河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第2477号
原告信阳市羊山新区南京路街道办事处段家湾居民委员会（反诉被告、以下简称段家湾居委会）。
法定代表人刘景明，主任。
委托代理人乐光荣，信阳市平桥区羊山街道法律服务所法律工作者。
被告蔡家文（反诉原告），男，1961年2月3日出生，汉族。
委托代理人卢文霞，女，1961年6月21日出生，汉族，系被告蔡家文之妻。
委托代理人罗传华，信阳市平桥区148法律服务所法律工作者。
原告段家湾居委会诉被告蔡家文租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人乐光荣、被告蔡家文及其委托代理人卢文霞罗传华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1989年经原告向辖区领导机关（信阳市人民政府羊山办事处）申请，于当年9月8日，羊山办事处作出（1989）第39号文件，批复由段家湾居委会成立“信阳市南京路蜂煤加工厂”，并于当年投入生产。原告与被告于2000年12月31日、2004年元月1日、2006年元月1日，分别续签了《租赁协议书》，主要内容包括：1、蜂窝煤厂租赁给蔡家文，2、租赁期限，3、租金及付款办法，4、煤厂所用动力电增容费由蔡家文垫付，合同期满后由居委会退还蔡家文2000元，5、蔡家文负责管理煤厂生产、并承担水、电费开支，6、违约责任。租赁协议到2009年12月31日终止，因城市建设的原因，双方再没有继续签订合同，被告从2010年已按照原租赁协议向段家湾居委会交租赁费，由每年8000元增至12000元，煤厂由被告继续使用，直到2014年6月15日，原告接到南京路街道办事处通知，场地已纳入城市规划改造范围，要求煤厂租赁方搬迁，原告向被告发出书面通知，要求被告在2014年7月15日前搬迁完毕。至今，被告一直占据煤厂迟迟不搬迁，造成城市规划改造工作无法进行。综上所述，被告在没有签订租赁合同的情况下，原告有权随时终止煤厂的租赁关系，经书面通知长达数月后，被告始终不搬迁，无理占据煤厂及居委会财产，其行为构成严重侵权，为维护集体财产，现诉至人民法院，请求：一、被告立即从租赁的蜂窝煤厂内搬出，并将煤厂的场地及煤厂固定资产（包括水、电设施）全部交还给原告；二、被告承担侵占煤厂期间的租赁费，直到搬出并交还给原告为止；三、被告承担本案的诉讼费及由此产生的其他费用。
被告答辩并反诉称：被告于2006年元月1日与原告续签了蜂窝煤厂租赁协议，虽为租赁协议，实际上仅租赁了一个厂房和一块场地，别无其他机器和设备，被告接手煤厂后，为了实现经济利益，不得不投入生产机器设备，新建房屋。该协议约定于2009年12月31日到期，但之后，双方并未终止合同，仍采用原来的交费模式，一年一续，半年一交费，并应其要求逐年递增，至今已5年，事实上形成了一个无固定期限的合同，直到今年7月，原告突然提出解除合同，并强令被告限期搬家，使被告措手不及，因为仅在2014年初，因厂房破旧，机器老化等问题，被告还在与原告负责人协商如何维修、合同履行期限等问题，原告方答复的是，由被告投资修厂房，想搞（租）多长时间，搞多长时间。于是，被告请人维修厂房，新购机器设备，现原告突然叫停，让被告损失惨重。之后，被告与原告协商赔偿事宜，未果。综上，被告与原告虽未续签书面协议，但合同确在实际履行当中，在被告交了半年租金并扩大投资后，原告突然解除合同，是严重的违约行为。原告要求解除合同可以，但合同解除以后的法律后果的承担问题要解决，煤厂的固定资产全部交给原告是不对的，被告投资的财产，原告没有折抵租赁费，显失公平。合同在实际履行中，上半年被告已交纳6000元租赁费，是一个合同周期，原告在2014年7月15日封门，要求解除合同，此时不到合同履行的最后期限，因此原告的行为属于违约，要承担违约责任。为此，被告提起反诉，请求：一、反诉被告（本诉原告）赔偿因解除合同给反诉原告（本诉被告）造成的全部经济损失152600元（祥见清单）；二、反诉费用由反诉被告承担。
经审理查明：原告（段家湾居委会）于1989年成立“信阳市南京路蜂窝煤加工厂”。原告2000年12月31日、2004年1月1日、2006年1月1日，与被告（蔡家文）分别签订租赁协议，三份协议的内容具有连续性，除租赁期限不同外，其他内容相同。2006年1月1日所签订的租赁协议约定：一、租赁期限从2006年1月1日至2009年12月31日止；二、租金每年8000元；三、租金每半年交纳一次，每次交一半，即1月1日和7月1日为租金交纳时间；四、煤厂所用的动力线路材料费和电力增容费由蔡家文垫付，合同到期段家湾居委会退还蔡家文2000元；…；六、违约责任，除政策不可抗拒的因素，双方不得终止合同，如一方违约，则向另一方支付违约金2000元。七、合同自签订之日生效。2009年12月31日到期后，双方未签订新的书面协议，但被告仍继续使用该煤厂场地和厂房，且每年向原告交纳租金，原告未提出异议，并收取了租金。2014年1月9日被告向原告交纳当年1至6月的租金6000元后，2014年6月15日，原告向被告发出书面通知，要求被告于2014年7月15日前搬迁完毕，被告于2014年6月20日正式收到上述书面通知，此后，原告未再收取被告的租金。
另查明：原告在租赁合同生效后向被告交付煤厂的场地、厂房、设施如下：1、场地面积1300平方米，2、砖瓦平房6间（约200平方米），3、院墙40米，4、大门（钢网式）一副，5、砖混平房2间（约50平方米）。被告进驻煤厂后对厂房、水、电施进行了修缮、改造、添置。被告在2013年至2014年期间为扩大再生产，添置相关机器设备，并增建了部分厂房、固定设施。
本案在审理过程中，被告蔡家文对原告段家湾居委会提起反诉，本院依法合并审理。
上述事实有下列证据予以证明：（一）当事人陈述；（二）租赁协议书3份；（三）羊办（1989）第39号文件复印件；（四）租金收据；（五）被告添置相关机器设备、增建部分厂房、固定设施的支出凭证。
本院认为：公民的合法财产权依法受法律保护。原、被告双方签订的书面协议是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人应按合同约定行使合同权利、履行合同义务。依照原、被告于2006年1月1日所签订的书面协议，至2009年12月31日合同期限届满时，原、被告双方的租赁合同权利、义务终止，被告继续向原告交纳租金并占有使用原租赁物，原告未持异议并收取租金，原、被告之间的原租赁协议继续有效，但依照合同法的规定，租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2006年1月1日原、被告双方签订的书面协议第六条所约定的违约责任，应认定为如在合同期间内，除（因）政策（等）不可抗拒因素外，一方终止合同的，应承担违约责任，而本案原告解除的是不定期租赁合同，不构成违约，因此，被告要求原告支付违约金的请求，无法律依据，本院不予支持；但被告依据该协议第四条的约定，要求原告退还电力增容费2000元的请求，于法有据，本院予以支持。不定期租赁合同被解除后，原、被告双方的租赁合同权利义务相应终止，被告应当退还租赁物，其迟延退还租赁物期间，可按原租金交纳标准和计算办法向原告支付占用费，结合本案情况，酌定按每月1000元计算，付至被告实际退还租赁物之日止。
关于被告主张其在添置相关机器设备、增建部分厂房、固定设施前，已征得原告单位负责人同意、并获得可长期租用该煤厂承诺的事实，因其未提供任何证据予以证明，视为举证不能，本院对被告主张的上述事实不予采信。因此，被告反诉请求原告赔偿其因不定期租赁合同解除所受的经济损失，无事实依据，本院不予支持。但是，被告经营的煤厂具有一次性投资大、收效慢，需长期经营的性质，同时考虑到原、被告签订的多份书面租赁合同的连续性、长期性这一特点，原告应当在长于解除一般不定期租赁合同的合理期限之前通知被告，行使解除权。被告在添置相关机器设备，并增建了部分厂房、固定设施等较大金额投资后，即失去经营场所，在客观上确实受到一定损失，根据民法上所遵循的公平原则，酌定原告给予被告一定的经济补偿，较为公平合理，根据本案实际情况，酌定补偿的金额为6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十五条、第二百二十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
本诉被告蔡家文于本判决生效之日起三十日内搬出段家湾居委会蜂窝煤厂，并向本诉原告信阳市羊山新区南京路街道办事处段家湾居民委员会交付该煤厂的下列场地、厂房、设施：场地面积1300平方米、砖瓦平房6间（约200平方米）、院墙40米、大门（钢网式）一副、砖混平房2间（约50平方米）。
本诉被告蔡家文从2014年7月1日起，每月向本诉原告信阳市羊山新区南京路街道办事处段家湾居民委员会支付煤厂占用费1000元，付至本诉被告蔡家文实际履行上述第一项判决义务之日止。
反诉被告信阳市羊山新区南京路街道办事处段家湾居民委员会退还反诉原告蔡家文垫付的电力增容费2000元，给付反诉原告蔡家文补偿金6000元。
驳回反诉原告蔡家文的其他诉讼请求。
上述第二、第三项判决在执行时结算，相互充抵后，承担金钱给付义务的一方，于本诉被告蔡家文实际履行上述第一项判决义务之日起三日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费100元，由本诉被告蔡家文负担；本案反诉受理费3352元，减半收取1676元，反诉原告蔡家文负担1589元，反诉被告信阳市羊山新区南京路街道办事处段家湾居民委员会负担87元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 易艳玲
审 判 员 刘书强
代理审判员 蒋 荟
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 段月姣
分享到：