原告交纳且应返还的税金及规费返还给原告。被告违反协议约定，迟延办理商品房预售证等证据，被告转让项目的土地上的房屋有义务拆除，且不得办理抵押等。第二组证据：原告以被告名义交纳各种税费及规费清单。1、交纳的土地使用税清单，合计金额335992.6元；2、开具的不动产销售发票清单及交纳的各种税费清单，其中销售发票的销售房屋面积为6732.48平方米，各种税费合计1528960元（其中企业所得税398750元，营业税等1130210元）。根据1、2清单，按照税费／销售面积计算，每平方米税费平均费用为277元。3、交纳的各种规费清单，合计金额950869元，按销售面积为36710.64平方米计算，每平方米规费平均费用为25.9元。根据1、2、3税费及规费统计，按照相关协议，扣除每平方米应交费用60元，被告应返还原告税款：（277＋25.9-60）元×6732.48平方米=1635319元。2、鉴于被告对原告已交纳规费及税费不能及时返还，要求判决被告按照上述标准返还原告之后的税金及规费。第三组证据：1、宁陵县房地产交易中心关于项目转让土地上的房屋抵押材料两份；2、宁陵县公证处于2013年11月23日出具的公证书。证明被告违反协议义务，将本应拆除的两栋楼房设置抵押，致使房屋一直处于抵押状态。截止起诉之日，项目转让的土地上的房屋仍设置抵押。第四组证据：证据一，中辰公司在虞城县农村信用合作联社营业部对公客户信贷档案。证据二，原告高息借款偿还到期债务清单。证据三，证人李某出庭作证。该组证据证明原告以被告的名义于2013年12月份在虞城县农村信用社贷款1800万元，该营业部根据中辰公司提供的相关手续，于2013年12月26日完成所有贷款手续审批，该笔款项本应于2013年12月底完成放贷。但由于被告违约，未能及时在客户提款申请书上签字，导致该笔款项延迟至2014年3月14日才完成放贷手续。而由于被告违约，原告不得不在三个半月的时间内，一直采取高息借款的方式支付到期债务，被告违约期间，原告的利息损失为237.5万元（计算标准：按1800万元，利息4分，期限3个半月计算）。（即使按照贷款本金1800万元，利息按同期银行贷款利率月息1.08分计算，三个半月的利息损失也高达70万元）。
被告中辰公司对原告鼎鑫公司提供的证据质证认为：对第一组：证据1、2、3真实性没有异议，但是被告以前签订的合同都是针对合同的相对方，并非针对原告。对证据4中转让协议无异议，对补充协议有异议，该补充协议不具备合同的有效要件，申请司法鉴定，申请对签字时间进行鉴定。对证据5中的五证不持异议，但达不到证明目的，建设规划许可证上的容积率是经过调整后的容积率，因原告申请调整容积率耽误办证时间。对第二组真实性没有异议，但达不到原告证明目的，原告接手协议项目后，这些税费理应由原告负担，而且原告至今仍没有完全交纳全部税款。对第三组真实性无异议，但达不到证明目的，原告没有及时支付转让款的限期违约行为造成被告无法及时拆迁两栋涉案楼房，所以被告对于这两栋楼房不承担责任。对第四组中1、2真实性没有异议，但达不到原告的证明目的，在转让协议中并没有明确约定原告在融资方面，被告应负的义务，同时，原告建设项目不一定非去贷款不可，可以使用自有资金完成项目建设，所以借贷不能变成被告的负担和义务。证人李某不具备证人身份，在上一次案件中，李某作为原告代理人，而这一次又变成证人，这种转变不符合法律规定，证人作证内容不实。
被告为支持其反诉请求，向本院举证的证据有：证据一，被告向原告出具的收据存根一份，证明被告在2012年5月17日收到原告转让款，证明原告先期违约的事实。证据二，监理日记，其中明确记载在2012年3、4月份期间涉案项目建筑工程进行到第四层，距离十八层封顶竣工还需很长时间，办理商品房预售许可证需主体封顶验收，证明补充协议中第一条约定的十日内办理商品房预售许可证是不可能实现的义务，也证明补充协议系伪造。3、宁地税发（2014）16号文件，证明宁陵县政府开始针对房地产项目开展专项治理活动，所以政策性调整返稅政策已经取消，被告不可能享有，原告自然无权要求被告承担返还义务。
原告对被告提供的证据质证认为：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，中辰公司在2012年5月17日接到合同约定的2000万时没有提出任何异议，应视为双方对支付期限的变更，我方不存在先期违约的事实，即使我方先期违约，中辰公司诉请也超过诉讼时效。对证据二真实性无异议，证明目的有异议，转让协议中明确约定中辰公司负责30日内办理四证齐全，但其没有按约定办理齐全，该证据无法证明补充协议是伪造的，对证据三与本案无关，没有返稅取消的规定，被告说已经取消，被告不可能享受政策，原告也无权享受，这也证明享有税收优惠政策的事实。
本院对原、被告双方提供的证据分析认为：原告举证的第一组证据能够证明宁陵县人民政府与宏光公司签订《宁陵县商住广场项目开发建设合同书》，宏光公司依据该合同对涉案项目开发享有税收优惠，后宁陵县人民政府同意宏光公司将涉案项目对外转让，宏光公司将涉案开发项目转让给被告中辰公司，中辰公司又与原告签订转让协议及补充协议，本院对第一组证据予以采信。第二组证据能够证明原告以被告名义交纳各种税费及规费的情况，本院对该组证据予以采信。第三组证据能够证明被告中辰公司将项目上的两栋楼房设置抵押，一直未予拆除的事实，本院对该组证据予以采信。第四组证据不能证明贷款延迟是由于被告中辰公司的行为造成，本院对该组证据不予采信。被告中辰公司提供的第一组证据证明被告2012年5月17日收到原告的转让款项，原告鼎鑫公司存在履行期限的违约行为，本院对该证据予以采信。证据二监理日记与办理预售许可证之间没有必然的联系，本院对该证据不予采信。证据三的文件强调的是开展专项治理活动，文件并没有说明取消税收优惠政策，本院对该证据不予采信。
本院经审理确认以下事实：2006年9月16日，宁陵县人民政府与宏光公司签订《宁陵县商住广场项目开发建设合同书》，约定宁陵县人民政府提供开发建设用地，宏光公司进行开发建设，宁陵县人民政府同意采取税收包干方式，应交一切税金及附加（销售不动产营业税、所得税、建筑营业税、土地增值税等）和政府部门的行政性收费（土地使用权证、立项批文、建设用地批准书、规划许可证、建设许可证、施工许可证、开工报告、房屋预售证、销售许可证等费用），按乙方实际总建筑面积计算，以每平方米60元的标准交给宁陵县人民政府。2010年12月8日，宏光公司与中辰公司签订《国有建设用地使用权转让合同》，将涉案土地使用权转让给中辰公司，2012年4月8日，原、被告双方签订宁陵县水岸豪庭转让协议，被告中辰公司提供项目所有的合法证件手续，鼎鑫公司使用中辰公司资质全权开发项目，鼎鑫公司给付中辰公司费用4500万元整，于协议签订三日内支付给中辰公司2000万元整，余款2500万元按两种约定支付：1、按售房实际回收款的50%支付，直至付清为止。2、主体封顶支付不低于1000万元整，自开盘之日起一年内付清。2012年4月18日，原、被告双方又签订补充协议，约定中辰公司于协议签订七日内，将四证办齐交给鼎鑫公司，于协议签订十日内，中辰公司将商品房预售许可证办理齐全交给鼎鑫公司，中辰公司保证转让项目涉及土地、房产不存在抵押、质押等第三者权益，如因为中辰公司原因给鼎鑫公司造成损失，由中辰公司负责赔偿鼎鑫公司损失为投资总额的20%及投资总额的5%的违约金。原、被告双方协议签订后，原告鼎鑫公司于2012年5月17日支付被告中辰公司1770万元。2013年4月25日，中辰公司将涉案项目的两栋楼房为贷款设定抵押，至起诉之日仍未予拆除。原、被告双方关于违约责任、税收返还以及是否拆除房屋等问题发生纠纷，诉至法院。
本院认为，关于中辰公司是否应当返还税费及规费的问题，宁陵县人民政府与宏光公司签订的《宁陵县商住广场项目开发建设合同书》约定了开发单位宏光公司对涉案项目享有税收优惠，优惠政策为包干每平方米60元，该约定是宁陵县人民政府针对开发项目给予的税收优惠，而非专门针对开发单位宏光公司，而且宁陵县人民政府在（2010）11号会议纪要中同意宏光公司对外整体转让项目，后在宏光公司与中辰公司签订的《国有建设用地使用权转让合同》中，虽然没有明确写明中辰公司享有税收优惠，但被告中辰公司取得了涉案项目的开发建设权，其对涉案项目应继续享受税收优惠。原告鼎鑫公司与被告中辰公司之间虽为合作开发房地产关系，但双方的合同对于权利义务的约定带有整体转让的意思表示，该转让过程中，被告中辰公司负有提供开发资质的义务，即是原告鼎鑫公司在对外开展业务活动中须以被告中辰公司的名义进行。对于本应享有的税收优惠，原告鼎鑫公司无权以自己的名义主张权利，只有被告中辰公司主张权利，而被告中辰公司消极行使权利，致使原告应享有的税收优惠无法享有，根据合同相对性原则，原告鼎鑫公司仅能向被告中辰公司主张权利，而且只有将法律义务加给被告中辰公司，被告中辰公司才能积极主张权利。因此，被告中辰公司应当返还原告鼎鑫公司相应的税收优惠。经过计算，原告交纳土地使用税335992.6元，交纳各种税费1528960元，销售房屋的面积为6732.48平方米，因此交纳税费为每平方米费用为277元，规费共交纳950869元，按规划面积为36710.64平方米计算，每平方米规费为25.9元，因此，应返还税费为（277＋25.9-60）元×6732.48平方米=1635319元。原告请求之后销售的房屋按照标准返还税费，因其销售行为尚未发生，其不具备请求返还相应税款的条件，故对其诉请返还以后的税款不予支持，其可以在销售行为发生之后另行诉讼解决。
关于原、被告双方的违约及责任承担问题。按照双方2012年4月8日签订的协议，应当是协议签订三日内支付2000万元，而原告于2012年5月17日才部分完成合同义务，迟延履行40天时间，属于违约。但被告中辰公司到2012年10月19日才将商品房预售许可证办理完毕，亦属于违约行为，而且被告中辰公司将本应拆除的房屋设定抵押，亦违反了双方的约定。因此，双方均有违约行为，被告中辰公司反诉原告鼎鑫公司支付违约金400万元及赔偿经济损失50万元没有依据，依法不应支持。原告鼎鑫公司诉请被告中辰公司赔偿未能融资的损失237.5万元，原告鼎鑫公司没有充分证据证明不能获得贷款是因被告中辰公司不予配合，即便是被告中辰公司不予配合，也不能得出是因被告中辰公司不予配合导致贷款未予发放，另外原告据以起诉的237.5万元是按照贷款金额1800万元月息4分期限3个半月计算，其诉请的损失已经超出了法律规定的合法性标准。因此，对于原告诉请赔偿损失237.5万元依法不予支持。
关于协议的履行问题。原告诉请为判令被告履行协议及补充协议的内容，并限期拆除房屋，被告反诉为继续履行2012年4月8日与反诉人签订的协议义务，双方在履行2012年4月8日的协议方面意见一致，关于补充协议的履行，被告中辰公司对补充协议的书写时间申请进行鉴定，但被告中辰公司对公章的真实性并没有提出异议，即便对签字时间进行鉴定，也不足以此理由否定公章的真实性，因此，对被告中辰公司申请对补充协议落款时间进行鉴定的申请依法不予准许，双方应全面履行2012年4月8日签订的协议及2012年4月18日签订的补充协议，涉案项目上的两栋楼房属于被告中辰公司应当依法履行的合同义务，应当限期拆除。
综上，原告的诉讼请求以及被告的反诉请求均予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告商丘市中辰置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告商丘市鼎鑫房地产开发有限公司款项163.5万元；
二、原告商丘市鼎鑫房地产开发有限公司和被告商丘市中辰置业有限公司均应继续履行双方2012年4月8日签订的《宁陵“水岸豪庭”转让协议和2012年4月18日签订的《补充协议》；
三、被告商丘市中辰置业有限公司于本判决生效后二十日内拆除涉案项目上的两栋楼房；
四、驳回原告的其他诉讼请求和被告的其他反诉请求。
被告商丘市中辰置业公司如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费38880元，反诉费用21400元，共计60280元，由原告负担23000元，被告负担37280元。
当事人如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状八份，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 代恭伟
审判员 许秀敏
审判员 周克风
二〇一五年一月二十九日
书记员 崔向坤
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