河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漯民终字第400号
上诉人（原审被告）：赵固，男，汉族。
委托代理人：王中英，河南强人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑凤丽，女，汉族。
委托代理人：陈战营，河南许慎律师事务所律师。
上诉人赵固因与被上诉人郑凤丽房屋租赁合同纠纷一案，郑凤丽于2014年12月1日向郾城区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令赵固返还租赁其的房屋，并支付合同到期后的房租（从2014年11月20日至返还房屋之日止）。原审法院于2015年1月16日作出（2014）郾民初字第02533号民事判决。赵固不服原判，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。上诉人赵固的委托代理人王中英，被上诉人郑凤丽的委托代理人陈战营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年11月1日，郑凤丽与赵固签订一份《房屋租赁合同》，合同约定郑凤丽将位于漯河市锦绣花园3号的房屋2间租赁给赵固经营，租赁期限3年，从2011年11月1日至2014年11月1日，租金每年58000元。合同还约定：“赵固在租赁营业房期间未经郑凤丽许可不得擅自转让、出借、私自调换、改变用途，否则郑凤丽有权收回房屋。赵固装修费用郑凤丽概不承担。”该合同经质证，赵固无异议。合同到期后，赵固拒不交还租赁物，并以房屋已转租为由相抗辩，且提供一份《店铺转让协议书》复印件，证明其已把租赁物转租他人。郑凤丽对该转让协议不认可，认为转让协议书系复印件，不真实，且赵固转租亦未征得其同意。
原审法院认为，郑凤丽与赵固双方签订的房屋租赁合同，双方均无异议，予以认定。赵固提供的店铺转让协议书系复印件，且郑凤丽不认可，对其真实性无法确认，故不予认定。综上，双方签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，租赁期限已届满，依据上述法律规定，赵固应当返还郑凤丽房屋，且返还的房屋应符合使用后的状态。合同到期后，赵固拒不返还房屋，应向郑凤丽支付到期后的房屋租金，租金每天按158.9元计算（58000元÷365天）。赵固辩称其转租房屋时已征得郑凤丽同意及郑凤丽应对其进行合理补偿等，未提供证据，不予采纳。因本案诉争的房屋归郑凤丽所有，所以郑凤丽对该房屋享有直接支配权，现赵固要求继续承租房屋与郑凤丽的诉请相矛盾，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条及《中华人民共和国物权法》第二条之规定，判决：赵固于本判决生效后20日内返还租赁郑凤丽的房屋（位置：锦绣花园3号2间），并支付合同到期后的房屋租金（从2014年11月20日起至交付房屋止。租金每天按158.9元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费100元由赵固负担。
赵固上诉称：租赁合同到期前，赵固经郑凤丽同意将房屋进行了转租。郑凤丽借口合同到期，房租上涨，要求赵固按上涨一倍房租支付继续租赁房屋的租金，违反诚实信用和公平合理的原则，赵固愿意在合理租金内继续租赁房屋。由于赵固对承租物进行了装修改造，如郑凤丽收回房屋，应给予赵固合理补偿。综上，原审判决认定事实错误，判决结果不当。请求二审法院依法撤销原判，公正判决。
郑凤丽二审辩称：双方所签租赁合同约定不得转租，现租赁合同已到期，郑凤丽有权收回房屋。赵固上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
本案二审的争议焦点为：郑凤丽诉请主张赵固返还租赁房屋，并支付其从租期届满至返还房屋之日的租金，应否予以支持。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人适用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，双方于2011年11月1日所签《房屋租赁合同》对租赁期间为从2011年11月1日至2014年11月1日及赵固在租赁期间未经郑凤丽许可不得擅自转让、出借、私自调换、改变用途等约定明确，现租赁合同已到期，双方不能协商一致签订新的租赁合同，赵固继续占用租赁房屋，郑凤丽诉请主张赵固返还租赁的房屋，并支付从租期届满至返还租赁房屋期间的租金，于理相通，于法有据，本院依法予以支持。赵固上诉主张其经郑凤丽同意将房屋进行了转租，郑凤丽不予认可，赵固亦未提供“经郑凤丽同意转租”的证据，故赵固该上诉主张，本院依法不予支持。赵固上诉主张郑凤丽应对其对租赁房屋的装修改造进行补偿，于法无据，本院亦依法不予支持。综上，赵固上诉理由不足，其上诉主张本院依法不予支持。原审判决尚无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人赵固负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 笑 云
审 判 员 李 刚
代理审判员 刘 继 伟
二〇一五年四月十五日
书 记 员 王亚丽（代）
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