河南省漯河市郾城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郾民初字第01717号
原告（反诉被告）孟媛。
委托代理人吴红旗，漯河市源汇区干河陈法律服务所。
被告（反诉原告）河南省龙源航运实业有限公司。
法定代表人胡卫民，该公司董事长。
委托代理人田纪禄，该单位员工。
原告（反诉被告）孟媛诉被告（反诉原告）河南省龙源航运实业有限公司（以下简称龙源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月3日公开开庭进行了合并审理。原告孟媛的委托代理人吴红旗、被告龙源公司的委托代理人田纪禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孟媛诉称：原、被告于2012年3月24日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告建设的位于黄河路紫玉城2幢1单元17层1701号房。用途为住宅，建筑面积为120.53平方米，单价为每平方米3111.26元，总金额为375000元。当天原告首付被告201000元，下余房款银行按揭贷款。合同约定被告应当在2012年12月31日前交付房屋，但被告至今未向原告交付房屋。被告已构成违约，按照合同约定被告应向原告支付已交付的房款万分之二的违约金26934元。现请求判令被告赔偿原告违约金26934元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告龙源公司辩称：1、逾期交房是事实，但是原因是不可抗力，因为公司当时有一个合伙人涉嫌刑事犯罪，导致政府责令我公司把紫玉城的项目停工。2、2014年5月通知交房，现在大部分业主在2014年6月20号左右已经入住。3、紫玉城的银行按揭都是去建行办理。原告没有向我公司提供按揭贷款手续，也没有在银行按揭贷款合同上签字，如果他提供的话，不可能办不下来银行按揭。
反诉原告龙源公司诉称：2012年3月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定孟媛购买我公司开发建设的位于黄河路紫玉城2幢1单元17层1701号房屋一套，建筑面积为120.53平方米，单价为每平方米3111.26元，房款总额为375000元。孟媛支付首付款201000元，下余房款174000元由其以银行按揭贷款方式支付。根据先合同义务，孟媛支付剩余房款的期限至迟不得超过合同约定的交房期限2012年12月31日。孟媛支付首付款后，一直未向我公司支付剩余购房款，已经构成违约。根据合同第七条第一款第一项第（2）目的约定，我公司有权解除合同并要求其支付违约金。根据相关法律规定，我公司也有权解除合同。现提出反诉，要求依法判决：1、解除我公司与孟媛于2012年3月24签订的《商品房买卖合同》；2、被反诉人向反诉人支付违约金3480元；3、本诉及反诉费用由被反诉人承担。
反诉被告孟媛辩称，1、龙源公司的反诉请求没有事实及法律依据，双方签订的合同合法有效，龙源公司合同解除权未在一年的期限内行使，解除权已经消灭。2、龙源公司要求我方支付违约金没有依据。双方所签合同约定下余房款174000元是银行按揭贷款方式支付，而银行按揭贷款办理的主体是开发商，其应当履行办理银行按揭手续的义务，现银行按揭未能如期办理是龙源公司的责任，所以我方对下余房款以银行按揭方式支付就无法实现，另合同也未约定贷款的办理时间和延期办理贷款的违约金条款，故应驳回龙源公司的反诉请求。
经审理查明：2014年3月24日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告龙源公司开发建设的位于黄河路紫玉城小区2幢1单元17层1701号房屋一套，建筑面积120.53平方米，单价为每平米3111.26元，房屋总价款为375000元。该合同约定付款方式为银行按揭贷款，首付房款201000元，下余房款174000元作为银行按揭。房屋交付期限为2012年12月31日前。买受人逾期付款的违约责任为“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比计不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同约定的出卖人逾期交房的违约责任为“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同日，原告孟媛支付了首付款201000元，被告龙源公司向其出具了收据。因银行按揭贷款未办理成功，下余房款原告至今未向被告支付，被告龙源公司也未将房屋交付原告，双方遂产生纠纷。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告主张银行按揭贷款应由被告龙源公司办理，原告未支付下余房款，系被告未为其办理银行贷款所致，但关于银行按揭贷款应由谁办理，双方在合同中未做约定，且原告对该主张未提供证据予以证明，故本院不予采信。原告孟媛主张被告龙源公司逾期交房构成违约，应支付逾期交房违约金，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，原告未履行支付全部房款的合同义务，根据上述法律规定，被告龙源公司享有先履行抗辩权，有权拒绝向原告交付房屋，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。被告龙源公司反诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及支付违约金3480元，但其在本院指定的期间内未交纳反诉费用，故对该反诉请求本院不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告孟媛的诉讼请求。
案件受理费470元，由原告孟媛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审判长 张义敏
审判员 曹英旗
审判员 张营祥
二〇一五年三月十六日
书记员 张洁琼
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