濮阳市华龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）华法民初字第3139号
原告（反诉被告）张占歌，男，汉族。
被告（反诉原告）朱腾跃（又名朱腾沃），男，汉族。
委托代理人李冰，河南百特律师事务所律师。
原告（反诉被告）张占歌诉被告（反诉原告）朱腾跃房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告张占歌、被告朱腾跃的委托代理人李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月3日，原告和被告签订房屋转租合同，原告将濮阳市建设中路12号店面转租给被告，租期三年，年租金1.8万元，房租到期前一个月交清下一年房租。若不交，原告有权解除合同。合同签订后，原告及时向被告交付房屋，被告向原告交付第一年房租。但第二年度的租金该交时，被告拖延不交，原告提起诉讼，被告交了第二年房租。2014年3月10日，被告向原告承诺2014年4月1日前交第三年度房租，逾期无条件交还房屋，房内所有设施归张占歌所有。第三年度的租金被告拖延至今未交。原告要求判决解除房租转租合同，被告支付原告自2014年5月3日起四个月的房租，每月1500元，计6000元；本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。
被告答辩并反诉称，2012年5月3日，原告和被告签订《房屋转租合同》，租赁房屋用于经营濮阳市龙腾旅行社有限公司。被告支付房屋转让费32000元。被告享有转租权，在转租时转让费不高于32000元。被告不知道原告是租赁别人的房屋。原告2014年4月下旬单方面强行关闭租赁房屋，被告无法实现合同目的，也无法转租。同意解除双方签订的房屋租赁合同，同时提出反诉，要求判决原告返还房屋转让费32000元，返还租金1500元，赔偿被告工人工资和营业损失5000元，并由原告承担本案反诉费用。
原告针对被告反诉辩称，原告并没有占据房屋，被告自2014年4月就放弃经营，房屋锁了门，原告在被告没有按时缴纳房租的情况下就加了一把锁，一致持续至今。原告没有收取被告房屋转让费，只是收取了房屋装修及设备款。由于被告违约，不应支持其反诉请求。
经审理查明，2012年5月3日，原告和被告签订房屋转租合同一份，双方约定：原告将濮阳市建设中路12号店面转租给被告，租期三年，自2012年5月3日起至2015年5月2日止，年租金1.8万元，租金从2012年5月3日开始计付，房租到期前一个月交清下一年房租，若不交，原告有权解除合同。被告有转租权。被告支付原告房屋装修及设备合计32000元。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告已向原告交付第一年、第二年房租。被告利用租赁房屋经营濮阳市龙腾旅行社有限公司。2014年3月10日，被告向原告出具书面保证一份，主要内容为：朱腾跃保证2014年4月1日前交2014年5月3日至2015年5月2日房租，逾期无条件交还房屋，房内所有设施归张占歌所有，双方合同作废。后被告没有按照该保证书承诺的时间向原告支付租金。2014年4月下旬（原告和被告双方均不能准确说明原告加锁具体日期），原告在租赁房屋上加了一把锁，致使原、被告双方均无法正常使用该房屋，双方由此发生纠纷，原告诉至本院。
另查明，被告承租房屋属于濮阳市鹏程贸易有限公司所有，房屋所有权证号为濮房权证市字第2013-00732号。对于原告将房屋租赁给被告，濮阳市鹏程贸易有限公司一直不持有异议。
又查明，本案在庭审结束后，原告于2014年10月28日自行将所涉房屋门锁打开，将屋内物品清理完毕。原告认为原、被告之间房屋租赁合同于2014年10月28日解除，并向本庭要求被告按照每月1500元为标准支付2014年5月3日至2014年10月28日期间的租金。
本院认为，原告和被告双方在共同协商、自愿的基础上达成的房屋转租合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋所有权人对原告将房屋转租给被告不持异议，视为同意转租，故房屋转租合同应依法认定有效。被告租赁房屋，应当按照约定支付租赁费，而被告未依约支付租赁费，原告按照房屋转租合同和被告的书面保证要求解除房屋转租合同、要求支付租赁费的请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。在租赁合同尚未解除的前提下，原告在租赁房屋上加锁，违反了出租人应当使房屋保持在可以使用状态的合同义务，导致双方对租赁房屋均无法正常使用，双方对此都有过错。在此期间的房屋租金，应当由双方平均分摊。原告于2014年10月28日将所涉房屋门锁打开而收回该房屋，故原、被告之间的租赁合同已于2014年10月28日解除。原告和被告均称2014年4月下旬原告加锁，但均不能准确说明原告加锁具体日期，本院认定原告加锁日期为2014年4月25日。被告应支付原告2014年5月3日至2014年9月2日期间4个月租金6000元（按年租金1.8万元计算4个月）的一半，即3000元。原告增加要求被告支付2014年9月3日至2014年10月28日之间的租金的请求，应当在法庭辩论终结前提出，而原告在庭审结束后提出，本院对该请求不予审理。对于被告反诉原告要求返还租金1500元的请求，本院认为，2014年4月25日至2014年5月2日期间，被告不欠原告租金，原告在被告承租房屋加锁，影响了被告正常使用房屋，故被告应当将收取原告该期间的租金350元（按年租金1.8万元计算7天）予以返还。针对被告反诉要求原告返还转让费32000元的问题，本院认为，根据双方签订的房屋转租合同约定，房屋装修及设备费用合计32000元，该费用并非转让费，且被告曾承诺逾期支付房租，无条件交还房屋，房内所有设施归张占歌所有，造成合同解除的原因是被告违约不按时交房租所致，故被告反诉原告返还房屋转让费32000元，于法无据，本院不予支持。被告反诉原告要求原告赔偿工人工资和营业损失5000元，没有提供相应证据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼的若干证据规定》第二条之规定判决如下：
原告（反诉被告）张占歌与被告（反诉原告）朱腾跃签订的房屋转租合同已于2014年10月28日解除。
被告（反诉原告）朱腾跃支付原告（反诉被告）张占歌2014年5月3日至2014年9月2日期间的房屋租金3000元，于本判决生效后10日内付清。
原告（反诉被告）张占歌返还被告朱腾跃（反诉原告）2014年4月25日至2014年5月2日期间的租金350元，于本判决生效后10日内付清。
四、驳回原告张占歌的其他诉讼请求，
五、驳回被告朱腾跃的其他反诉请求。
如果原、被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费150元，由被告负担150元，反诉费763元，由原告负担4元，被告负担759元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。
审 判 长 李红权
审 判 员 潘 慧
人民陪审员 张艳英
二〇一四年十月三十日
书 记 员 靳伟华
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