河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漯民终字第251号
上诉人（原审原告）：漯河市源汇区百合名仕苑小区业主委员会。住所地：漯河市源汇区。
负责人：张春修，该业主委员会主任。
委托代理人：王刚毅，河南强人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：漯河市双河物业管理有限公司。住所地：漯河市源汇区。
法定代表人：王志刚，该公司经理。
委托代理人：马娅彬，河南强人律师事务所律师。
上诉人漯河市源汇区百合名仕苑小区业主委员会（以下简称百合名仕苑业委会）因与被上诉人漯河市双河物业管理有限公司（以下简称双河物业）物业服务合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2014）源民初字第344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人百合名仕苑业委会的委托代理人王刚毅、被上诉人双河物业的委托代理人马娅彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月2日被告双河物业在名仕苑小区内墙体宣传栏张贴通知，内容如下：“名仕苑小区业主您好：由于所谓的业主委员会的成员带头拖欠物业管理服务费，造成物业公司不能正常维护小区的一切事务，经公司研究从即日起三天后撤出名仕苑小区。双河物业服务公司2011.12.2。”被告又在名仕苑小区内墙体宣传栏张贴通知，内容如下：“名仕苑小区业主您好：我公司与宏宇房地产委托的前期物业服务合同已到期，根据小区现状，本公司即日起撤出。双河物业管理有限公司。”漯河市住宅小区业主委员会备案登记表一份，载明：漯河市宏宇房地产开发的坐落在汉江路50号的名仕苑小区设立业主委员会，委员会主任为张春修，副主任为黄晓伟、刘波涛、刘会杰，委员王凤枝。2011年11月17日在漯河市源汇区干河陈社区双龙居民小区服务站备案，2011年11月25日经漯河市住房保障和房屋管理局源汇分局同意在该局备案。根据原告提供的业主大会记录，2011年12月4日晚七点，在名仕苑小区车子棚内召开了全体业主大会，主持人为张春修、黄晓伟、刘波涛、刘会杰、王凤枝。会议内容如下：针对双河物业管理公司突然提出三天撤离本小区的通知和聘请新物业公司等问题进行商讨、表决。（业主表述双河物业突然撤离不负责任，业主表述双河物业以往服务水平差，卫生打扫一个月才一次，保安不尽职，经常发生盗窃事件，管理人员素质不高，物业收费过高。（要求双河物业公示收支明细。（同意双河物业公司的撤离，并解除与该公司的合同关系，119名业主同意，4名业主提出不同意见。④聘请新物业公司—汇邦物业，物业费0.35元／平方。公摊照明：2元／月，119名业主同意，4名业主提出不同意见。经统计：参加人数符合法定人数，赞成人数已过半。业主委员会负责执行大会决议。记录人：刘波涛，审阅人：刘会杰。当时业主未在业主大会记录上签字，后原告又提供证据显示，同意业主大会意见补签业主的为94人。原告与漯河市汇邦物业管理有限公司于2011年12月5日签订的物业管理委托合同一份，约定委托管理期限自2011年12月5日至2013年12月31日。原告于2011年12月15日在名仕苑小区内墙体贴出通告一份，内容有：鉴于双河物业公司已与宏宇房地产开发公司的前期物业合同终止，于2011年12月4日召开了小区业主大会，以表决的方式百分之九十以上的业主同意选用新的物业公司，只有个别业主有不同意见。小区业主委员会将按照广大业主的要求，要求双河物业公司前期物业费用收支情况必须公示，业主委员会对小区物业管理工作行使权力，任何不经业主委员会签订的物业管理都是违法的。被告双河物业提供的照片五张，证明双河物业一直在为业主提供服务。物业费缴纳票据一组，证明绝大多数业主在被告双河物业贴出撤离小区的通知后，仍继续接受被告双河物业的服务，向被告双河物业缴纳物业费。被告双河物业申请的证人韩俊美出庭陈述如下：原告百合名仕苑业委会的成立不符合国家条例，当时说是降低物业费和电费让业主签的字，没有说是成立业主委员会。2011年在车棚召开的业主大会只有十多名业主参加。被告双河物业申请的证人杨雪粉出庭陈述如下：对业主委员会的成立不知情，对业主委员会的组成人员也不清楚，对业主委员会贴出通知要求双河物业撤出重新选新的物业公司也不知情。另查明，漯河市宏宇房地产开发公司开发的名仕苑小区总面积为31425.22平方米，总户数为287户。
原审法院认为：选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。被告双河物业贴出撤出名仕苑小区的通知后，继续为名仕苑小区服务，并且名仕苑小区的业主也实际接受漯河双河物业公司的物业服务，大部分业主仍向被告双河物业缴纳物业管理费用，证明被告双河物业与名仕苑小区业主之间的，权利义务关系并未终止。本案中，业主大会召开前未提前通知全体业主，参加大会的业主人数未达到法律规定的，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，不能证明业主大会决议内容的有效性。被告双河物业贴出撤出名仕苑小区的通知后，继续为名仕苑小区服务，并且名仕苑小区的业主也实际接受漯河双河物业公司的物业服务，大部分业主仍向被告双河物业缴纳物业管理费用，证明被告双河物业与名仕苑小区业主之间的，权利义务关系并未终止。故对原告的诉讼请求，法院不予支持。经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条之规定，判决：依法驳回原告漯河市源汇区百合名仕苑小区业主委员会的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告漯河市源汇区百合名仕苑小区业主委员会承担。
上诉人百合名仕苑业委会不服原判，向本院提起上诉称：一审认定事实错误。业委会依照法律程序召开业主大会，一审法院未按照当时实际入住的业主人数及专有面积，确定是否过半，而是按照小区总面积和总住房套数确定是否过半，明显不当。一审认定大部分业主缴纳物业费，物业与业主之间权利义务未终止不当，业主缴纳物业费，不代表物业收取物业费有合法依据。请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人双河物业答辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法。请求二审法院驳回上诉。
二审查明的事实与原审查明的事实相同。
本案二审争议焦点为：上诉人召集业主大会解聘被上诉人是否有效。
本院认为：《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，百合名仕苑小区总面积为31425.22平方米，总户数为287户，上诉人百合名仕苑小区业委会提供的证据不能证明解聘被上诉人经过了本小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，不符合《物业管理条例》上述规定，应为无效。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人漯河市源汇区百合名仕苑小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 左 昊
审判员 吴增光
审判员 王路明
二〇一五年三月三十日
书记员 梁珂瑞
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