河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漯民终字第396号
上诉人（原审被告）漯河市郾城区水利局施工总队。
法定代表人：康志尚，该队队长。
委托代理人：张营超，该队法律顾问。
委托代理人：周宝珠，该队法律顾问。
被上诉人（原审原告）：陈耀山，男，汉族。
委托代理人：张新华，河南文中律师事务所律师。
委托代理人：李广涛，河南汇恒律师事务所律师。
原审第三人：漯河市源汇区农村信用合作联社。
法定代表人：王利民，该社理事长。
委托代理人：于军洋，该联社阴阳赵信用社副主任。
上诉人漯河市郾城区水利局施工总队（以下简称水利局施工总队）因与被上诉人陈耀山、原审第三人漯河市源汇区农村信用合作联社（以下简称源汇区信用联社）房地产所有权确认纠纷一案，陈耀山于2013年10月14日向郾城区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令水利局施工总队履行1999年9月28日签订的《房地产买卖契约》，向其交付房地产。原审法院于2014年12月10日作出（2013）郾民初字第01820号民事判决。水利局施工总队不服原判，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人水利局施工总队的委托代理人张营超、周宝珠，被上诉人陈耀山及其委托代理人张新华、李广涛，原审第三人源汇区信用联社的委托代理人于军洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：案外人王长法给水利局施工总队干活，因水利局施工总队未付工程款，王长法在郾城县阴阳赵农村信用合作社（阴阳赵信用社）贷款，水利局施工总队作为担保人，用该款抵偿与王长法之间的债务。因水利局施工总队未向阴阳赵信用社履行还款义务，王长法对水利局施工总队提起诉讼，经漯河市中级人民法院审理及执行，水利局施工总队同意，将王长法在阴阳赵信用社的贷款转贷给水利局施工总队，并以位于城关镇东后街181号宿办楼作抵押，逾期还贷，可由信用社依法律规定予以过户、拍卖。
1999年9月6日，原郾城县水利局和水利局施工总队共同出具证明，内容为：“兹有我单位水利局施工总队于97年8月20日在阴阳赵信用社贷款11万元，现已逾期，经协商同意将我单位的房产权过户给阴阳赵信用社处理拍卖。”郾城县水利局签署“情况属实，同意”并加盖印章。水利局施工总队加盖印章。1999年9月28日水利局施工总队与阴阳赵信用社签订《以房抵债协议》，内容为：“水利局施工队拖欠阴阳赵信用社贷款本金11万元及利息，现水利局施工队已无力偿还，水利局施工队愿以位于城关镇东后街181号宿办楼以房抵债。”
1999年9月28日，（甲方）水利局施工总队与（乙方）阴阳赵信用社签订郾房买卖契字99-0208号《房地产买卖契约》，主要内容为：一、甲方自愿将座落在城关镇东后街181号的房地产（房屋建筑面积553.5平方米；土地使用面积——平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）11万元整；乙方由1999年9月28日前一次付清给甲方。付款方式：以房抵债。三、双方同意于1999年9月28日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。对该协议，甲、乙双方均加盖了印章，郾城县房地产交易所也加盖了印章。
2013年7月23日，源汇区信用联社（甲方）与陈耀山（乙方）签订《债权转让协议》，主要内容为：源汇区信用联社将其享有的债权，包括水利局施工总队与信用社签订的抵债协议及其它凭证（含房地产买卖契约），折合贷款本息35万元，转让给陈耀山。转让债权于甲方收到全部转让款之日起，转归乙方享有和行使，债权转让后一切费用由乙方自行解决。陈耀山于签订协议当日支付源汇区信用联社转让款35万元。源汇区信用联社同时将水利局施工总队与信用社签订的抵债协议及房地产买卖契约交付给陈耀山。
2013年8月27日源汇区信用联社向郾城县水利局及水利局施工总队发出通知，告知：“我社已将您与我社签订的数份协议及我社享有的债权等，已按有关规定，以协议转让形式转让给陈耀山”。
在陈耀山行使对城关镇东后街181号房地产占有、使用权时，水利局施工队总不履行交付义务，双方发生纠纷，陈耀山提起诉讼。
另查明，双方诉争的东后街181号的房地产，经公安部门重新编号为179号院。对该房产水利局施工总队于1995年12月26日办理有国有土地使用证，证号：郾国用（95）字第001260号，用地面积1042.7平方米。2002年8月27日原郾城县水利局向原郾城县土地局出具证明，内容为：“根据有关房改文件精神，经局党委研究决定，将我局施工队南原家属住宅处理给王治基等五户，现房款已交，请贵局根据有关政策精神办理土地使用证、分摊手续为盼。”并加盖郾城县水利局的印章。2002年10月30日郾城县国土资源局作出郾土资交（2002）10号《关于将水利局施工总队国有土地使用权变更给王治基等五户的批复》文件。告知王治基等五户：“根据《河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》的有关规定，经研究：同意将水利局施工总队位于城关镇东后街南侧409.7平方米的国有土地使用权变更给你，作为住宅用地归你使用，该宗地所有权归国家所有，未经批准不得转让、出租、抵押。终止水利局施工总队409.7平方米的国有土地的使用权。望接文后及时办理国有土地使用权变更登记手续。”五户分别为：王治基133.8平方米；朱保东61.8平方米；张秀超63.7平方米；石国林66.7平方米；王进杰83.7平方米。原水利局施工总队队长王学安（乙方）与王治基（甲方）等五户分别签订国有土地转让协议，内容为：“根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地使用权和转让暂行条例》有关规定，乙方愿将由自己使用的国有土地转让给甲方使用。”之后王治基等五户分别办理了国有土地使用证和房权证。
陈耀山出具情况说明，明确表示其所主张的房地产范围不包括其南侧王治基等五户房产所占土地。
再查明，原郾城县阴阳赵信用社在漯河市区划后，现归属于源汇区信用联社。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。水利局施工总队因拖欠阴阳赵信用社贷款无力偿还，同意以房抵债。1999年9月6日向阴阳赵信用社出具证明，同意将本单位的房产权过户给阴阳赵信用社处理、拍卖。1999年9月28日水利局施工总队与阴阳赵信用社签订郾房买卖契字99-0208号《房地产买卖契约》，并在该《房地产买卖契约》上加盖有原郾城县房地产交易所印章。证明水利局施工总队已将其拥有的城关镇东后街181号的房地产转归阴阳赵信用社所有，并经过当时的房地产管理部门盖章确认。且该以房抵债是以人民法院强制执行为基础。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第301条规定：“经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人低偿债务，对剩余债务，被执行人应当继续清偿”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”水利局施工总队与阴阳赵信用社签订《房地产买卖契约》，符合法律规定，予以认定。根据水利局施工总队与阴阳赵信用社签订《房地产买卖契约》约定，双方同意于1999年9月28日甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。因此信用社对该房地产享有占用、使用、收益、处分的权利。
源汇区信用联社在以房抵债后数年内，对该房地产并未实际占有、控制，也未进行过户、处理、拍卖。城关镇东后街181号的房地产仍由水利局施工总队占有，双方拟定的以房抵债并未真正实现，与信用社之间的债权债务未彻底结清。2013年7月23日，源汇区信用联社与陈耀山签订《债权转让协议》，源汇区信用联社将其享有的债权，包括水利局施工总队与信用社签订的抵债协议及其它凭证（含房地产买卖契约），折合贷款本息35万元，转让给陈耀山，合同签订当日双方均履行了义务。2013年8月27日源汇区信用联社向水利局及水利局施工总队发出通知，告知：“我社已将您与我社签订的数份协议及我社享有的债权等，已按有关规定，以协议转让形式转让给陈耀山”。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”第八十条：“债权人转让权利的应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”源汇区信用联社与陈耀山之间债权转让后，已及时通知了债务人，程序符合法律规定，予以认定。水利局施工总队应当按照合同约定和法律规定向陈耀山交付城关镇东后街181号的房地产。
水利局施工总队称水利局施工总队是事业单位，该宗土地是划拨土地，对国有资产的处置应当经过审批。但在郾国用（95）字第001260号土地使用证上注明，土地使用者是水利局施工总队，是否属于划拨土地或出让土地性质不明确。水利局施工总队未提供该宗土地属于国有资产的登记及审批手续。事业单位资产分经营性资产和非经营性资产，水利局施工总队是经费自理，属具有独立法人资格的经营性单位，该资产也属于经营性资产。并且郾城县水利局于2002年8月27日向郾城县国土资源局提出部分改变土地使用权性质，将409.7平方米的土地使用权变更给王志基等五户，作为个人住宅用地使用，并得到批准。该行为与其主张未经相关部门的审批，无权处置国有资产自相矛盾。因此对此主张不予采信。
因水利局施工总队与阴阳赵信用社签订《房地产买卖契约》未实际实施，阴阳赵信用社又与陈耀山签订《债权转让协议》，将其享有的债权包括抵债协议及房地产买卖契约转让给陈耀山，应视为发生一次房地产买卖关系。水利局施工总队向陈耀山交付城关镇东后街181号的房地产后，陈耀山应依照法律规定办理变更登记，由此产生的费用，根据《债权转让协议》约定由陈耀山负担。源汇区信用联社依据《债权转让协议》已履行了自己的义务，在本案中不承担责任。
陈耀山明确表示其所主张的房地产范围不包括其南侧王治基等五户房产所占土地，是对自己权利的处分，对此予以支持。原审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第301条之规定，判决：水利局施工总队于判决生效后十日内向陈耀山交付城关镇东后街181号（现编号为179号）院的房地产（范围不包括南侧五户房产所占土地）。本案受理费6550元，由水利局施工总队负担。
水利局施工总队上诉称：1.本案诉争土地的郾国用（95）字第001260号土地使用证上对土地性质是属于划拨还是出让并未明确，原审判决在未查清该土地性质的情况下即认定水利局施工总队与阴阳赵信用社之间签订的《以房抵债协议书》和《房地产买卖契约》有效是错误的，进而认定源汇区信用联社与陈耀山之间的债权转让协议有效也是错误的。诉争土地的使用权证中未明确土地的性质，所以该宗土地存在属于划拨土地的可能性，如属划拨土地，则不得转让。2.王长法申请执行水利局施工总队履行生效的漯河市中级人民法院（1995）漯民初字第6号民事判决一案中，漯河市中级人民法院作出的（1997）法执字第56号民事裁定书中，只是裁定扣押水利局施工总队的本案争议房屋，不准买卖、租赁、转让，并明确告知阴阳赵信用社：“此房产经被执行人（水利局施工总队）同意，将王长法贷款转贷给被执行人，以房产作抵押。本裁定1997年8月8日送达给阴阳赵信用社。逾期还贷可由信用社依法律规定予以拍卖、过户。”原审判决水利局施工总队直接将该房产过户给陈耀山，违背了漯河市中级人民法院上述裁定书的规定。3.源汇区信用联社与陈耀山之间债权转让，虽向水利局施工总队发出了通知，但水利局施工总队认为通知内容中关于转让的债权种类以及数额不明确，债权转让对水利局施工总队不产生法律效力。4.源汇区信用联社与陈耀山之间的债权转让协议的标的物是房地产，是物权，不符合合同法关于债权转让的法律规定，因此该债权转让协议是无效的。综上，原审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回陈耀山的诉讼请求，并由陈耀山承担本案全部诉讼费用。
陈耀山二审辩称：原审判决认定事实清楚，判决结果正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
源汇区信用社二审述称：原审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
本案二审的争议焦点为：原审判决水利局施工总队向陈耀山交付诉争房地产是否有误。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未给通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，水利局施工总队因欠案外人王长法工程款，由水利局施工总队提供担保，王长法在阴阳赵信用社贷款，用该款抵偿水利局施工总队欠王长法的工程款债务，后因水利局施工总队未向阴阳赵信用社履行还款义务，王长法对水利局施工总队提起诉讼，本院审理后作出（1995）漯民初字第6号民事判决书，执行中，本院于1997年7月23日作出（1997）法执字第56号民事裁定书，将水利局施工总队位于郾城县城关镇东后街181号混合结构宿办楼（二层）一幢予以扣押，后经水利局施工总队同意，将王长法在阴阳赵信用社的贷款转贷给水利局施工总队，并以水利局施工总队上述宿办楼作抵押。上述事实，有本院（1997）法执字第56号民事裁定书予以证实，各方亦均予认可，本院亦依法予以认定。后因水利局施工总队欠阴阳赵信用社上述转贷贷款未予偿还，1999年9月6日，原郾城县水利局和水利局施工总队共同出具内容为“兹有我单位水利局施工总队于97年8月20日在阴阳赵信用社贷款11万元，现已逾期，经协商同意将我单位的房产权过户给阴阳赵信用社处理拍卖。”的证明。1999年9月28日，水利局施工总队与阴阳赵信用社签订了《房地产买卖契约》，约定：水利局施工总队将座落在郾城县城关镇东后街181号的房地产出售给阴阳赵信用社；该房地产成交价格为人民币11万元，付款方式为以房抵债；1999年9月28日由水利局施工总队将上述房地产正式交付给阴阳赵信用社；房屋移交给阴阳赵信用社时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给阴阳赵信用社。郾城县房地产交易所在该《房地产买卖契约》上签章予以确认。双方并于同日签订了内容为“水利局施工总队拖欠阴阳赵信用社贷款本金11万元及利息。现水利局施工总队无力偿还，水利局施工总队愿以位于城关镇东后街181号宿办楼以房抵债。”的《以房抵债协议》。水利局施工总队与阴阳赵信用社所签上述《房地产买卖契约》及《以房抵债协议》，系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，本院依法予以认定。原郾城县阴阳赵信用社在漯河市区划后，归属源汇区信用联社。因水利局施工总队未按照上述《房地产买卖契约》及《以房抵债协议》的约定向源汇区信用联社交付诉争房地产，2013年7月23日，源汇区信用联社与陈耀山签订《债权转让协议》，约定源汇区信用联社将其对水利局施工总队享有的债权包括贷款本息35万元和水利局施工总队与信用社签订的抵债协议及其他凭证（含房地产买卖契约）以35万元的价格转让给陈耀山，转让债权于源汇区信用联社收到全部转让款之日起转归陈耀山享有和行使。2013年7月30日源汇区信用联社阴阳赵信用社出具了内容为“依据2013年7月23日《债权转让协议》的规定，我社已收到陈耀山人民币35万元的转让价款。”的证明。2013年8月27日源汇区信用联社阴阳赵信用社向水利局施工总队发出内容为“我社已将您与我社所签订的数份协议及我社所享有的债权等，已按有关规定，以协议转让形式转让给陈耀山。”的债权转让通知。虽然水利局施工总队在2013年8月31日至源汇区信用联社阴阳赵信用社的回函中称“我队已收到贵社2013年8月27日的通知。我队认为：由于该通知内容中关于转让的债权种类及债权数额不明确。因此，该通知不符合有关法律规定，贵社与陈耀山之间的债权转让行为对我队不产生法律效力。”因源汇区信用联社在本案中已作为第三人参加诉讼，在诉讼中已向水利局施工总队告知并明确债权转让的事实，故本案债权转让合法有效，本院依法予以认定。水利局施工总队以源汇区信用联社转让债权未向其履行通知义务为由辩称本案债权转让对其不产生法律效力，理由不能成立，其该主张本院依法不予支持。陈耀山享有阴阳赵信用社依据与水利局施工总队所签《房地产买卖契约》及《以房抵债协议》对水利局施工总队享有的合同权利，原审判决根据陈耀山的诉请主张，判令水利局施工总队向陈耀山交付诉争房地产，于法有据，本院依法予以维持。关于水利局施工总队主张诉争土地系划拨地不得转让，其与阴阳赵信用社签订的《房地产买卖契约》及《以房抵债协议》为无效协议问题。根据水利局施工总队的事业单位法人证书，水利局施工总队属经费自理的经营性事业单位，郾城县土地管理所为水利局施工总队颁发的郾国用（95）字第001260号《国有土地使用证》上并未明确该土地性质属划拨，故诉争房地产应属水利局施工总队的经营性资产，水利局施工总队该主张与郾城县房地产交易所在其与阴阳赵信用社签订的《房地产买卖契约》上签章予以确认的事实相矛盾，与之后水利局施工总队将诉争土地中的部分土地使用权转让给王志基等五户并已由郾城县国土资源局为王志基等五户办理了国有土地使用权变更登记手续的事实亦相矛盾，故水利局施工总队以此主张其与阴阳赵信用社签订的《房地产买卖契约》及《以房抵债协议》为无效协议，本院依法不予支持。债务清偿及债权实现法律规定有多种方式，水利局施工总队因欠阴阳赵信用社贷款，双方协议以诉争房地产抵债系双方的真实意思表示，协议内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，抵债协议合法有效，水利局施工总队以本院在（1997）法执字第56号民事裁定书上书写告知阴阳赵信用社“此房产经被执行人（水利局施工总队）同意，王长法贷款转贷给被执行人，以房产作为抵押。本裁定1997年8月8日送达给阴阳赵信用社。逾期还贷可由信用社依法律规定予以过户、拍卖”的内容，主张原审判决直接向陈耀山过户房地产有误，理由不能成立，其该主张本院依法不予支持。水利局施工总队以诉争房地产抵债，与阴阳赵信用社签订《房地产买卖契约》及《以房抵债协议》后，因并未交付诉争房地产及变更登记，阴阳赵信用社并未取得诉争房地产的所有权，故陈耀山依据与源汇区信用联社签订的《债权转让协议》享有的仍是对水利局施工总队的债权及《以房抵债》、《房地产买卖契约》合同权利，水利局施工总队主张本案债权转让是物权转让，债权转让协议是无效的，理由不能成立，其该主张本院依法不予支持。综上，水利局施工总队上诉理由不足，其上诉主张本院依法不予支持。原审判决尚无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人漯河市郾城区水利局施工总队负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 笑 云
审 判 员 李 刚
代理审判员 刘 继 伟
二〇一五年四月八日
书 记 员 王亚丽（代）