河南省平舆县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第01901号
原告马卫芳，女，汉族，住河南省驻马店市。
委托代理人彭国富，男，汉族，住平舆县。
被告李小社，女，汉族，住平舆县。
委托代理人张应利，河南日月星律师事务所律师。
第三人郭林波，男，汉族，住平舆县。
第三人贺新建，男，汉族，住平舆县。
原告马卫芳与被告李小社、郭林松、贺新建房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马卫芳及委托代理人彭国富，被告李小社及委托代理人张应利，第三人郭林波、贺新建到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告马卫芳诉称，2014年9月21日，其依法购买位于平舆县健康路东段北侧的两间（约80平方米）门面房。该房原由被告租用，其在租赁期间未经房主同意，私自将房屋转租第三人。当时其通知被告，要求限期解决转租事宜。经多次协商，被告均不予理睬。为维护其合法权益，要求依法解除原张发水与被告签订的房屋租赁合同，并承担本案诉讼费用。
被告李小社辩称：原告不是本案所涉房屋所有人。不是合法原告，其请求缺乏事实和法律依据。被告一直合法使用该房屋，没有任何违法行为。
第三人郭林波述称：房屋是租赁的，李小社说是自己的房子，他不想让她亲属租赁，就让我们租赁。他让我们签订一个合同，说是我们和李小社一起经营。现在我要求被告退还给我们房租。
第三人贺新建述称：不想在这两个人之间纠缠，我要求被告退还给房租。
原告为证明自己的主张，向本院提交的证据材料有：1、平舆县人民法院（2014）平民初字第01165号民事调解书，证明该争议的房屋已经转让给彭国富；2、2014年9月21日的房屋转让协议一份，证明原告依法购买该房屋；3、2014年11月16日上午10点，原、被告及第三人之间的谈话录音一份，证明被告以房主的身份骗取第三人签订共同经营协议一份，合伙经营实为租赁，第三人按照约定交纳了房租费；4、2014年8月26日被告给第三人出具20000元房租费及下欠5000元房租费收条各一份，证明被告转租的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交的证据材料有：1、原承租人李新义和张发水签订的租房协议及收条一份，证明李新义租赁张发水的房屋后又租赁给李小社；2、张发水与李小社签订的租房协议一份，并出具了收条，张发水同意李新义将房屋租赁给李小社；3、李新义收取转让费4万元的收条，证明该房屋是允许转租的；4，李小社和郭林波签订的合伙经营协议，郭林波出具欠条一张，李小社提供门面，郭林波进货销售；5、张发水的户籍信息一份，证明原告提交的民事调解书漏列遗产分配人，调解书存在重大瑕疵。
第三人为证明自己的主张，向本院提交的证据材料有：1，书面整理的录音材料一份，2014年9月21日通知一份，2014年8月26日的收条一份。证明与被告系租赁关系，不存在合伙关系。
经审理查明，被告李小社与张发水（即房子原房主）于2014年4月2日签订了租房协议。协议内容为：“甲方：张发水乙方：李小社经双方达成如下协议：一、甲方愿将健康路东段两间门面房租给乙方。二、租房日期为2015年10月至2021年10月1日为止。每年房费壹万伍仟元整（￥15000.00元）。每年的租金一次性付清。三、乙方不得擅自改造或转租。四、以此为据，甲、乙双方各自遵守，如有违约，后果自负。甲方：张发水乙方：李小社二○一四年四月二日”。协议签订后，张发水出具收条一张，载明：“收到今收到李小社房租款壹万伍仟元，收款人张发水2014年10月1日---2015年10月1日”。张发水于2014年6月20日病故。
因张发水欠彭国富借款，彭国富起诉后，经本院主持调解，张发水妻子仁小劝、其子张书伟、张永伟、张五奎同意用张发水位于平舆县清河街道办事处健康路东段原副食品公司家属院楼下大门向西第一间门面房（含套间）约85平方米，以45万元的价格抵偿给彭国富，2014年9月11日彭国富将该房转让给马卫芳。马卫芳于2014年9月21日在该房处张贴了房屋产权变更通知。
另查明，2012年10月1日张发水与李新义签订的租房协议，协议载明：甲方：张发水乙方：李新义经双方达成如下协议：1、甲方愿将健康路东段两间门面房租给乙方；2、租房日期为2012年10月1日至2015年10月1日为止（每年房费壹万伍仟元正）每年的租金一次性付清；3、乙方不得擅自改造或者转租；4、以此为据，甲乙双方各遵守，如违约，后果自负。
上述事实，有原、被告、第三人提供的平舆县人民法院（2014）平民初字第01165号民事调解书，转让协议陈述、谈话录音、房租费收条、欠条、合伙经营协议等及当事人陈述、庭审笔录在卷为证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告马卫芳为主张所争议房屋，有彭国富、仁小劝、张书伟、张永伟、张五奎签字的房屋转让协议书为凭；张发水病故后，仁小劝、张书伟、张永伟、张五奎有权继承并处分其合法财产，原告马卫芳是该房屋的所有权人。虽然被告李小社租赁了该房屋，但协议第三条明确约定了“乙方不得擅自改造或转租”，2014年8月26日李小社与第三人签订的协议，约定“由甲方（李小社提供门面，乙方（郭林波）负责进货销售”，第三人予以否认，确认是租赁其房屋；且根据被告与张发水2014年4月2日租房协议，“租房日期为2015年10月至2021年10月1日为止”而被告李小社与第三人签订的协议为2014年8月26日，均证明被告李小社存在转租行为。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。被告李小社辩称张发水同意李新义将房屋租赁给李小社，其提供的李新义出具的空房转让费40000元的收条是2014年4月1日，收条上并未有张发水的签字，故对其辩称本院不予采信。第三人辩称其与被告系租赁关系，不存在合伙关系，证据充分，本院予以支持。故，原告要求依法解除原张发水与被告签订的房屋租赁协议事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
解除原张发水与被告李小社2014年4月2日签订的房屋租赁协议。
案件受理费100元由被告李小社负担。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长 崔新民
审判员 张文萍
审判员 于素辉
二〇一五年三月十七日
书记员 王 振
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