河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民初字第1903号
原告刘顶涛，男，1982年6月6日出生，汉族。
原告田勇红，女，1985年9月18日出生，汉族。
两原告共同委托代理人乐光荣，信阳市羊山新区羊山街道法律服务所法律工作者。
被告陈启龙，男，1976年10月25日出生，汉族。
委托代理人沈晓燕，河南晓燕律师事务所律师。
原告刘顶涛、原告田勇红诉被告陈启龙确认房屋买卖合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘顶涛、原告田勇红的共同委托代理人乐光荣，被告陈启龙及其委托代理人沈晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告于2007年2月2日登记结婚，于2009年9月17日在信阳市羊山新区前进办事处千禧安置小区订购住房一套（14幢404号），交付定金3万元。2009年11月10日，原告田勇红单独与被告签订了该房买卖协议（该房至今未交付）。因该房是福利性小产权房，且又是两原告婚后仅有的一套住房，根据现行法律法规和政策，该房不能上市交易，同时损害了原告家庭的利益。因此，起诉请求确认2009年11月10日双方的房屋买卖协议无效，双方均有过错，依法予以解除。
被告辩称，1、田勇红、田光顺与被告签订的房屋买卖协议有效。该房是田勇红与父亲田光顺的家庭共有财产拆迁安置房，登记在田勇红的名下，系其婚前个人财产，田光顺父女转让无需经刘顶涛同意。协议内容约定清晰，连若不愿置换则换成金钱补偿的内容都约定了。合同是双方真实意思表示，以未经刘顶涛同意认定协议无效的理由不成立；2、买卖协议已实际履行，转让价是12万元，被告已付10万元，剩余的作为办理房产证担保。该房不是小产权房，是拆迁安置房，法律没有禁止买卖。田勇红父女为了防止被告反悔，还进行了公证。现在房屋涨价了，原告才反悔；3、原告诉请超过诉讼时效。所以，请驳回两原告的诉讼请求。
经审理查明，原告田勇红婚前系信阳市羊山新区前进办事处千禧社区居委会十二组居民，2005年在羊山新区公务员小区二期拆迁房屋面积40平方米，2007年其与彭家湾乡农民即原告刘顶涛结婚。2009年9月17日，田勇红交付定金3万元，订购位于信阳市羊山新区前进办事处千禧安置小区14号楼2单元404号集体拆迁安置房一套。被告陈启龙于1995年农转非，成为信阳市浉河区老城办事处义阳社区居委会空挂户居民。2009年11月10日，原告田勇红作为出卖方、被告陈启龙作为购买方、原告田勇红的父亲田光顺作为出卖方担保人，三方签订一份房屋买卖协议。协议载明：田勇红作为前进办事处千禧社区居委会居民，因羊山新区建设征收其住房，现在千禧安置小区享受安置房一套，为了调剂住房余缺，双方本着互惠互利的原则经过充分协商达成以下买卖协议：一、出卖方享受的安置房位于前进办事处千禧安置小区14号楼2单元404号，住房面积约106.68平方米；二、房屋出卖价格为12.6万元；三、出卖方保证出卖的房屋没有任何纠纷，如设定担保、抵押、出租等；四、付款方式：本合同签订同时买方首付卖方房款10万元，下欠26000元在卖方向买方交付房门钥匙时一次性付清，卖方交房时间以安置指挥部交房时间为准；第五、六条对物业费、办理过户费用等作了约定；七、本合同双方签字后生效，任何一方不得违约，如有违约应承担对方违约金为卖房款的20%，有直接经济损失另算；卖方如果不履行本合同义务由田光顺承担连带担保责任。合同签订后，2009年11月12日，协议双方为避免纠纷到信阳市平桥区前进法律服务所申请办理了见证，同日被告陈启龙向原告田勇红交付购房款10万元，田勇红为被告出具收条一份。房屋竣工后，因原、被告双方产生争议，该安置房未交付给原、被告任何一方。原告田勇红除交纳3万元定金之外未再交纳购房款。
庭审中，被告陈启龙提供与卢登玉借款协议一份，该协议约定陈启龙为购买本案诉争房屋向卢登玉借款10万元，期限自2009年11月1日至2011年11月1日，月息2%，每年付息一次，当年的利息先从借款中扣除，第二年的于2011年11月1日一次性付清。借款到期后，如不能归还，每超过一天罚款一百，直到归还为止。还款日未到，出借人不能中途增加利息。同时提供2009年11月1日卢登玉收到陈启龙还款利息24000元及2011年11月1日收到陈启龙还款本息124000元，收条两份以证明其因原告违约造成的经济损失。两原告认为与本案无关。
庭审中本院主持调解，两原告要求确认协议无效，最高赔偿被告3万元；被告要求原告可适当提高房价，否则造成其他经济损失由原告赔偿，赔偿不能低于10万元，或按现市场价评估卖给两原告。双方意见差距较大调解未成。
还查明，原告刘顶涛于2012年以陈启龙、田勇红为共同被告向本院起诉，后又以主体错误为由申请撤诉。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非法农业建设。”原告田勇红与被告陈启龙在签定合同时，田勇红所订购的拆迁安置房的用地性质尚为集体土地，如果安置房买卖合同成立，实际上就是将农民集体所有的土地使用权变相用于非农业建设，变相买卖农村集体所有土地，该协议违反了法律的强制性规定。同时，尽管我国法律的精神是维护交易稳定，但该拆迁房因纠纷尚未交付给被告，即被告并未实际控制和使用该房，因此，结合该实际情况并根据《中华人民共和国合同法》关于合同无效的规定，原告田勇红与被告陈启龙签订的合同应当确认为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在签订合同时，作为卖方的两原告更应当知道其所出卖房屋的性质，在其双方当事人到司法机关办理见证的情况下仍然反悔，为了弘扬社会公平正义和经济交往中诚信的价值，又鉴于近年该辖区房价的迅速增长、被告因此而失去了较好的购房机会、加重了被告的经济损等情况，应当认定两原告在造成合同无效上较被告具有更大过错，因此两原告应当赔偿被告经济损失的60%。同时，被告陈启龙作为完全民事行为能力人，亦应当了解该房的买卖是否违反法律规定，因此其对自己的损失也应当承担一定的责任；关于被告经济损失金额的确定，其提供的借款合同约定月利率2%，并不违背相关法律规定，其利息损失为48000元，另外，两原告占用被告10万元资金至今，应当赔偿被告占用期间的利息损失，被告向卢登玉借款时约定月利率2%，不超过同期银行贷款利率的四倍，为了体现公平，本院亦按该利率计算利息，2011年11月2日至2015年4月2日共计利息82000元，两项合计13万元。关于被告辩称，本案两原告的诉讼请求超过诉讼时效，不应受到法律保护的意见，因无效合同自始无效，不受法定两年诉讼时效的限制，因此，对其该辩称意见不予采纳。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告田勇红与被告陈启龙于2009年11月10日签订的关于信阳市羊山新区前进办事处千禧安置小区14号楼2单元404号房屋买卖协议无效。
二、原告刘顶涛、原告田勇红于本判决生效后七日内返还被告购房款10万元，并赔偿被告陈启龙经济损失13万元的60%，即78000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，由两原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 易艳玲
审判员 李艳平
审判员 刘书强
二〇一五年四月三日
书记员 蒋 荟
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