濮阳市华龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）华法民初字第3954号
原告（反诉被告）管庆林，男，汉族。
委托代理人张现足，河南豫石律师事务所律师。
被告（反诉原告）濮阳市华龙区建设路街道办事处张海居民委员会。
委托代理人刘洁，系该单位法律顾问。
委托代理人张玉仙，女，汉，系该村村民。
原告（反诉被告）管庆林诉被告（反诉原告）濮阳市华龙区建设路街道办事处张海居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张现足，被告濮阳市华龙区建设路街道办事处张海居民委员会委托代理人刘洁、张玉仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1997年8月30日，原告和被告（原名称为濮阳市市区建设路街道办事处张海村委会）签订房地产租赁合同，合同主要约定，原告承租被告所有的建设路中段南、工商银行以西、现代大酒店、锅炉房以东张海娱乐厅的房产，租赁期限自1997年9月1日起至2010年9月1日止，房屋租金为每年付被告房屋折旧费7万元，租金8万元，共计15万元。合同到期前3个月，原告于2010年6月1日向被告提出上述房地产的续租申请，要求在同等条件下，继续承租被告上述房地产，被告也未以书面形式提出终止租赁合同。原告于2010年12月20日向被告缴纳房屋租金83774元，被告向原告出具了濮阳市华龙区村集体经济组织统一收据，至2014年1月6日，被告共收取房屋租金997602元。2014年6月2日，被告发布了关于对原告承租的张海浴池重新公开招租的公告，并于2014年6月12日、6月14日向原告下达了限期清场通知书，要求限期搬离。原告认为，原告按照原合同约定向被告缴纳了997602元租金，被告也给原告开具了租金收据，视为默认了双方之间按照原合同约定的条件继续承租该房屋，在双方之前租赁合同有效期内，被告却要求被告搬离承租房屋，损害了原告的承租权。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告继续履行租赁合同，并承担本案诉讼费。
被告辩称并反诉称，原告和被告签订为期13年的房屋租赁合同。租金为每年15万元。合同到期后，原、被告并未继续签订定期租赁合同，原告继续按照原租金标准使用该房产，直至2013年底。依照合同法相关规定，应为不定期租赁合同，原告有权随时终止合同。后经被告集体村民大会通过，原告和被告协商，双方之间现存的不定期租赁合同予以解除，被告对所有的房产评估后向社会公开招租，在同等条件下，被告有优先承租权。原告同意了被告的招租方案并在招租公告上签字确认，后又报名参与了招租投标，因原告投标的的承租价格低于其他投标人，未能中标。被告和中标人签订租赁合同后，要求原告清理自己的财产，交还房产。经过多方协调，原告拒不搬迁，导致被告和中标人之间签订的租赁合同无法履行，租金无法收取，导致被告对新的承租人承担违约责任。原告提出继续承租房屋已经不符合法律规定，也不可能得到出租人的允许，故应当驳回原告的诉讼请求。原告的行为给被告造成巨大的经济损失，被告提出反诉，请求法院判令原、被告之间的租赁合同已经解除；并判令原告返还被告所有的房产，赔偿因延期返还房产造成的损失15.18万元（自2014年7月1日起至2014年8月27日止，按照年租金99万元计算），并由原告承担反诉费用。
原告针对被告的反诉辩称，被告反诉请求不成立，原告在双方签订的租赁合同到期后，原告已经向被告提交书面申请，要求被告按照法律规定签订书面租赁合同，但被告并没有书面回复原告，原告继续使用房屋。原告已按照原租金标准（每年12万元）缴纳2010年至2014年期间的租金，共计997602元，被告也出具了正式的村集体收费票据，并且被告也认可上述租金标准。故原被告之间的租赁合同并没有到期，被告要求原告按照每年99万元的标准支付租金的请求不合理。在原、被告之间租赁合同未到期的情况下，被告却向市场招标，扰乱了市场交易秩序，侵害了原告的承租权，该招标不符合法律规定，属于无效招租。按照原租赁合同约定，原告有自建房产，该房产名叫张海浴池，按照原合同约定，上述房产通过评估进行回购，第一次经过河南中州评估公司评估价值为180余万元，而被告在公开招租时对原告自建房产进行第二次评估，评估价格为128万，并且被告并没有将该房款交付原告，被告在没有将回购款交付原告的情况下，与中标方签订了租赁合同，损害了原告的合法权益。综上，被告在原、被告合同未到期及未支付回购款的情况下，又进行招租并与第三方签订合同，侵犯了原告的合法权益。要求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，1997年8月30日，原告和被告协商一致，由原告租赁被告位于濮阳市建设路中段南、工商银行以西、现代大酒店、锅炉房以东张海娱乐厅的房地产，双方并签订房地产租赁合同一份。合同主要约定：租赁期限13年，从1997年9月1日起至2010年9月1日止，原告给被告留出五间作办公使用；原告每年付给被告房屋折旧费7万元，租金8万元，共计15万元，每年1月1日前、7月1日前分别支付上、下半年租金和折旧费。合同签订后，被告将上述房产交付原告承租，原告也陆续向被告缴纳租金和折旧费。2003年6月18日，双方又签订一份租赁合同附加协议，协议主要约定：原告在2000年、2001年、2002年三年间向被告缴纳租赁费每年12万元，共计36万元，并于2003年6月底前一次性交清；从2003年元月1日起每年原告向被告缴纳租赁费11万元；付款方式按原合同执行，其他条款亦按原合同执行不变。合同到期后，原、被告未续签书面租赁合同，但被告继续租用上述房产。
另查明，2014年6月1日，原、被告签订张海居委会关于管庆林租赁张海浴池期间不动产设施投资部分的认购协议，主要内容为：被告出资100万元收购原告在承租被告资产张海浴池期间投资的不动产设施；被告在对张海浴池重新公开招租时，同等条件下，原告有优先承租权；被告在对张海浴池重新公开招租时，如果原告没有中标，被告在20日内一次性把收购款支付到位，管庆林需在20日内搬清个人在张海浴池的物品；期间，原告必须保持张海浴池不动产设施的现状，如有人为损坏，按市场价格赔偿。”2014年6月2日，被告发布“关于对张海浴池重新公开招租的公告”，2014年6月4日，原告在该公告下方签字并认可已经阅读过该公告，并对该公告表示没有异议。
又查明，关于原告向被告缴纳租金情况，庭审中，原告认可2010年9月之前所交租金数额以被告向原告开具的租金收据存根为准。另外，双方均认可，原告最后一次缴纳租金是2014年1月6日向被告在工商银行所开账户汇款11万元。根据被告向法院提交的收据存根，按照双方所签合同和附加协议约定的租金标准，本院查明：自1997年9月1日起至2013年12月31日止，原告应向被告缴纳租金192万元，原告实际缴纳租金（除最后一笔租金11万元外）共计1860957.5元，尚欠59042.5元。该欠款从原告最后一次交租金11万元中扣除后，剩余50957.5元，按照双方约定的租金标准15万元／年（每月为12500元）计算，原告最后一次所交的租金应计算至2014年5月初。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同。合同于2010年9月1日到期后，原、被告虽未续签新的房产租赁合同，但原告仍继续使用该房屋，应为不定期租赁，被告作为出租方可以随时解除合同，但应当给原告留出合理的期限。2014年6月1日，原、被告及被告居委会全体群众代表达成认购协议后，次日，被告对张海浴池公开招租，原告并于6月4日在该公告下方签字表示没有异议，表明原告已经同意对原、被告租赁合同的解除。至此，应视为原、被告已经解除了双方之间的租赁合同。原告称其2014年1月6日缴纳的11万元租金是2014年全年的租金，并称被告方口头承诺让原告继续租赁张海浴池，均缺乏证据支持，本院不予认定。故原告要求继续履行租赁合同，于法无据，本院不予支持。针对被告的反诉请求，本院认为，原、被告之间的租赁合同解除后，原告应当将所租赁房产交付被告，故被告反诉要求原告将其所租赁房产交给被告，理由正当，本院予以支持。关于被告要求原告赔偿损失15.18万元，本院认为，根据被告提交的向原告开具的租金收据存根等证据，本院查明原告向被告缴纳租金的期限至2014年5月初，现被告要求原告赔偿2014年7月1日至8月27日占用房产给被告造成的损失，于法有据，本院予以支持，但计算标准应参照原、被告所签租赁合同中约定的年租金15万元计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告管庆林与被告濮阳市华龙区建设路街道办事处张海居民委员会之间的租赁合同已于2014年6月初解除。
二、原告管庆林将所承租的位于濮阳市建设路中段南、工商银行以西、现代大酒店、锅炉房以东张海娱乐厅的房地产交付被告濮阳市华龙区建设路街道办事处张海居民委员会。
三、原告管庆林赔偿被告濮阳市华龙区建设路街道办事处张海居民委员会延期返还房产造成的损失23750元（自2014年7月1日起至8月27日止，按年租金15万元计算）。
四、驳回原告管庆林的诉讼请求。
五、驳回被告濮阳市华龙区建设路街道办事处张海居民委员会的其他诉讼请求。
上述含执行内容各项限于本判决生效后10内履行完毕。
如果原告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元，由原告负担；反诉案件受理费1668元，由原告负担197元，被告负担1471元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于濮阳市中级人民法院。
审 判 长 李红权
审 判 员 潘 慧
人民陪审员 王国恩
二〇一四年十月八日
书 记 员 胡少纺
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