河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第2932号
上诉人（原审原告）：王香莲，女，汉族。
委托代理人：杨栾福、张博，河南弘创律师事务所律师。特别授权。
上诉人（原审被告）：沈昌灵，男，汉族。
委托代理人：徐琨鹏，河南法铎律师事务所律师。特别授权。
委托代理人：王春华，女，汉族，系沈昌灵妻子。
被上诉人（原审被告）：彭丽君，女，汉族。
被上诉人（原审被告）：贾秀勤，女，汉族。
委托代理人：郭绪港，男，汉族，系贾秀勤丈夫。特别授权。
上诉人王香莲与上诉人沈昌灵及被上诉人贾秀勤、彭丽君为返还原物纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王香莲的委托代理人杨栾福、张博、上诉人沈昌灵及其委托代理人徐琨鹏、被上诉人彭丽君、被上诉人贾秀勤的委托代理人郭绪港到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告王香莲系被告沈昌灵母亲。洛阳市涧西区长春路37街坊2-1-103号房屋系原告王香莲夫妇的房改房，1996年6月25日沈时富（原告王香莲丈夫，2000年去世）向单位交纳房款，1999年取得产权证，2003年取得土地使用权证，房屋所有权人和土地使用权人登记为沈时富，被告沈昌灵一直与原告王香莲共同在该房居住，直到其有单独住房。2004年起该房改造了一间出租给被告贾秀勤使用，2012年11月15日被告沈昌灵再次与被告贾秀勤（以其丈夫郭绪港之名）签订租赁合同，从2012年11月15日至2015年11月15日止，每月租金1000元。2006年起被告沈昌灵将该房另外一间出租给被告彭丽君，2009年12月15日至2012年12月15日的租金每月为900元。2012年11月15日被告沈昌灵与被告彭丽君再次签订租赁协议，租期从2012年11月15日至2015年11月15日止，租金每月1000元，2014年5月份之前租金已交给被告沈昌灵。从2006年房屋全部出租后，原告王香莲与被告沈昌灵一起在被告沈昌灵的轴承厂家属院1栋2门301号居住生活。2013年8月份原告王香莲被其孙女从被告沈昌灵处接走。2014年5月29日原告王香莲提起诉讼。还查明，在原告王香莲与被告沈昌灵共同生活期间，原告王香莲多次患病住院，被告沈昌灵夫妇均给予了照料。被告沈昌灵持有、保管着洛阳市涧西区长春路37街坊2-1-103号房屋产权证、土地使用证、产权界定卡。另查明，原告王香莲于2005年8月8日立遗嘱一份，该遗嘱中有如下内容：我愿意和三儿子沈昌灵和媳妇王春华生活在一起，给我养老送终，百年之后由王春华主持后事。现有住房37街坊2栋1门103号，系我三儿子沈昌灵所购买应归沈昌灵继承。2014年4月3日，原告王香莲做出声明，内容是：我叫王香莲，因之前受儿子沈昌灵连逼带骗叫我给他写遗嘱，将位于洛阳市涧西区长春路37号街坊二栋1门103号房屋由儿子沈昌灵继承，由于遗嘱是我被逼所写，不是我的真实意思表示，我现在声明给儿子沈昌灵所写的遗嘱全部无效，我的财产谁为我养老送终由谁继承。上述事实，由收款凭证、房产证、租赁协议、当庭陈述等在卷资证，足以证明。
原审认为，由收款凭证、房产证、土地使用证、产权界定卡等为证，结合我国婚姻法的相关规定，洛阳市涧西区长春路37街坊2-1-103号房屋应属沈时富和原告王香莲的夫妻共有财产，沈时富去世后，沈时富的财产所有继承人未对沈时富房产份额继承分割，故被告沈昌灵的“答辩人是诉争房产的共同共有人、诉争房屋属原告和被告共同共有”的答辩意见证据不足，不予采信。被告沈昌灵虽不属于房屋共有人，但与原告长期共同生活，不但对原告生活予以照料，且对原告的房屋、工资卡、房产证等起到了一定的代管作用。鉴于原告王香莲已经高龄，回家意愿迫切，从保障老年人的居住需求出发，根据情势发展需要，被告沈昌灵以及被告贾秀勤、彭丽君应将房屋提前归还原告，让原告能够安度晚年。原告起诉后至房屋归还原告之日期间的租金，由被告彭丽君、贾秀勤根据合同约定数额支付原告。被告沈昌灵占有、保管着洛阳市涧西区长春路37街坊2-1-103号房屋产权证、土地使用证、产权界定卡应归还原告王香莲。原告王香莲的其他诉讼请求证据不足不予支持。被告贾秀勤不到庭应诉，是对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国老年人权益保障法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告沈昌灵、彭丽君、贾秀勤于判决生效后30日内返还原告王香莲房屋。二、被告彭丽君支付原告王香莲房屋租金（按每月1000元，从2014年6月1日起计算至房屋交付原告止）。三、被告贾秀勤支付原告王香莲房屋租金（按每月1000元，从2014年6月1日起计算至房屋交付原告止）。四、被告沈昌灵返还原告王香莲洛阳市涧西区长春路37街坊2-1-103号房屋产权证、土地使用证、产权界定卡。五、驳回原告王香莲其他诉讼请求。本案诉讼费1510元，由原告王香莲负担610元，由被告沈昌灵、彭丽君、贾秀勤负担900元。
王香莲上诉称，一、一审判决对上诉人要求房屋恢复原状、返还户口本及要求返还租金68400元不予支持是错误的。1、2006年沈昌灵以照顾上诉人生活为借口，让上诉人搬家与其同住。期间，哄骗走了上诉人的身份证、户口本、房产证件和工资卡。2013年8月起因上诉人身体经常不适，沈昌灵一家开始厌烦上诉人继而发生矛盾，被沈昌灵撵出家门。上诉人只好回自己家，发现住房已被改造出租。上诉人只好暂时居住在女儿家。期间上诉人要求沈昌灵返还身份证、户口本、房产证和工资卡，被上诉人置之不理，上诉人要进行退休职工每年的资格验证时沈昌灵被逼无奈才将身份证、工资卡还给了上诉人。但房产证和户口本一直未退还，原审法院只对退还房产证作出认定，对返还户口本请求未予支持是不正确的。2、上诉人要求三被上诉人搬出房屋并对房屋恢复原状。因三被上诉人未经上诉人同意私自将其所有的住房改造成门面房，侵害了上诉人的合法权益，现如今上诉人要求三被上诉人搬出房屋已得到一审法院的支持，但上诉人要求其搬出房屋的目的是为了居住，三被上诉人私自改造上诉人房屋的侵权行为造成上诉人居住困难，依照《侵权责任法》第2条、15条第5项之规定，三被上诉人应当承担侵权责任，恢复房屋原状。3、关于上诉人要求被上诉人沈昌灵返还的租金68400元，因上诉人对沈昌灵将其房屋出租并不知情，也不知道出租的期限和租金是多少，起诉要求返还租金的数额是依据从工商行政部门查询到的二份房屋租赁协议，一份是沈昌灵与贾秀勤所签，租期为2009年12月份至2012年12月15日，每月租金900元，一份是沈昌灵与彭丽君所签，期限为2011年3月7日至2015年3月6日，租金900元。贾秀勤一方租赁合同到期但仍在租赁，所以上诉人要求沈昌灵退还2012年12月至2014年4月的租金68400元及贾秀勤、彭丽君搬出前的租金。一审法院查明沈昌灵是从2004年和2006年开始分别租赁，实际租金远远大于上诉人要求的租金，所以上诉人对超出68400元的租金保留向沈昌灵另行追诉的权利。一审法院认定沈昌灵对上诉人的房屋、工资卡、房产证等起到了一定代管作用，但是代管不等于可以随意处分上诉人的财产，沈昌灵未经上诉人同意处分上诉人房产的行为是无效的，因沈昌灵私自将上诉人的房产出租，其所得收益也应当属于不当得利，依照民法通则第92条、老年人权益保障法第16条、22条之规定，老年人自有的住房，子女或其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系，老年人对个人的财产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，子女或其他亲属不得干涉，不得以窃取、骗取、强行索取等方式侵犯老年人的财产权益，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。因此一审对上诉人要求返还租金68400元的请求不予支持是错误的。综上，请求撤销一审判决第五项，判令三被上诉人将上诉人的房屋恢复原状；被上诉人沈昌灵返还上诉人的户口本；返还上诉人租金68400元。
沈昌灵答辩称，一、上诉人请求撤销一审判决第五项，判令答辩人将房屋恢复原状，返还户口本，返还租金的三个请求不是同一法律关系，且其请求没有法律依据，应当驳回其上诉。二、涧西区长春路37街坊2-1-103号房屋系答辩人的财产，根据上诉人在原审出示的其自书遗嘱可看出该房屋的出资人是答辩人。虽然上诉人在一审提出撤销遗嘱，遗嘱效力暂且不问，但并不能撤销自认该房屋实际出资人是答辩人这一客观事实。故该房屋经改造出租是经过产权人同意的，产权人也按时收取了承租人的租金，故答辩人及其他承租人无需返还和恢复原状。三、出租所得租金已用于上诉人的日常生活开支和看病支付，且该租金的收益人并不是上诉人，而是答辩人。请求驳回上诉人的上诉请求。
彭丽君答辩称，应继续履行租赁协议。
贾秀勤答辩称，应继续履行租赁协议。
沈昌灵上诉称，一、一审认定事实错误。一审认定“洛阳市涧西区长春路37街坊2-1-103号房屋系原告王香莲夫妇的房改房，1996年6月25日沈时富向单位交纳房款”属事实认定错误。1996年该房房改时，上诉人已成年，上班多年并与被上诉人共同居住，因被上诉人子女多，房改时并没有积蓄，被上诉人夫妇无力购买单位房改房。经被上诉人夫妇与其他子女协商，其他子女均不愿出资，在此情况下，上诉人用自己的存款为被上诉人出资购买了诉争的房产。被上诉人为了让上诉人安心赡养自己，于2005年自己书写了遗嘱（书写时被上诉人完全自愿，没人逼迫），该遗嘱证明，所诉争的房产是上诉人一人出资购买的。因此，所诉争的房产是上诉人与被上诉人夫妇的家庭共有财产。二、上诉人的父亲沈时富2000年去世，其生前名下只有洛阳市涧西区长春路37街坊2-1-103号房屋一套（系家庭共有）。上诉人的父亲去世后因上诉人与被上诉人均在该房居住，故继承人均没有提出分割该房产，根据民法通则第177条“继承的诉讼时效按继承法的规定执行，但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。”物权法第29条“因继承或受遗赠取得物权的，自继承或接受遗嘱开始发生效力。”之规定，上诉人对诉争的房产拥有合法的所有权。三、所诉争的房产改造和出租是经被上诉人同意的，不存在被上诉人不知情，2004年所诉争的房产租出后被上诉人一直和上诉人居住在珠江路上诉人的另一套房中，期间被上诉人也经常到出租屋处休闲。因此被上诉人以不知情要求解除租赁合同，没有事实和法律依据。四、老人在儿子家中居住并由儿子为其养老送终是中华民族的传统美德和风俗习惯，洛阳市涧西区长春路37街坊2-1-103号房屋仍然是被上诉人的家，上诉人以前是、现在是、将来也是会赡养被上诉人的。综上，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
王香莲答辩称，一、一审判决认定事实正确，本案出租房系答辩人夫妇出全资购买，被上诉人分文未出。洛阳市涧西区三十七号街坊2栋1门103号房屋是1996年6月以沈时富（答辩人丈夫，于2000年去世）名义向洛阳铜加工厂出全资购买，有售房单位出据的收据和房产证为凭。而被答辩人时任洛阳钢厂职工，有妻儿需抚养。离婚后被净身出户，由于没住房，吃、住在答辩人家，除每月交纳50元作为儿子上学的生活费外未多交一分一毫。答辩人为双职工，且工龄长、收入相对较高，也没有其他负担，被答辩人在家白吃白住，所说替答辩人支付房款没有任何证据，纯系不实之词。至于让其继承房产的遗嘱则是被答辩人以“没有房子再婚妻子嫌自己无能不然就离婚”和现在是唯一的儿子相威胁，自己预先写好多次逼迫答辩人在违背真实意思表示的情况下被迫写成的，已经被答辩人声明无效。二、被答辩人只是被出租房屋的继承人之一，不能对该套房产主张全部所有权，更无权实际支配和占有。洛阳市涧西区三十七号街坊2栋1门103号房屋（59.86平方米）是1996年6月以沈时富名义向洛阳铜加工厂出全资购买。依《婚姻法》规定，应当为沈时富与答辩人夫妇二人共同所有。依照《继承法》，2000年7月沈时富去世后继承开始：按照法定继承，首先扣除答辩人所有的29.93平方米，剩余的29.93平方米分为五份由第一顺序继承人王香莲、长子沈昌文（2012年8月去世）的三个儿女转继承、次子沈昌明（1997年7月去世）的儿子代位继承、三子沈昌灵（被答辩人）、和长女沈秀珍各继承五分之一，即5.986平方米。房屋的共同所有人共七人，其中答辩人拥有35.916平方米占60％，而被答辩人仅能继承5.986平方米占1／10。又因为该房产没有分割，一直由答辩人居住并实际占有，其他5位继承人均无提出分割该套房产的要求，他们都愿意让答辩人在此房屋内安度晚年，待答辩人百年后再行分割。如果被答辩人急于分割遗产，答辩人可以该套房产的现有市场价格从其应当返还的租金中折价扣除。三、出租该套房屋是被答辩人瞒着答辩人私自所为，其中租户是谁、租期多长、租金多少从未告知答辩人，独占的租金应全部返还。被答辩人1992年与前妻离异后调洛阳轴承厂上班，单位分给住房一间。因不愿做饭一直赖在答辩人家里白吃白住，2001年再婚后，因再婚妻子没有工作，他就硬把住房改造一间作卖烧鸡之用。2004年后以与别人合伙做生意为名先后将房屋改造出租并骗答辩人说让其到被答辩人的住处以便于生活和有人说话。答辩人对他出租房屋之事一直被蒙在鼓里。不仅如此，被答辩人为长期占有和出租房屋进而达到继续独霸房产和租金之目的，他篡改出租合同，提供虚假证据。本来答辩人的委托律师从工商登记机关调取的证据：房屋租赁合同都是被答辩人以沈时富的名义和他本人的名义与承租人（本案原审其他两被告）签订，但他在一审审理时向法庭提交的合同突然多出了答辩人的盖章。既然说是答辩人同意出租，又何必伪造合同欺骗法庭？为什么从房屋出租直至今日从未告诉过租金是多少，更没有向答辩人交过一分租金呢？四、被答辩人对答辩人不敬不孝，答辩人不能也不愿与其共同居住，他必须立即退还房屋、恢复原状，返还相关证件和私自收取的租金。被答辩人之所以愿意让答辩人继续同他共同居住，主要目的是想独霸房产和租金。被答辩人1988年从部队转业到1992年四年中，吃、住在家没缴过一分生活费；1992年到2002年在自己再次分到住房后因怕做饭赖在答辩人家白吃白住，2002年后和答辩人同住是因为答辩人身体尚好可以为他们做家务并且贪占答辩人退休金及房产。当答辩人身体不好时，因嫌弃不能做家务而将其赶出家门。在答辩人多次生病住院期间作为现在唯一的儿子他没有到医院看望过一次，当答辩人需要交钱时工资卡上被他花的仅剩几十元钱，不得不让女儿垫付。现在答辩人90岁高龄已是风烛残年，就想在有生之年落叶归根，回到自己的家里居住以方便就医和生活。综上，请求驳回被答辩人的上诉请求，支持答辩人的全部上诉请求。
彭丽君答辩称，应继续履行租赁协议。
贾秀勤答辩称，应继续履行租赁协议。
本院经审理查明的事实与原审一致。
此外，另查明，王香莲与沈昌灵夫妇的户籍在同一户口本上，王香莲为户主，户口本由沈昌灵保管。
本院认为：根据查明的事实，洛阳市涧西区长春路37街坊2-1-103号房屋系房改房，由王香莲丈夫沈时富生前于1996年购买，根据婚姻法相关规定，该房产应属王香莲夫妇的共有财产。沈昌灵主张该房产系由其出资购买，仅有王香莲2005年8月8日遗嘱为证，无其他证据相互印证，而该遗嘱已被王香莲以“被逼所写，不是真实意思表示”为由声明撤销，故沈昌灵的该项上诉理由证据不足，本院不予采纳。关于王香莲要求将户口本交还的上诉请求，因王香莲与沈昌灵夫妇的户籍在同一户口本上，故对于王香莲的该项上诉请求本院不予支持，双方可另行办理户籍的分户手续，沈昌灵应予以协助。对于王香莲要求返还2009年12月之后租金的上诉请求，因2004年、2006年沈昌灵先后将该房屋改造出租后，王香莲与沈昌灵夫妇仍共同生活至2013年8月，对于王香莲要求返还2013年8月及之后租金的上诉请求，本院予以支持。原审考虑到王香莲年事已高，叶落归根的意愿迫切，从保障老年人居住需求出发，判令贾秀勤、彭丽君提前归还房屋，符合我国的传统道德观念和公序良俗，且因贾秀勤、彭丽君并未对原审判决提出上诉，对于被上诉人贾秀勤、彭丽君要求继续履行租赁协议的答辩意见，本院不予采纳，被上诉人贾秀勤、彭丽君应返还上诉人王香莲的房屋，沈昌灵应将房屋由目前的商用形态恢复为住宅形态向王香莲交付。此外，王香莲与沈昌灵系母子，双方共同生活多年，期间王香莲多次患病，沈昌灵夫妇均给予了照顾，发生本案纠纷令人痛心，还望双方摒弃嫌隙，主动弥合亲情，不要给人生留下遗憾。综上，原审判决认定事实清楚，处理方面本院予以调整，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第227号民事判决第二、三、四项及诉讼费负担部分；
二、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第227号民事判决第一项为：被告沈昌灵、彭丽君、贾秀勤于判决生效后30日内返还原告王香莲房屋。沈昌灵应将房屋恢复为住宅形态向王香莲交付；
三、沈昌灵将自2013年8月至2014年5月的房屋租金20000元（每月2000元共10个月）交还王香莲；
四、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第227号民事判决第五项；
五、驳回原告王香莲其他诉讼请求。
上述款项在本判决生效后十日内一次性付清。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1370元由王香莲负担800元，由沈昌灵负担570元（执行中一并结算）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 磊
审 判 员 索如意
代审判员 赵淑婷
二〇一五年二月十三日
书 记 员 韩 玉
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