河南省襄城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）襄民初字第1261号
原告：冯振旗，男，汉族，1972年1月10日出生。
委托代理人：刘俊卿，河南金豫律师事务所律师。
被告：刘军，男，汉族，1972年9月28日出生。
委托代理人：任建章、宁永强，河南申元律师事务所律师。
原告冯振旗诉被告刘军房屋租赁合同纠纷一案，2014年8月19日向本院提起诉讼。本院于同日受理本案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯振旗及其委托代理人刘俊卿，被告刘军的委托代理人宁永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告自2008年开始至2011年7月租赁原告位于台湾城玉兰园B区四间三层门面房制作食品出售之用。在生产期间将原告室内的水磨石地坪切开挖沟损毁。因为排放油污将原告新建好的房屋卫生间及下水道堵塞，致使下水道不能使用。2011年7月租赁期满被告将其制作食品的机器设备搬走时，将原告的门窗切割损毁。原告一直要求被告对其毁损的门窗、地坪等进行维修，被告口头上答应但一直未修。因被告未及时将所租赁的房屋恢复原状，致使房屋无法继续出租，造成租赁损失。故原告诉至法院，要求1、被告赔偿原告房屋维修费14740元、房租租赁损失11万元（2011年下半年租赁损失15000元、2012年全年损失35000元、2013年全年40000元、2014年计算半年20000元）、鉴定费3000元，共计127740元。2、诉讼费由被告负担。
被告辩称：1、原、被告的合同于2011年7月1日到期，被告于2011年5月搬走。房屋腾空后被告雇佣维修人员对因生产需要而损害的部分进行了专门维修，如地坪、门窗等进行修复、更换门锁。被告将房屋移交给原告时已经将房屋维修完毕，原告所诉损失均不存在。2、被告搬走时对房屋进行了维修，房屋符合正常使用条件。原告自己没有将房屋出租，是什么原因被告不知道。原告不出租却要上任承租人赔偿损失没有道理，也不符合法律规定，不应支持。3、被告自2011年7月前已将房屋移交给原告，假设所交房屋不符合要求原告应尽早提出，以便双方协商解决。被告将房屋移交给原告两年多时间原告从没有向被告就房屋租赁事项提出过要求，已超过诉讼时效，应依法驳回。
根据双方当事人的诉辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点如下：原告的诉讼请求应否得到支持。
为支持其主张，原告向本院提供证据如下：1、房屋租赁合同，证明双方存在租赁关系的事实。2、襄城县人民法院委估涉案资产评估报告和鉴定费票据，证明原告房屋在租赁期间造成损失14740元，评估费用是3000元。3、证人宋浩书面证言并出庭作证。证明两三年前其想租原告房子，但见原告房子里面很脏，地坪也有缺失投工很大。原告房屋曾租给被告，其和原告找过被告几次，被告同意修房子。2013或2014年过年后，其一个朋友想租原告房子，后来看看房子不行。证人王广群书面证言并出庭作证，证明2013年上半年，其想租原告房子，但原告房子太脏租不成。其和原告去被告厂里找过被告要求修房子。证人杨新堂书面证言并出庭作证，证明其在台湾城原告房子不远处租房。台湾城的房租每年一涨。其住的上下两层大概180平方米，2010年房租7000元到8000元。2011年9000元。2012年10000元，现在（2014年）13000元到14000元。证人姚留和书面证言并出庭作证，证明其在襄城县台湾城原告房屋不远处租房十几年，2011年后一间房子一年租金7500元至8000元，2012年9000元，2013年11000元，2014年13000元。另外原告房屋租给一个卖面包的，租了有二三年，后来听说房子太脏没人租了。
被告对原告提交证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，但是按照合同所显示被告方已经完全履行了自己应当履行的义务，没有所谓门窗等损坏未修理的事实。证据2评估报告的评估日期是2014年10月16日，该报告只能显示2014年10月16日房屋的现状，即使上面有所谓损坏的问题，也不能证明是被告租赁期间所为，损失评估费与被告没有因果关系。评估费上面的损失与被告无关，因此被告对此不承担责任。姚留和及杨新堂只是证明了该地段房屋租赁价格的问题，作为房屋的租赁价格，应当参照有关国家规定的标准，他们的租房价格不能照搬到原告的租房价格上。另外王广群和宋浩的证明不属实，当庭所说的陈述和他们向法庭出示的证言自相矛盾，且当庭明确表示当庭所说和出具的证言都是事实，但事实上均不属实。宋浩说他只见过被告一次，且是在他自己的店里，但在他的证言中见被告多次，因此宋浩的无论是当庭所说的还是书面证言均不能作为定案的依据。王广群的证言和当庭所说的也是自相矛盾的，因此王广群当庭所说的还是书面证言均不能作为定案的依据。依据姚留和所说，房屋没有租出去是由于太脏，房屋太脏是原告不及时清扫造成的，与被告没有任何关系。
为支持其主张，被告向本院提供证据如下：1、证人李晓永出庭作证，证明2012年五六月份其经别人介绍给被告的彩虹面包房坯墙。四间三层门朝南。坯的是一楼、二楼及楼道全部及三楼部分。钱是蛋糕房会计给的。2、证人张振飞出庭作证。证明刘振有和李晓永干完活后，其负责坯墙收尾工作。2012年6月中旬干完，一楼地面也收拾好了，是被告付的钱。其将钥匙交给了原告。3、收款收据两份，证明被告支付的房屋修理费用。
原告对被告提交证据的质证意见为：原告没有见过张振飞，更谈不上验收。坯墙是我找的人，不是被告。到底修复与否以目前现状的照片为准。对收款收据：1、从票据上看不是正规的票据，无法判断其真实性。2、这两张票据涉及的内容与本案无关联，即便被告在租期届满时对房屋做了一些简单清理，但仍然没有做到完全恢复原状，继而使原告无法对外继续租赁。
对于原告提供的证据，本院作出如下分析与认定：证据1被告无异议，本院对其证据效力予以认定。证据2中评估报告和鉴定费票据相互印证，被告虽提出异议，但未提供证据予以反驳，本院对该组证据的证据效力予以认定。证据3中证人宋浩、王广群证言客观真实，本院对该两名证人证言的证据效力予以认定。杨新堂、姚留和证言相互印证，可以证明襄城县台湾城的房屋租赁价格，故本院对该两名证人证言的证据效力予以认定。
对于被告提供的证据，本院作出如下分析与认定：被告提交的证据可以证明被告于2012年6月对原告房屋一楼、二楼、楼梯及三楼部分墙面重新坯墙，本院对该事实予以认定。
综合以上有效证据，经庭审，确认以下法律事实：2010年7月30日原告（出租方）、被告（承租方）签订租赁合同一份约定：被告租赁原告位于襄城县台湾城玉兰园B区四间三层门面房经商使用。租赁期限自2010年7月1日至2011年7月1日止。每年租金29000元。租赁期间承租方不得改动房屋结构，并负责房屋日常维护，保证门窗、水、电设施的完整无损。若到期交接时发现有损坏和丢失的，承租方负责赔偿一切损失。2011年7月原、被告的合同终止，被告搬走。被告在租赁期间造成原告房屋下水道、后铁大门、坐便器、防盗门、木门、锁具、潜水泵、不锈钢栏杆、室内水磨石地坪、台阶、水池等设施损坏。2012年6月被告雇人将原告房屋的一楼、二楼及楼道、三楼部分墙面重新坯墙。剩余损坏部分经原告多次要求被告一直未进行维修及赔偿。因被告一直未对损害的部分进行维修或赔偿，原告房屋自被告搬离至今未能出租。原告于2014年8月19日诉至法院，要求1、被告对租赁原告房屋期间损坏原告房屋的门、窗、地坪及下水道进行修复或支付维修费70000元；赔偿价值2600元沙发两套、价值1500元BMB音箱一对；2、赔偿原告租金损失10000元。3、诉讼费由被告承担。原告于2014年8月28日申请对被告刘军损坏原告的门六扇、锁六套、防盗门两扇、卫浴两套、窗户玻璃损坏、推拉道五套、房内地平水磨石大面积损坏、地下道损坏、前沿台阶损坏、前大门损坏、后大门损坏、下水道损坏、五金和锁具十五套、钥匙二十套、沙发两套、BMB音响一对的价值进行评估。2014年11月3日河南德胜资产评估有限公司作出资产评估报告：经评估下水道、后铁大门、坐便器、防盗门、木门、四套锁具、潜水泵、不锈钢栏杆修复、室内水磨石地坪、室内保结、台阶、水池、私开1扇门在评估基准日2014年10月16日，参评项目资产评估值为14740元。原告因此花费鉴定费3000元。原告于2014年11月13日变更诉讼请求，要求被告赔偿原告房屋维修费14740元、房屋租赁损失110000元（2011年下半年租赁损失15000元、2012年全年损失35000元、2013年全年40000元、2014年计算半年20000元）、鉴定费3000元，共计127740元。被告于2014年11月11日申请对原告的房屋进行勘验，以确定原告的房屋与其原建房屋结构是否一致。经勘验：原告所有的位于襄城县台湾城玉兰园B区坐北朝南四间三层房屋一座，原有三层房屋结构未改变、大门未改动。后院于2012年年底用钢结构搭起三层。二楼北面中间窗户被告搬离时有玻璃，现无玻璃。原、被告对上述勘验情况均无异议。
本院认为：原、被告签订的租赁合同依法成立并生效，当事人均应按照合同约定履行自己的义务，否则承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十一条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，该对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原告依约将房屋交给被告使用。被告在租赁期间造成原告房屋及设施损坏，租赁期满交付房屋后没有恢复原状，应当赔偿原告的损失。根据河南德胜资产评估有限公司资产评估报告，损坏物品评估值为14740元，原告因鉴定花费3000元，共计17740元被告应当赔偿原告。另因被告的违约行为造成原告房屋一直未能出租，被告对原告的租赁损失应承担相应责任。原告在该房屋租不出去时未能采取一定措施防止损失扩大也有过错，对此原、被告负同等责任。原告请求2011年下半年至2014年上半年共3年的房租损失110000元过高，应按原、被告约定并已履行的每年29000元租赁费计算3年为87000元，原、被告各承担一半的损失43500元，故被告应赔偿原告房屋租赁损失43500元。综上被告共应赔偿给原告各项损失61240元。被告辩称其搬走时已将房屋维修完毕，但其提供的证据仅能证明对原告的房屋重新批墙，但其他损坏的部分并未维修，故本院对其辩称不予采信。被告辩称原告的起诉超过诉讼时效，但证人宋浩及王广群证言可以证明在诉讼时效期间内证人和原告一起要求被告维修房屋，本案未超过诉讼时效，故被告的该项辩称本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘军于本判决生效之日起三日内赔偿原告冯振旗61240元人民币。
二、驳回原告冯振旗的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2855元人民币，由原告冯振旗负担1295元，被告刘军负担1560元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决发生法律效力，双方当事人必须自觉履行。否则，本院将根椐对方当事人的申请予以强制执行。当事人应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内申请执行，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审 判 长 侯一丹
审 判 员 刘花蕊
人民陪审员 贾伟杰
二〇一五年四月二日
书 记 员 齐茜婵
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