潢川县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潢民初字第00957号
原告袁厚宏，男，1966年生，住潢川县城关春申办事处。
委托代理人邓开元，男，河南捷达律师事务所律师。
被告潢川县西关治理工程指挥部。
法定代表人谷光亚，男，该指挥部指挥长。
委托代理人金晓刚，男。
被告河南羚锐房地产有限公司。住所地：河南新县城关解放路59号。组织机构代码证号：74407302-6。
法定代表人刘术成，男，该公司经理。
委托代理人汪家福，男，河南捷达律师事务所律师。
第三人程有江，男，1962年生，住潢川县付店镇。
第三人吴培利，男，1967年生，住潢川县弋阳办事处。
第三人万学明，男，1962年生，住潢川县春申办事处。
第三人刘恩峰，男，1977年生，住潢川县春申办事处。
第三人叶中强，男，1964年生，住潢川县付店镇。
委托代理人阮祥忠，男，河南捷达律师事务所律师。
原告袁厚宏诉被告潢川县西关治理工程指挥部（以下简称“西关指挥部”）、河南羚锐房地产有限公司（以下简称“羚锐地产公司”）及第三人程有江、吴培利、万学明、刘恩峰、叶中强房屋安置拆迁补偿合同纠纷一案，本院受理后，第三人程有江、吴培利、万学明、刘恩峰、叶中强等五人以自己为有独立请求权第三人的身份向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁厚宏及其委托代理人邓开元，被告潢川县西关治理工程指挥部的委托代理人金晓刚，被告河南羚锐房地产有限公司的委托代理人汪家福、第三人程有江及五名第三人的委托代理人阮祥忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁厚宏诉称，我在潢川县西关春申路原有门面房面积共255.53m2。2004年，潢川县人民政府成立潢川县西关治理工程指挥部，开始在原告所在地进行城市改造和征地拆迁，双方分别于2005年12月1日、2010年9月26日达成两份《返迁安置及补偿协议书》，按照该两份协议，第一被告应补偿原告门面房255.53m2。按照潢川县西关治理工程指挥部与河南羚锐房地产有限公司2004年1月26日《协议书》，被告河南羚锐房地产有限公司“负责按照拆迁安置补偿政策落实拆迁安置补偿”，并负责进行安置房建设。2010年上述安置房建成，2010年9月25日由第二被告确认原告的安置房屋位置为春申名苑35号楼第12、13、14号商铺，面积共300m2，然而原告却只得到门面房二间，面积200m2，另一间100m2因两被告与具体承建安置房的五建筑商（第三人）之间扯皮，至使原告无法按《返迁安置及补偿协议书》实现权利。
另外，第一被告未能按期对原告实现返迁安置，为此双方于2010年9月15日达成了《返迁安置延期过渡安置费补偿协议书》，第一被告应按照每月每平方米5.2元的标准对原告进行安置费补偿。也就是说原告尚有100m2的房屋，应按上述标准得到过渡安置费补偿。故请求法院判令：1、由两被告履行《返迁安置及补偿协议书》，补偿门面房100m2；2、由第一被告按《返迁安置延期过渡安置补偿协议书》给予原告进行安置补偿（每月每平方米5.2元）。
被告潢川县西关治理工程指挥部辩称，我们是按县里要求对西关拓改工程进行拆迁，其安置赔偿由羚锐地产公司负责。
被告河南羚锐房地产有限公司辩称，1、我公司与五名第三人签订的《联合开发建设协议》没有加盖公司印章，第三人也没签字，属无效合同；2、本案开发建设的土地使用权所有人为羚锐地产公司；3、按照双方的联合开发协议，虽然第三人可以销售房屋，但应当以羚锐地产公司的名义对外销售，且销售款应打入羚锐地产公司的账户。
第三人辩称，2008年初，我五人与羚锐地产公司签订《联合开发建设协议》，约定双方联合开发建设的工程位于潢川县春申路“春申名苑”项目中段，编号为34-36号楼工程。羚锐地产公司提供土地1749m2，作价315万元。工程由我五人全额投资建设。协议中还约定代为向返迁户袁厚宏提供两间门面房151.38m2，两套住房250.59m2，拆款75万元，由羚锐地产公司支付给我五人。而后我五人将土地款240万元（扣除羚锐公司应支付的75万元）支付给羚锐地产公司。原告如期将三栋楼房建设完成，交付使用。在建设过程中，袁厚宏向原告提出，35号楼和36号楼之间规划的五间两层门面房，除应代为交付的151.38m2外，其余面积由其另外出资购买，因此要求原告将五间门面改建为四间并全框架结构，因此而增加的造价成本，由袁厚宏承担。现袁厚宏已占有使用北侧两间，总面积196.65m2，比约定代为交付的门面房面积多出45.27m2；南侧两间被其安装卷闸门后实际控制占有，但尚未使用。按照我五人与羚锐地产公司的约定，我方向袁厚宏交付了35号楼的301和302两套住房，比约定代为交付的住房面积多出39.54m2，袁厚宏又在35号楼购买了202室，面积146.92m2。其间，袁厚宏向我五人支付现金35万元，但其改建门面房开支及多占房屋面积折款540060元，侵占我五人建设的两间门面房，给我五人造成经济损失52万元。此外，袁厚宏在我五人建设的34-36号楼项目东侧自建房屋，侵占了我五人享有使用权的土地142.05m2，羚锐地产公司占有36号楼南侧土地51.5m2及羚锐地产公司应退还我五人建设工程保证金10万元仍未退还。我们五人认为在本案中为享有独立请求权的第三人，故提出如下诉讼请求：1、判令袁厚宏退还侵占的两间门面房并赔偿经济损失52万元；3、判令袁厚宏赔偿侵占土地折款255832元；4、判令羚锐地产公司退还保证金10万元；5、判令羚锐地产公司支付侵占的土地折款92751.5元。
经审理查明，被告西关指挥部是由潢川县人民政府设立，并授权其全权负责潢川县西关区域治理改造工程。2014年1月26日，被告西关指挥部与被告羚锐地产公司签订《协议书》一份，其主要内容为：甲方（西关指挥部）负责办理拆迁许可证，拆迁红线范围内的地上建筑物、构筑物和附属物的调查和拆迁等；乙方（羚锐地产公司）负责按照拆迁安置补偿政策落实拆迁安置补偿，并向甲方支付拆迁费用肆拾万元。2005年12月1日，被告西关指挥部（甲方）与原告袁厚宏（乙方）签订一份《返迁安置及补偿协议书》，其主要内容为：乙方被拆迁一层门面房总面积170.58m2，调换甲方临路一、二层门面房面积227.07m2，调换后新房位于35号楼下3间；住宅总面积260m2，乙方同意调换甲方新房总面积260m2，调换后新房位于35号楼两套；以上乙方应补甲方超面积款，甲方应补偿乙方拆除简易棚款、附属物款、搬家费、过度期租房费，双方相互冲抵后，乙方向甲方补交金额10500.44元。在该协议书签订后，原告袁厚宏又购买他人部分应拆迁临街门面房，并于2010年9月26日补签了一份《返迁安置及补偿协议书》，其主要内容为，甲方拆迁乙方临路一层门面房有证，面积28.46m2，按1：1拆迁安置，调换后新房位于35号楼下12号房。以上返迁安置，甲方向乙方补交搬家费、过渡期租房费合计金额768元。上述两份《返迁安置补偿协议书》约定的交房期限为签订协议后的12个月内交房。因原告袁厚宏拆迁房屋位于潢光加油站自然通道南侧至潢光路口（C区），其拆迁面积按1：1的标准作产权调换，其临路门面调换为改建后临路一、二层门面，其超出部分面积按1500元／m2结算；住房调换后，其应得面积超出部分按二楼880元／m2、三楼980／m2的标准结算。由于多种原因，被告西关指挥部未能按期对原告袁厚宏实现返迁安置，双方于2010年9月15日签订了一份《返迁安置延期过渡安置费补偿协议书》约定，乙方（袁厚宏）拆迁有证建筑面积170.58m2（门面房）和260m2（住宅房），所选新房为35号楼下12-13-14号和35号楼301、302房，该楼盘尚未动工，按5.2元／m2和4元／m2和的标准，预付14.5个月的延期过渡安置费，金额为27941.73元；该楼盘已动工建设，按照1.56元／m2和1.2元／m2和的标准，预付14.5个月延期过渡安置费，金额8382.52元。上述延期过渡安置起止时间为2009年6月30日至2010年9月15日，款项为预付，待新房交付使用，按实际交房时间计算过渡安置费，多退少补。2010年9月25日，原告袁厚宏与被告羚锐地产公司对原告袁厚宏的返迁安置，以《交房费用清单》的形式进行了结算，其结算结果为：原告袁厚宏被拆除的房产，调整为“春申名苑”35号楼住宅房301号（136.19m2）和302号（114.40m2），及35号楼下门面房12、13、14号。其中门面房调增建筑面积45.16m2，调增后门面房建筑面积为300.69m2，调增门面房建筑面积按1500元／m2价格计算。经双方结算，原告袁厚宏实际应补交房款83112.65元，该款原告袁厚宏已交付给被告羚锐地产公司。按照以上双方的结算结果，原告袁厚宏购取了“春申名苑”35号楼的301和302住宅房及35号楼下12、13、14号3间门面房，但袁厚宏仅占有使用了门面房的12、13号两间，计200m2，故其要求二被告及第三人补偿门面房100m2，并按《返迁安置延期过渡安置费补偿协议书》，按照每月每平方米5.2元的标准给予安置补偿费。
经查，被告西关指挥部与被告羚锐地产公司于2004年1月26日签订潢川县城西关区域拆迁安置的《协议书》后，由被告羚锐地产公司在拆除的范围内开发建设“春申名苑”。被告羚锐地产公司由于自己的经营问题，其将“春申名苑”内编号为34-36号三座楼房以联合开发的名义交与第三人程有江、吴培利、万学明、刘恩峰、叶中强五人开发建设，并签订了《联合开发建设协议》，双方约定：一、甲（羚锐地产公司）乙（程有江、吴培利、成逮明、刘恩峰、叶中强）双方联合开发建设的工程位于潢川县春申路“春申名苑”项目中段，编号为34-36号工程；二、联合开发方式：1、联合开发土地总价为315万元，甲方将315万元即100%土地开发权转让给乙方，乙方依托甲方的开发资质，以甲方的名义并在甲方的管理下，对该块地皮上的工程进行开发建设；2、项目仍以甲方为开发主体，施工合同和售房合同经甲方审核后对外签署，并加盖甲方公章，乙方承担项目的一切债权债务；3、项目拟开工时间为2008年5月26日，竣工时间为2009年5月26日。三、销售及资金管理：1、甲方为乙方建立内部独立台账，单独核算；2、房屋销售纳入甲方的统一组织，统一管理，乙方可以委托甲方进行销售，也可以自行销售；3、乙方一次性付给甲方20万作为相关费用（含各种税费、质保金、提供有效建筑业发票）。双方在合同中还对付款方式、招标管理、规划和建设管理、房屋交付和工程维修、违约责任等作了规定，并在合同第八条中特别规定：“拆迁及返迁户以甲方标准房为准。（注：袁厚宏两间门面房151.38m2，两套住房250.59m2，合计款柒拾伍万元，由甲方付给乙方）”。该合同在签订后，第三人在扣除原告袁厚宏的安置房折款750000元后，余款2400000元已全部付给被告羚锐地产公司。但被告与第三人所签订的《联合开发建设协议书》，双方均没有签名或盖章。在庭审中，被告羚锐地产公司潢川项目部原任经理李杰证明，该协议书确为双方协商签订，因当时的羚锐地产公司总经理出国而未能加盖公章，以致延误至今。第三人在施工建设时，原告袁厚宏与第三人协商，将35号楼下的五间门面房改造为四间（每间上下两层，面积1002），因改造而增加的费用由原告袁厚宏承担。此后，袁厚宏又向第三人购买了35号楼下门面房一间及35号楼202住宅房，袁厚宏共向第三人支付款项350000元。终上，按照原告袁厚宏与被告西关指挥部签订的《返迁安置及补偿协议书》、原告袁厚宏与被告羚锐地产公司的《交房费用清单》的结算结果，以及原告袁厚宏向第三人购买的房产，原告袁厚宏应有房产：35号楼下门面房四间（每间上下两层100m2，总计400m2），35号楼住宅房301（143.21m2）、302（146.92m2）和202三套。上述房产中，应由被告羚锐地产公司给予原告袁厚宏返迁安置补偿的有：门面房300.69m2，住宅房260m2（301、202），而被告羚锐地产公司与第三人间《联合开发建设协议》中只要求第三人向原告袁厚宏给付门面房151.38m2，住房两套250.59m2，因上述房产已为原告袁厚宏占有，故第三人代被告羚锐地产公司向原告袁厚宏安置补偿了门面房149.31m2。2015年元月22日，原告袁厚宏与第三人就双方之间相关争执达成和解，并签订《协议书》，双方约定：一、属政府拆迁补偿房屋部分：35号楼301号、302号住房超标准的39.54平方米，由乙方（袁厚宏）按1800元／m2给付甲方（第三人）现金71170元，补偿的门面房多出的150平方米以潢川县人民法院判决为准。未支付房款前，乙方不得使用该150m2的门面房。以前乙方已经使用的150m2门面房双方不再有任何纠纷；二、属双方自由买卖房屋部分：35号楼202号住房乙方愿意以1650元／m2，即总款242400元购买。门面房100m2乙方愿意以4000元／m2，即总款400000元购买；三、改建部分，乙方一次性补偿甲方45410元；四、乙方已提前预付款35万元，现乙方愿意再付款600000元（其中200000元为自愿补偿甲方）；五、甲方同意以上意见，并于乙方交付款项后立即将上述房屋交给乙方使用。双方并补签房屋买卖协议，有关房屋买卖的具体事宜以双方补签买卖协议为准。上述和解协议书签订的当日，原告袁厚宏即向第三人交付了协议约定的款项，双方补签了相关的房屋买卖合同。
另查，2003年12月23日，潢川县发展计划委员会以“潢计字（2003）114号”文件，批复同意西关一期（环城一巷至潢光路口）拓改工程立项，被告羚锐地产公司在以上拓改工程开发建设“春申名苑”。第三人建设的34-35号楼于2009年完工，现所有房屋已销售完毕并已入住。
本院认为，被告西关指挥部与被告羚锐地产公司签订的潢川县西关治理改造工程的《协议书》、西关指挥部与原告袁厚宏签订的二份《返迁安置及补偿协议书》、被告羚锐地产公司与第三人签订的《联合开发建设协议》，都是双方当事人在平等自愿的基础上的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。被告羚锐地产公司辩称，其公司与第三人间签订的《联合开发建设协议》，双方均没有加章印章和签名，属无效合同。本院认为，该协议双方虽然没有加盖印章和签名，但被告羚锐地产公司潢川项目部原任经理李杰证明，该协议书是其代表羚锐地产公司与第三人协商签订的，因当时的羚锐地产公司总经理出国而未能加盖公章，以致延误至今。在庭审中查明，该协议中约定的“春申名苑”34-36号楼已建成并全部销售，故被告羚锐地产公司以其双方签订的《联合开发建设协议》双方没有签名盖章为由，要求确认该协议无效，本院不予支持。按照被告西关指挥部和被告羚锐地产公司签订的关于潢川县西关区域治理改造工程的《协议书》的约定，原告袁厚宏被拆除的房屋，应由被告羚锐地产公司予以安置补偿，故原告袁厚宏与被告羚锐地产公司间制作的《交房费用清单》，实际上是对原告袁厚宏的拆迁安置所做的结算，本院对此予以认可，即“春申名苑”35号楼301和302两套住房及35号楼下12、13、14三间门面房（上下两层）是对袁厚宏拆除房屋的安置补偿，其面积超出《交房费用清单》部分，应由袁厚宏依照合同的约定出资购买。在《交房费用清单》和《返迁安置补偿协议》中，虽然约定被告羚锐地产公司补偿原告袁厚宏住宅房260m2，但《交房费用清单》显示双方是以住宅250.59m2（其中301房136.19m2，302房114.40m2）进行的结算，属双方对合同内容的变更，本院予以认可。在诉讼中，原告袁厚宏与第三人之间就相关争执达成和解，并签订《协议书》，该和解《协议书》并不侵害他人合法权益，本院予以认可。故被告羚锐地产公司对原告袁厚宏的拆迁安置补偿，其中门面房为35号楼的12、13、14号三间（每间上下两层），面积300.692，因其只要求第三人向袁厚宏交付151.38m2，致使袁厚宏尚有149.31m2门面房的合法权益无法实现，这是导致本案纠纷的根本原因，对此，被告羚锐地产公司应承担全部责任。按照袁厚宏和第三人的和解《协议书》，原告袁厚宏虽然占有了35号楼下门面房12、13、14号，但在第三人取得该149.31m2房款前，袁厚宏不得使用14号门面房，故被告羚锐地产公司应及时向第三人支付该149.31m2的房款，并承担因没有支付房款而给第三人造成的损失，房款的价格可以参照市价及实际情况，按照原告袁厚宏与第三人达成的《协议书》中价格执行。第三人在诉讼中请求：判令袁厚宏赔偿侵占土地拆款255832元；判令羚锐地产公司返还保证金10万元；判令羚锐地产公司支付侵占的土地拆款92751.50元，因与原告袁厚宏提起的诉讼无关，第三人可另行起诉。原告要求被告羚锐地产公司给予安置补偿（每月每平方米5.2元），因其不能使用房屋是与第三人之间发生的纠纷，且在其与第三人间达成的《协议书》中已达成和解，其要求被告羚锐地产公司承担该责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、限被告河南羚锐地产有限公司于本判决书生效后三十日内，给付第三人程有江、吴有利、万学明、刘恩峰、叶中强门面房拆款597240元（149.31m2×4000元／m2=597240元），并自2010年9月25日起，按同期银行贷款利率支付利息；
二、驳回原告袁厚宏和第三人程有江、吴有利、万学明、刘恩峰、叶中强的其他诉讼请求。
本案诉讼费9800元，由被告河南羚锐房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 李 旭
人民陪审员 黄 琳
人民陪审员 段术林
二〇一五年三月十二日
书 记 员 胡建华
分享到：