三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第54号
原告中原银行股份有限公司三门峡分行。
法定代表人焦启民，该银行行长。
委托代理人赵超宇，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人陈宏，该银行工作人员。代理权限为特别授权。
被告连卫军（曾用名连文军），男，1972年5月30日出生，汉族。
被告田青水，男，1973年9月28日出生，汉族。
委托代理人张浩，河南崤山律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告肖振恒，男，1975年4月11日出生，汉族。
原告中原银行股份有限公司三门峡分行（以下简称三门峡银行）与被告连卫军、田青水、肖振恒返还原物纠纷一案，本院于2014年8月18日作出（2014）湖民二金初字第61号民事判决，田青水不服提起上诉，河南省三门峡市中级人民法院于2014年12月19日作出（2014）三民金终字第10号民事裁定，裁定：1、撤销本院（2014）湖民二金初字第61号民事判决；2、发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告三门峡银行的委托代理人赵超宇、陈宏，被告连卫军、被告肖振恒、被告田青水及委托代理人张浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告三门峡银行诉称：2004年2月1日，原告与被告连文军签订了租房协议，协议约定，租赁物为在大岭路南段综合楼一层南侧门面房，租赁物面积620平米；租期10年，自2004年2月1日起等内容。协议签订后，原告将房屋交付给被告连文军使用。后连文军将房屋交付给其他被告使用。在租赁期届满前即2013年11月4日，原告就因自己发展业务需要，提前书面告知了被告连文军，2014年1月31日租期届满，要收回租赁房屋，让其提前准备到期归还房屋。然租赁期满三被告却不予理睬，继续占用房屋，导致本诉产生。要求三被告返还所占用的房屋；支付占用房屋期间的费用99200元，并按每月每平方米80元支付占用费至返还房屋为止。
被告连卫军辩称：被告和三门峡银行签订租赁合同是2014年元月31号到期，和田青水签租赁合同是2013年12月31号到期；2013年11月收到三门峡银行告知书后，同田青水协商未果，通过法院解决此事。对原告提出房屋占有费，被告没使用，由被告承担不合理，应该谁使用谁负担。
被告田青水辩称：2009年被告和连卫军签的协议是到2013年12月31日，被告当时问连文军合同期满怎么办，他说到时再说。到2013年中秋节，被告多次问续合同的问题，连卫军说没问题，应该能续上，但到2013年11月3日，三门峡银行让被告搬家，被告感到很突然。被告愿意腾房，但短时间内不能找到合适的房子，让被告支付每平方80元的房租，就是千禧量贩也支付不了。应该按目前的租金计算，加干洗店一共620平，一年21万。被告现在不是不交房租，希望三门峡银行继续和被告续租合同。
被告肖振恒辩称：被告与原告之间没有关系，被告是从李某某手中租的房子，要求驳回原告对被告的起诉。
经审理查明：2004年2月1日，三门峡市城市信用社（甲方）与连文军（乙方）签订租房协议，主要约定如下：甲方将大岭路南段城市信用社综合楼一层南侧门面房出租给乙方商业经营，出租建筑面积约620平方米。租期十年，前三年每年租金89000元，后二年每年租金96400元，以后参考附近单位门面房平均价重新商定。同等条件优先租于乙方，如果租赁面积增减，租金同时按比例增减。租期从2004年2月1日起。承租门面房原则上禁止私自转租，如有特殊情况需部分转租，需甲方同意。2004年6月9日，双方签订“租房补充协议”，协议就租赁门面房经营火锅店事项进行约定。2009年1月20日，双方再次签订“租房补充协议”，约定：经双方协商将大岭路南段城市信用社综合楼一层南端门面房租金变更为每年111000元，付款期限为2009年2月1日起至2014年1月31日，期限为五年。原签订的协议其他条款不变。
2009年11月10日，连文军（甲方）与田青水（乙方）签订租房协议，主要约定如下：甲方将位于大岭路南段门面房（除信用社大岭路办事处和沙大宝枣业专卖店占用外部分）租于乙方商业经营，出租建筑面积约600平方米（9间半）。租期4年，从2010年元月1日起计算。租金每年贰拾壹万元整（210000元）。承租的门面房禁止乙方私自转租或与他人调剂使用，否则，甲方有权提前收回乙方承租的房屋，由此造成的损失，概由乙方负责。合同期满，乙方在交回甲方房屋时，应保证甲方设施完好。田青水以租赁房屋的间数为单位划分，自己占用6间半，李某某占用3间。田青水和李某某按照上述协议约定的年租金21万，每间房租金22105.26元计算，李某某将其占用的房屋租金交予田青水，田青水将9间半房屋的租金交予连卫军，连卫军按照其与三门峡银行的约定将租金交予三门峡银行。2012年10月12日，李某某将其租赁的3间房屋转租于肖振恒。肖振恒按照上述模式缴纳租金。2013年11月4日，三门峡银行通知连卫军门面房于2014年1月31日到期，要求其接到通知后做好准备，到期后归还房屋。三门峡银行又通过韵达快递向连文军、田青水、肖振恒进行了告知。租赁合同到期后，连卫军向三门峡银行缴纳合同期内的全部租金。期满之后的租金没有缴纳。三门峡银行要求三被告返还所占用的房屋；支付占用房屋期间的费用99200元，并按每月每平方米80元支付占用费至返还房屋为止。
另查明，三门峡市城市信用社在经营中经河南银监局批准，其名称先后变更为三门峡市商业银行股份有限公司、三门峡银行股份有限公司，最后变更为中原银行股份有限公司三门峡分行。三门峡银行作为三门峡市城市信用社的债权、债务承继人在要求收回涉案房屋无果时，诉至本院，要求三被告腾出所占房屋，支付逾期腾房占用使用费99200元，并按照每平方米80元支付到腾出房屋为止。
另查明，田青水为办理百惠超市工商登记，于2009年11月29日与三门峡市城市信用社股份有限公司签订1份租赁协议，主要约定：甲方（三门峡市城市信用社股份有限公司）将位于大岭路南段门面房租与乙方（百惠超市，田青水）商业经营，出租建筑面积约90平方米，租期4年，从2010年1月1日起计算，租金每年为37500元。
三门峡银行申请本院到天盛御景小区物业调取了该小区（本案租赁物对面）门面房租赁费情况，104号商铺租赁合同显示2014年5月1日起至2015年4月30日每月租赁费为90元／平方米，以后每年增加5元／平方米；105号商铺租赁合同显示2014年前后每月租金为68.9元／平方米。
本院认为：关于连卫军的转租行为。连卫军在承租三门峡银行的门面房后，又转租给田青水，根据三门峡银行与田青水签订的租赁协议，可认定三门峡银行对连卫军的转租行为是明知，故连卫军的转租行为有效。连卫军系承租人，田青水和肖振恒系次承租人。
关于侵权行为。连卫军与三门峡银行之间的租赁协议届满后，双方即不存在租赁关系，涉案房屋应交付给三门峡银行。因连卫军将该房屋转租给田青水和肖振恒，其对该房屋没有实际占用，交付不能。田青水和肖振恒作为次承租人，实际占用该房屋，在租赁协议届满后未将该房屋交付给出租人三门峡银行，属侵权行为。故三门峡银行主张返还房屋理由成立，应当予以支持。
关于逾期返还房屋的费用。田青水和肖振恒在租赁协议届满后，在没有得到三门峡银行续租的情况下，继续占用该房屋，应当直接向三门峡银行支付占用该房屋期间的费用。参照该房屋最近的租赁市场价，2009年11月29日田青水与三门峡市城市信用社股份有限公司签订的租赁协议，出租建筑面积约90平方米，租金每年为37500元，每平方米34.72元／月。该租赁协议虽然是田青水为办理工商登记签订的租赁协议，但该协议约定的租赁价格可以反映当时该地段该房屋市场租赁价格。根据本院到天盛御景小区物业调取了该小区（本案租赁物对面）门面房租赁费情况，房屋租赁价格是每年增加5元／平方米。因天盛御景与涉案房屋在配套设施，建设年代上与涉案房屋有区别，本院参照其合理因素，并结合本案实际情况酌量涉案房屋租金每年增加2元／平方米。故可以确定田青水和肖振恒占用房屋时（2014年2月1日）的占用费按照每平方44.72／月计算至本院确定的给付之日止。具体到本案田青水和肖振恒是以房间为单位计算房租，换算后为600平房米／26832元，每间2824.42元，肖振恒3间，每月租金为8473.26元，田青水6.5间，每月租金为18358.73元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告田青水和被告肖振恒于本判决发生法律效力之日起十五日内将其占用的崤山路南十街坊8号院3号楼一层（大岭路南段三门峡银行综合楼一层南侧）门面房返还原告中原银行股份有限公司三门峡分行。
二、被告田青水按照每月租金18358.73元，被告肖振恒按照每月租金8473.26元向原告中原银行股份有限公司三门峡分行支付占用房屋期间的费用至返还房屋之日止。限本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2280元，由被告田青水、被告肖振恒负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者河南省三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院（向本院提交上诉状应当附上诉费预收票据）。
审 判 长 胡原锋
审 判 员 刘志伟
人民陪审员 李 珠
二〇一五年三月三十日
书 记 员 韦 宁
附：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应当予以支持。