河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第3111号
上诉人（原审被告）：洛阳市全意物业管理有限公司。
法定代表人：秦大拴，副总经理。
委托代理人：阚世宏，河南南云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭新亚，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：季美锦，女，汉族。
委托代理人：赵迎新、李相如，河南洛神律师事务所律师。
上诉人洛阳市全意物业管理有限公司（以下简称洛阳全意物业公司）与被上诉人郭新亚、季美锦财产损害赔偿纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2014）孟民三初字第124号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洛阳全意物业公司的委托代理人阚世宏，被上诉人郭新亚，被上诉人季美锦及其委托代理人李相如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：亚威金地家园物业管理处系被告洛阳全意物业公司的分支机构，不具备独立法人资格。原告郭新亚及张守伟、高红强与被告季美锦同是孟津县城亚威金地家园业主，同住9号楼2单元，均系该单元的同侧住户，业主位置分别是：张守伟3楼302、郭新亚4楼402、高红强5楼502、季美锦7楼702。购房后，张守伟、郭新亚和高红强装修居住，而被告季美锦的房子于2010年11月9日购买至今未装修，一直空闲着。2013年1月2日深夜，被告季美锦家里大厅进水管破裂漏水，大量积水渗透到下面同侧的六楼、五楼、四楼、三楼各住户，造成张守伟、郭新亚和高红强家里墙壁、地板、天花板、家具、衣物等财产不同程度的损坏。2013年1月3日早上，被告洛阳全意物业公司亚威金地家园物业管理处的保安人员巡逻时发现9号楼2单元702室向外流水，并到楼前控制箱池中将该室的水阀关闭。后亚威金地家园物业管理处通知702室业主季美锦及楼下602、502、402、302室各户业主查看各室的漏水情况。2013年1月18日，在亚威金地家园物业管理处的促使下，被告季美锦在对六楼、五楼、四楼、三楼所造成的损失愿负全责的书面意向书签字，该意向书下面注有：以上5户业主于2013.元.18达成此“意向书”，具体情况由相关业主提供协商处理方案，如协商无效，可寻求法律解决渠道。该意向书上有5户业主签字及亚威金地家园物业管理处签字盖章。后因张守伟、郭新亚和高红强与被告季美锦对损失数额不能达成一致意见，原告诉于法院。审理中，原告郭新亚对房屋损失申请鉴定，河南远志房地产评估有限公司的房地产估价报告显示：郭新亚室内受损装修（含少量家具）价值为人民币6367元。另外，依被告季美锦申请并征求原告方同意，原告也要求洛阳全意物业公司承担相关赔偿责任，故依法追加洛阳全意物业公司为本案被告。被告洛阳全意物业公司与被告季美锦签订的前期物业服务协议中，约定的物业管理服务内容包括“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理”。其中，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、池、井……等。另查明，亚威金地家园9号楼2单元所有各户的供水管线是独立的，各户的供水阀门安装在一楼前花园的同一箱池内，由物业公司统一管理。被告洛阳全意物业公司从签订合同至今一直按月收取了被告季美锦的物业费（含水电费）。
原审法院认为：关于张守伟、郭新亚、高红强和季美锦等5户业主与亚威金地家园物业管理处达成的意向书并非赔偿协议，最终协商无效，被告季美锦申请追加洛阳全意物业公司为本案被告，原告方也同意追加，并要求其承担相关赔偿责任，故被告洛阳全意物业公司以意向书抗辩不承担责任的理由不能成立。原告郭新亚购买亚威金地家园住房，接受被告洛阳全意物业公司的相关服务，原告住房因受从7楼被告季美锦家漏下的水的浸泡才遭受损失的事实确实存在，原告对自己遭受的财产损失并无过失。被告季美锦虽长期没有装修入住，但对自己的住房及内部设施负有管理义务。因其疏忽，未发现屋内较长时间的漏水，对原告由此遭受的财产损失有一定过失，应当承担相应的赔偿责任。被告洛阳全意物业公司对居住区进行管理，通常情况下，被告季美锦装修房屋前，屋内供水管线是不应该通水的，漏水与物业公司管理不到位有很大关系，是造成原告财产损失的主要原因。对二被告的责任划分：被告季美锦承担30%的责任，被告洛阳全意物业公司承担70%的责任。经鉴定，原告郭新亚室内受损装修（含少量家具）价值为人民币6367元，被告季美锦承担30%的赔偿责任即1910.1元，被告洛阳全意物业公司承担70%的赔偿责任即4456.9元。故依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决：一、被告季美锦赔偿原告郭新亚经济损失1910.1元，于本判决生效后3日内付清。二、被告洛阳市全意物业管理有限公司赔偿原告郭新亚经济损失4456.9元，于本判决生效后3日内付清。本案受理费50元，由被告季美锦承担20元，由被告洛阳市全意物业管理有限公司承担30元，本案鉴定费2000元，由被告季美锦承担600元，由被告洛阳市全意物业管理有限公司承担1400元，暂由原告垫付，待执行时一并付清。
宣判后，洛阳全意物业公司不服向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实错误。洛阳全意物业公司通水是在季美锦装修房屋后，而不是在季美锦装修房屋前。2010年5月10日，季美锦与洛阳全意物业公司签订了《商品房买卖合同》，购买了亚威金地家园9号楼2单元702号房屋。2010年11月9日，洛阳全意物业公司将该房屋交给季美锦居住。2010年11月9日季美锦向洛阳全意物业公司递交了住户装修申请表，同日，季美锦向洛阳全意物业公司缴纳了500元的装修保证金，并与洛阳全意物业公司签订了《房屋装修管理协议》，季美锦开始装修。以上事实充分证明，季美锦已经开始进行装修，既然季美锦已开始进行装修，洛阳全意物业公司必须为季美锦通水、通电，否则季美锦无法进行装修。洛阳全意物业公司通水、通电，没有任何过错，不是造成郭新亚财产损失的任何原因。一审法院认定的事实与判决结果相互矛盾，一审判决在审理查明中认定，“被告洛阳全意物业公司与被告季美锦签订的前期物业服务协议中，约定的物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。其中公用设施设备是指共用的上水管道、落水管、水箱、池、井等”。一审判决认定的事实充分证明，洛阳全意物业公司只对房屋公用设施设备进行维护和管理，不对季美锦房屋中的专有部分（水管、电线、燃气）进行维护和管理，季美锦对自己房屋内的专有部分具有所有权，季美锦对自己房屋内的（水管）具有维修、养护和管理的责任。但是一审判决违背已经认定的事实，判决洛阳全意物业公司承担因季美锦房屋内专有部分的水管漏水所造成的损失，显然互相矛盾，所以，一审判决结果错误。2、一审判决适用法律错误。一审判决适用了民法通则的规定，损害国家的、集体的或者他人的财产的应当恢复原状或者折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，损害人应当赔偿损失。洛阳全意物业公司没有实施任何损害行为，没有任何过错，郭新亚的财产损失不是洛阳全意物业公司造成的，郭新亚的财产损失与洛阳全意物业公司没有任何法律上的因果关系。3、一审判决显失公平公正。 一审判决洛阳全意物业公司承担郭新亚财产损失70％的责任，显失公平公正。洛阳全意物业公司是在季美锦递交了住户装修申请表、缴纳了500元的装修保证金、签订了《房屋装修管理协议》后，才进行通水的，洛阳全意物业公司没有任何过错，不应当承担70％的赔偿责任。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十条第2款的规定“物业管理服务的内容是：房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理。共用设施是指公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵等”。季美锦家中的水管不是公用设施，也不属于洛阳全意物业公司物业管理服务的内容。既然季美锦房屋内的水管不属于洛阳全意物业公司物业服务的内容，所以洛阳全意物业公司对季美锦房屋内水管的漏水所造成的损失，不应当承担任何赔偿责任。按照《住户物业使用手册》入住须知第二十条的规定，“空置房屋须到小区物业管理处办理空置房屋手续”。季美锦提交了住户装修申请表后，洛阳全意物业公司在一审中得知季美锦没有入住。但是季美锦没有按照《住户物业使用手册》的规定，向物业管理处办理空置房屋手续，造成洛阳全意物业公司不能知道季美锦没有入住。季美锦没有及时关闭家中上水阀门，最终造成郭新亚的财产损失，其过错责任完全在于季美锦，而洛阳全意物业公司没有任何过错。根据《住户物业使用手册》第六部分《房屋使用维修（异产毗连）管理规定，第三条第6款的规定，“上层楼滴、渗、漏水，危及下层楼住户时，上层楼住户应积极配合邻里，及早维修，否则应承担赔偿全部经济损失。”2013年1月3日洛阳全意物业公司的保安人员发现季美锦的房屋向外漏水，马上关闭了该房屋的水阀，并通知了季美锦及楼下住户。但是季美锦于元月18日才来到其房屋，开门排水。正是因为季美锦没有及时开门排水，才造成其房屋内的积水渗漏到楼下住户，其责任完全应由季美锦承担。洛阳全意物业公司不应当承担任何赔偿责任。季美锦对其房屋内的专有部分（水管、电线）享有所有权，并负有维修、养护、管理的责任。季美锦对房屋内的专有部分，没有尽到维修、养护、管理的责任，应当承担全部的赔偿责任。洛阳全意物业公司没有义务，也不可能对季美锦房屋内的水管进行维修、养护和管理，所以洛阳全意物业公司不应承担任何赔偿责任。2013年元月18日，季美锦与郭新亚及洛阳全意物业公司三方达成了损害赔偿意向书，该意向书写明：季美锦对郭新亚家造成的损失愿负全责。该意向书由三方签字、盖章。虽然三方对赔偿的数额没有确定，但是三方对责任的划分已经达成协议，三方已经确定由季美锦对所造成的损失自愿承担全部责任。三方达成的意向书是三方当事人真实意思表示，是合法的民事行为，既然三方已经达成协议。那么，季美锦就无权反悔，郭新亚也无权再要求洛阳全意物业公司承担赔偿责任。而一审法院不顾本案事实，判决洛阳全意物业公司承担70％的赔偿责任，既违反法律规定，也极不公平公正。 综上，请求：1、二审撤销一审判决，予以改判。2、驳回郭新亚对洛阳全意物业公司的诉讼请求。3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
郭新亚辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，洛阳全意物业公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉。
季美锦辩称：1、2010年11月9日季美锦与开发商及物业公司签订了合同，后物业公司给季美锦开通了水、电。同天签订了装修协议，季美锦交纳了装修保证金，但至今未装修，仍是交工时的现状。2、水管破裂的原因一审时已认定为冻裂，且双方都认可漏水是在2013年1月3日零点左右，直到第二天早上9点物业公司才发现并关闭水管，明显没有尽到巡视的义务，未能及时发现情况并及时处理，导致损失扩大。3、水管的总阀门在一楼业主家里，系封闭状态，季美锦根本无法进入。4、一审时未见到原审三原告的财产损失物证。5、司法鉴定的出具方不具有鉴定资质，且一审时未经过质证，故不认可。综上，一审法院未查清事实，判决不当。
二审经审理查明事实除与一审查明事实一致外，另查明：2010年11月9日季美锦向洛阳全意物业公司递交了住户装修申请表，装修施工项目内容填写为一般装修，住户签字季美锦，同时季美锦向洛阳全意物业公司交纳500元装修保证金（装修完毕后三个月退还）。当天季美锦与洛阳全意物业公司签订了《房屋装饰装修管理协议》。
本院认为：建筑物、构建物或者其他设施造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。季美锦房屋大厅进水管破裂漏水，大量积水渗透到楼下郭新亚房屋内，造成郭新亚财产损失，季美锦作为房屋的所有人，向洛阳全意物业公司交纳装修保证金及签订《房屋装饰装修管理协议》后，在长达2年多时间，未对房屋进行装修，也未将房屋总水阀关闭，存在过错，其对郭新亚的财产损失，应当承担赔偿责任。洛阳全意物业公司对居住区进行管理、服务，没有及时进行巡视和发现室内向外的流水，同时业主季美锦在签订房屋装修协议后，长期未进行装修，洛阳全意物业公司对业主关水、断电等也缺乏基本的提示服务义务，存在一定的过错，亦应承担相应的赔偿责任。故此，本院酌定季美锦对郭新亚的损失承担60%及洛阳全意物业公司承担40%的赔偿责任。原审认定承担赔偿责任的比例不当，本院予以纠正。因当事人对原审认定的损失数额未提出上诉，本院予以确定。本案损失发生后，张守伟、郭新亚、高红强和季美锦等5户业主与亚威金地家园物业管理处达成的意向书，并非赔偿协议，且意向书下方注有：如协商无效，可寻求法律解决渠道，因最终双方协商无果，故郭新亚有权起诉要求季美锦、洛阳全意物业公司承担相应的赔偿责任。洛阳全意物业公司上诉请求二审判决驳回郭新亚对其公司的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更河南省孟津县人民法院（2014）孟民三初字第124号民事判决第一项为：季美锦赔偿郭新亚经济损失3820.2元，于本判决生效后3日内付清。
二、变更河南省孟津县人民法院（2014）孟民三初字第124号民事判决第二项为：洛阳市全意物业管理有限公司赔偿郭新亚经济损失2546.8元，于本判决生效后3日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由季美锦承担30元，洛阳市全意物业管理有限公司承担20元，本案鉴定费2000元，由季美锦承担1200元，洛阳市全意物业管理有限公司承担800元；二审案件受理费50元，由季美锦承担30元，洛阳市全意物业管理有限公司承担20元（本案一、二审已垫付的案件受理费、鉴定费待执行时一并清结）。
本判决为终审判决。
审判长 于 磊
审判员 吴健莉
审判员 黄义顺
二〇一五年三月二十六日
书记员 高一菲
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