河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第242号
上诉人（原审被告）秦鸿喜，男，汉族，1963年8月26日出生。
委托代理人屈万学，河南学新律师事务所律师。
委托代理人张力学，河南国基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）肖其贵，男，汉族，1955年4月27日出生。
委托代理人李东辉，金博大律师事务所律师。
上诉人秦鸿喜与被上诉人肖其贵确认合同无效纠纷一案，上诉人秦鸿喜不服河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人秦鸿喜及其委托代理人屈万学、张力学，被上诉人肖其贵及其委托代理人李东辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，肖其贵系郑州市中原区须水镇须水村八组村民，在该村民组拥有一块土地的使用权，并取得了中土集建（98）字第030715号《集体土地建设用地使用证》，该土地使用证上载明：用地面积：223平方米；用途：住宅。2004年8月9日，肖其贵、秦鸿喜签订《售房协议》一份，约定：今有我须水村八组人肖其贵宅基地壹处，房屋共九间，经八组组长翟焕章、赵同海从中协调，卖给郑州市南阳路东三街北段七号院壹单位48号秦鸿喜，又经双方当事人商议，达成如下条款：1、肖其贵宅基地壹处，位于文化路桥东二层楼房一座，共九间，现房全部完好，无损之处。2、此二层楼房价：柒万伍仟元整（75000元）。3、买主秦鸿喜应一次性交齐此房款价。4、肖其贵把此宅基地的有关手续全部交给秦鸿喜管理使用，（1998年所发的：集体土地建设用地使用证）。肖其贵、秦鸿喜在该协议上签字。该协议证明人处有翟焕章、肖海军、党红亮的签字。协议签订当天，秦鸿喜向肖其贵支付购房款75000元，肖其贵向秦鸿喜出具收条一份。协议签订后，肖其贵将协议约定的房屋以及《集体土地建设用地使用证》（中土集建（98）字第030715号）交付给秦鸿喜。另查明，秦鸿喜户籍地在郑州市金水区东三街北段7号院1号楼48号，系郑州市居民。
原审法院认为，秦鸿喜不是郑州市中原区须水镇须水村八组集体经济组织成员，其与肖其贵签订的《售房协议》中涉及到农村宅基地上房屋的所有权和使用权，上述权利不仅指向房屋本身，同时对房屋上附着的宅基地使用权进行了约定和处分。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条和第六十三条的规定，农村宅基地属于集体所有，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故肖其贵、秦鸿喜签订的《售房协议》违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，应属无效。因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项之规定，原审法院判决如下：肖其贵与秦鸿喜于2004年8月9日签订的《售房协议》无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由秦鸿喜负担。
秦鸿喜不服原审判决，上诉称：一、肖其贵不具备诉讼主体资格。2004年8月9日秦鸿喜与肖其贵签订了《售房协议》一份，该协议已即时履行完毕，本案肖其贵并非协议当事人，所以本案被上诉人不具备本案诉讼主体资格。二、秦鸿喜与肖其贵签订的《售房协议》合法有效，应当受到法律的保护。本案属于房屋买卖合同，并不存在合同无效的法定事由。房屋买卖合同依法成立并具有法律约束力后，是否办理房屋过户登记手续，并不影响房屋买卖合同的效力。本案房屋所有权发生变更，该房屋占有范围内的土地使用权当然一并转让，上诉人取得本案房屋土地使用权并不违法。根据民法“法无禁止即可为”的法律原则，本案房屋买卖合同当然有效。《土地管理法》公布于1986年6月25日，而本案发生在2004年8月9日，根据“法无禁止即可为”的法律原则，本案房屋买卖合同当然有效。可能导致农村宅基地上房屋买卖合同无效的理由是其违反了法律、行政法规的强制性规定，但我国目前法律、行政法规并没有对此的明确规定。秦鸿喜购买房屋时为了基本的居住权和生存权，至今还在居住，不存在炒卖土地的情形。三、一审并未查明秦鸿喜购买涉案房屋的事实，一审判决直接损害了秦鸿喜的生存权，秦鸿喜与肖其贵2004年8月9日达成本案《售房协议》，当日出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款。肖其贵此后不久在须水村另置2.5分宅基地并建6层楼房。肖其贵亦不是一审中其所述的农民而是郑州市城市居民。郑州市中原区须水镇须水村的村民早就已经全体转为非农业户口，即城镇户口。肖其贵因村庄即将拆迁补偿原因试图通过主张合同无效来牟利，违反了诚实信用原则。综上，请求：1、依法撤销（2014）中民二初字第112号民事判决并作出公正的判决。2、依法判令肖其贵承担本案全部诉讼费用。
肖其贵答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉、维持原判。
本院经审理查明的事实与原审基本一致。
本院认为：肖其贵系其与秦鸿喜于2004年8月9日签订《售房协议》的当事人，故上诉人秦鸿喜上诉称肖其贵不具备诉讼主体资格的上诉理由，无法律依据，本院对该上诉理由不予支持。秦鸿喜非郑州市中原区须水镇须水村八组集体经济组织成员，其与肖其贵签订的《售房协议》中涉及到农村宅基地上房屋的所有权和使用权，上述权利不仅指向房屋本身，同时对房屋上附着的宅基地使用权进行了约定和处分，该协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，协议内容应属无效，故上诉人秦鸿喜上诉称双方当事人均已按照协议履行完毕即合同有效的上诉理由，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人秦鸿喜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 黎
审 判 员 王胜利
代理审判员 李剑锋
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 候李爽
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