焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）山民二初字第01014号
原告（反诉被告）陈巍，男，44岁。
被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司。住所地：郑州经济技术开发区第五大街109号。
法定代表人范宝堂，总经理。
委托代理人郭峥，河南博联律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈巍与被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月26日作出受理决定，于2014年11月6日向被告（反诉原告）中海公司送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，于2014年11月13日向原告（反诉被告）陈巍送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2014年12月15日公开开庭进行了审理，被告（反诉原告）中海公司当庭提起反诉，本院决定将反诉原告中海公司与反诉被告陈巍房屋买卖合同纠纷与本诉合并审理，于同日向反诉被告陈巍送达了反诉状副本等，原告（反诉被告）陈巍、被告（反诉原告）中海公司的委托代理人郭峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告陈巍诉称，2012年2月4日，原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于山阳区焦东南路2258号“中海·欧凯龙”第5号商住楼3单元10层1001号房，房屋总价款498988元，合同约定交房日期为2012年8月31日。原告按合同约定按期支付了房款，但被告逾期交房，至起诉之日该房屋仍不具备交房条件。合同第九条明确约定被告逾期交房须按日向原告支付已付房屋万分之二的违约金。现起诉要求：⒈被告支付逾期交房违约金72854元；⒉诉讼费由被告承担。
本诉被告中海公司辩称，被告中海公司已通过交房公告、电话、短信、信函及办理入住流程表等形式履行了交房义务，逾期交房违约金应计算至被告交房之日。焦东路桥的封闭施工对中海公司工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天。合同在履行过程中发生了重大变化，履行合同对一方当事人明显不公平，中海公司请求法院对合同违约条款予以调整。
反诉原告中海公司反诉称，2012年3月1日，双方签订商品房买卖合同，约定若买受人逾期支付购房款的，应按照合同第七条承担违约责任。反诉被告应当在2012年5月1日前支付购房款，其实际最后交款时间为2012年6月27日，逾期58天，应支付违约金3944元。现提出反诉，请求：⒈反诉被告支付违约金3944元；⒉诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告陈巍辩称，中海公司的反诉不能成立，不是因为陈巍的原因导致逾期交款，中海公司不能及时提交办理贷款手续，所以导致陈巍逾期交款，请求驳回中海公司的反诉请求。
根据本反诉原被告双方的诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：⒈原告本诉诉讼请求的依据；⒉被告反诉诉讼请求的依据。
原告（反诉被告）陈巍提交的证据材料为：⒈房屋买卖合同，证明双方约定交房时间为2012年8月31日前，中海公司至今未履行合同；⒉收据2张，证明陈巍已履行交房款义务。
被告（反诉原告）中海公司质证认为，对陈巍证据1真实性无异议，逾期交房违约金应计算至实际收房之日；证据2真实性无异议。
对原告（反诉被告）陈巍所举证据，本院作出如下认证意见：证据1、证据2均真实有效，予以确认。
被告（反诉原告）中海公司提交了以下证据材料：⒈停工情况说明、报纸2份、商铺情况说明3份、南水北调办公室证明、规划图、照片4张，证明被告因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天，计算违约天数时应扣除233天；⒉挂号信函、邮件查询回复单，证明被告积极履行交房义务；⒊收据，证明原告逾期交款。
原告（反诉被告）陈巍质证认为，对中海公司证据1、证据2有异议，与本案无关；证据3有异议，异议同反诉答辩意见。
对被告（反诉原告）中海公司所举证据，本院作出如下认证意见：证据1陈巍异议成立，对中海公司所称指向不予确认；证据2真实有效，陈巍异议不能成立，予以确认；证据3真实性予以确认。
经庭审质证，依据有效证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2012年3月1日，以陈巍为买受人，中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第5号商住楼3单元10层1001号房，该商品房用途为住宅，建筑面积137平方米，总金额498988元，买受人于2012年3月1日前支付总房款的30%计158988元，剩余70%房款340000元办理按揭贷款。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四“合同补充协议”第十二条第7项约定：若因买受人原因导致银行不能在本合同签订60日内将买受人的全部按揭款划入出卖人账户的，视为买受人逾期付款，买受人应按照合同第七条规定承担违约责任。
中海公司于2012年3月1日收取陈巍房款158988元、2012年6月27日收取房款340000元。
中海公司所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年12月20日，中海公司向陈巍发出国内挂号信函通知交房，该邮件于2014年1月3日由赵汉臣签名收件，赵汉臣系陈巍在解放区民主中路总工会技协楼2单元10号居住时，工会的门岗。
2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。陈巍与中海公司签订房屋买卖合同后，陈巍按约向中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被告据实予以延期的情况下，中海公司未如约于2012年8月31日将房屋交付给原告使用，故陈巍要求中海公司支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持，因陈巍已于2014年1月3日收到中海公司邮寄的交房通知，故违约金应自2012年9月1日计算至2014年1月3日。中海公司辩解称因焦东路桥封闭施工，对被告工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使中海公司认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但中海公司并未向陈巍告知该事项，故中海公司辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。中海公司要求陈巍支付逾期付款违约金，理由充分，应予支持。陈巍要求中海公司按照合同约定支付已付房款万分之二的违约金，但并未提供证据证明逾期交房给其造成的具体损失数额，中海公司请求法院对违约金标准予以调整，应予采纳，结合本案实际情况，中海公司已通知陈巍交房，根据公平和诚实信用原则，本院酌定中海公司应按照合同约定的违约金的50%向陈巍支付逾期交房违约金；陈巍应按照合同约定的违约金的50%向中海公司支付逾期付款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》㈡第二十九条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款498988元向原告陈巍支付逾期交房违约金24450.41元（从2012年9月1日起至2014年1月3日止，按日万分之二的50%计算）；
二、反诉被告陈巍应于本判决生效之日起十日内向反诉原告河南中海房地产开发有限公司支付逾期付款340000元的违约金1972元（从2012年5月1日起至2012年6月27日止，按日万分之二的50%计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1621元，由河南中海房地产开发有限公司承担；反诉费50元，由陈巍承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 樊媛媛
代审 判员 曹君萍
人民陪审员 王 璐
二〇一五年四月十日
书 记 员 杨 芹
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