河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）商梁民初字第01009号
原告王某某，女。
委托代理人倪显利，男。
委托代理人李起生，河南京港律师事务所律师。
被告王某某，男，汉族。
委托代理人陈月霞，河南华豫律师事务所律师。
原告王某某与被告王某某土地租赁合同纠纷一案，原告于2012年4月10日向本院提出民事诉讼，本案由审判员付磊担任审判长，审判员周孝忠、庞万里组成合议庭，于2012年6月8日在本院第二审判庭公开开庭对本案进行了审理。因本案须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结。经合议庭合议，裁定中止本案审理。现另一案件已由商丘市中级人民法院作出终审判决，原告于2014年6月16日申请恢复审理并对租赁费总额申请司法鉴定，因被告不同意司法鉴定而且不予配合，2014年8月20日终结鉴定。恢复审理后，2014年3月30日原告王某某又申请合议庭组成人员庞万里回避。原告又于2014年8月26日变更诉讼请求。本案另行组成合议庭，原告由审判员付磊担任审判长，审判员周孝忠、尹德勇参加合议，于2014年10月23日，进行第三次公开开庭审理。原告王某某及其委托代理人倪显利，李起生、被告王某某的委托代理人陈月霞，均到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原告王某某诉称：原告于2009年10月8日与被告王某某签订房屋租赁合同，将原告后院内的房屋出租给被告使用，租赁期为两年（2009年10月10日开始计算）。双方在合同中约定：在租赁期间承租人擅自将房屋租给他人；承租人将房屋转租他人超过半年；承租人按照合同约定到期未交房租情形之一的，出租人有权终止合同、收回房屋。2011年10月9日二年合同已经到期，原告多次通知被告续签租赁合同或者按时退房，均遭到被告无理拒绝。被告于2012年2月22日-23日，在没有与原告签订房屋租赁合同且没有通知原告的情况下，私自拆除原告的后院房屋北墙，毁坏原合同期内正常使用的房屋，侵占老市委院的土地进行扩建。被告违反约定在租赁期满后，拒不返还出租房屋，致使原告无法履行与他人的租赁合同，造成原告经济损失。在第三次庭审中，原告的诉讼请求变更为：1、依法判令被告王某某归还原告出租的房屋和20平方米土地；2、请求法院依法判令被告王某某支付2011年10月10日至2014年10月9日租金共计297000元（2011年10月10日至2012年10月9日54000元；2012年10月10日至2013年10月9日99000元；2013年10月10日至2014年10月9日144000元）及同期银行贷款的利息。2014年10月9日以后按每日400元计算。3、本案诉讼费由被告承担。
被告王某某辩称：1、原告王某某不是本案适格主体；2、双方签订合同为无效合同；3、原告对争议房屋占有范围内的土地无使用权，房屋也非原告投资所建；4、本案争议房屋系被告王某某出资所建，原告无权要求返还房屋；5、原告诉请的数额不合理；6、原告自身存在过错。
原、被告双方的争议焦点：1、本案原告主体是否适格；2、本案诉争合同效力的问题；3、本案诉争的土地使用权归属，本案诉争房屋系谁投资所建，本案原告是否有权要求被告返还房屋及土地，本案原告诉请数额是否合理，面积多少；4、原告在本次诉讼中是否具有过错。
在举证期限内原告王某某向本院提交的证据材料有：（一）1、房产证一份。2、2012年2月25日商丘市委办公室行政科出具的证明一份。证明：原告对涉案房屋、土地具有合法的所有权、使用权、收益权；（二）原告与被告王某某签订的房屋租赁合同一份。证明：1、原告与被告存在合法的租赁关系，合同中明确约定租赁期限为二年即2009年10月10日至2011年10月9日；2、承租人按照合同约定到期未交房租的，出租人可以终止合同，收回房屋；（三）光盘二份，照片三张。证明：1、原告已提前履行告知义务，被告即不续签合同，也不支付租金；2、涉案房屋是先前由原告自己出资，市委办公室行政科统一建的，在储藏室的基础上经细微改造而成的门市房；（四）原告和张兰芳签订的租赁合同以及原告偿付给张兰芳的违约金收据三张。证明：1、原告与张兰芳2011年10月17日签订的租赁合同，合同约定每年为54000元，出租人未按时交付出租房屋供承租人使用的，负责偿付违约金16000元等；3、由于被告王某某在租赁期满后占用房屋，导致原告无法履行与张兰芳的租赁合同，对原告造成支付违约金16000元的损失。约定由被告王某某承担；（五）原告与李灵签订的租赁合同一份、李灵支付给原告的房屋租金收据二份和李灵身份证复印件一份。证明：原告与张兰芳订立租赁合同租金价格的客观、公正和真实性。由于被告的违约行为，导致原告无法履行与张兰芳的租赁合同，给原告造成的直接经济损失，应以原告与张兰芳签订的房屋租金价格标准年租金54000元，由被告王某某负责赔偿。并归还房屋；第三次开庭原告又补充证据（六）1、2012年7月2日商丘市发展投资有限公司出具的证明一份。2、2013年4月15日商丘市委办公室行政科出具的证明一份。证明1、起诉人对涉案房屋具有合法的所有权、使用权、收益权。2、涉案房屋前部原有搭建使用20多年的旧建筑（原为水表蓬，后改为储藏室）。（七）光盘及照片，证明被告刘国军南侧隔壁王某某在租赁期满后继续将涉案房屋出租给卖羽绒服的商户使用获取收益。2、2014年3月30日9点半和10点半，原告王某某的女儿倪佳南与被告刘国军南侧隔壁王某某电话录音两段。证明被告刘国军南侧隔壁王某某在强占涉案房屋期间，曾将涉案房屋出租给一位卖羽绒服的商户使用，租赁价格是每个月1万5千元。3、2014年4月4日下午6点原告王某某的朋友刘建明和其侄女与被告刘国军南侧隔壁王某某谈话录像。证明（1）被告刘国军南侧隔壁王某某在强占涉案房屋期间，曾从2013年9月24日至2014年9月24日为止将涉案房屋出租给一位卖羽绒服的商户使用，租赁价格是每个月1万5千元，4个月共获违法所得共6万元。（2）、被告刘国军南侧隔壁王某某承认在强占涉案房屋期间，按月出租涉案房屋，租赁价格是每个月1万5千元；按年出租涉案房屋，租赁价格是每个月1万2千元。（八）1、商丘市梁园区人民法院（2014）商梁民初字第00094号民事判决书和商丘市中级人民法院（2014）商民三终字第650号民事判决书。证明涉案房屋南侧第二间建筑面积7平方米左右房屋，从2013年3月起房屋租金价格为每年租金42，000.00元，转让费28，000.00元。2、商丘市梁园区人民法院（2013）商梁民初字第509号民事判决书。证明涉案房屋南侧第四间建筑面积17平方米左右房屋（现分为两小间），从2011年10月1日起每年租金72，000.00元；从2012年1月～2012年10月租赁价格为每年租金78，000.00元；从2012年10月1日租赁价格为每年租金89，000.00元。3、商丘市中级人民法院主审法官向有关人员吕书行、张朝忠和高娜娜等人的调查笔录，证明涉案房屋南侧第五间建筑面积23.05平方米房屋（现分为南侧一大间和北侧小间），从2011年每年租金85，000.00元，且南侧一大间每年租金58，800.00元。从2014年3月房屋租金价格为每年租金114，000.00元。综合证明目的：被告王某某应归还原告房屋。被告在租赁合同期满后不退还房屋，即不与原告续签租赁合同，又不支付租金，继续强占涉案房屋从事经营活动，所有租赁收入均为非法所得，应该按现在的实际租赁价格全额返还给原告王某某并支付原合同中约定的违约金
在举证期限内被告王某某向本院提交的证据材料有：（一）原、被告双方签订的租赁合同一份。证明：争议合同名为房屋租赁，实为土地租赁合同；（二）商丘市发展投资公司土地使用证、土地勘测定界图各一份。证明：诉争房屋土地使用权属于商丘市发展投资公司，原告无权出租；（三）录像光盘一份。证明：原告所在大院里同样的房屋均没有储藏室。双方在合同中约定，原告租给被告的只是一块地，而非房屋，房屋是被告王某某出资建造的；（四）市委办公室行政科出具2013年4月11日的证明一份。与本案中原告出具的同样证明相矛盾；（五）张广莲、靳艳英庭审证言。证明：争议房屋是被告王某某自己改建的事实；（六）商丘市发展投资公司收据一份。证明刘国军租赁步行街同地段、同面积房屋的房租对比情况，以证明原告给被告涨租金54000元过高，让被告无法接受。
经庭审质证，被告对原告提交的证据经质证认为：对证据（一）中的证据1的真实性无异议，但认为房屋所有权不归原告所有；证据2与本案无关。对证据（二）认为与本案具有关联性，但应为土地使用权的租赁合同，属于格式条款。对证据（三）认为与被告无关，原告在明知被告没有腾出房屋的情况下，仍和第三人签订租赁合同，存在过错。对证据（四）认为，不具有合法性、客观性，不能反映被告租赁的就是原告的房屋。对证据（五）认为，不具有客观性、合法性和关联性，不能反映被告方的房租价格。对证据（六）有异议。投资公司证明形式不合法，不能证明原告对涉案房屋拥有所有权、使用权、收益权。办公室出具的证明，该图只能证明刘国军现在房屋位置在当时双方签订合同时是一块闲置空地，并没有房屋。对证据（七）有异议，认为与被告刘国军无关。对证据（八）有异议，认为与被告刘国军无关，显示的是他人与原告王某某之间纠纷的判决结果，与本案涉案房屋没有关联。
原告对被告提交的证据（一）客观性、真实性以及关联性均无异议；但认为租赁的是原告的房屋；对证据（二）有异议，认为不合法、内容不真实与本案没有关联性。原告的父亲有合法的房产证，没有被征收房屋、土地，原告具有所有权、土地使用权。没有政府部门的文件证明其真实性，不可能属于商丘市发展投资有限公司的土地使用权；对证据（三）认为，其录像恰恰能够证明，被告在合同到期后，拒不搬出租赁房屋、土地的侵权行为。其他住户的后院与本案无关；对证据（四）有异议，形式不合法，不是原件。对证据（五）有异议，认为证人与被告系亲戚关系，证明内容相矛盾。对证据（六）有异议，形式不合法，无法与原件核对，内容不真实，与本案无关联性。
本院对双方当事人提交的证据作出如下分析认定：关于原告王某某提交的证据（一）中的房产证，与本案具有关联性，对其证明力本院予以确认；对商丘市委办公室行政科出具的涉案房屋示意图系原告单方绘制以及市委办公室行政科，先后出具的三份证明相互矛盾，不具有客观、真实性，本院均不予采信。原告提交的证据（二）和被告提交的证据（一）均系本案争议的租赁合同，属于本案当事人订立的租赁合同，能够证明双方当事人存在租赁闲置地20平方米的基本事实，且双方对该合同的真实性、关联性均未提出异议，故本院对证据予以采信；对证据（三）综合分析认为，可以证明被告所使用的房屋，是在利用原告的住宅楼的墙体和院墙搭建的，而且被告在租赁期满后，未续签合同也未交纳房屋使用费的事实。但原告主张为此负担4000元作为被告对房屋的改造费用，缺乏事实证据，本院不予采信；对证据（四）、（五）系原告与案外人之间订立的租赁合同，与本案不具有关联性，对其证明效力本院不予以确认；证据（六）与被告提交的证据（四）之间相互矛盾，本院不予采信；证据（七）系商丘中院作出的（2014）商民三终字第46号生效的民事判决书一份，可以作为本案的定案依据。
被告王某某提交的证据（一）系本案争议的租赁合同，属于本案当事人订立的租赁合同，能够证明双方当事人存在租赁闲置地20平方米的基本事实，且双方对该合同的真实性、关联性均未提出异议，故本院对证据予以采信；证据（二）系案外人与商丘市发展投资有限公司之间的租赁收据，与本案不具有关联性，对该证据的证明力，本院不予以确认；证据（三）为商丘市发展投资有限公司提供的“商国用（2010）第389号”土地使用证以及该土地的勘测定界图，系本院以被告的申请提取的证据，其调查程序合法，内容客观真实，本院对其证据效力予以确认；第四组证据为张广莲、靳艳英的庭审证言，可以印证被告在所租用的空闲地上搭建了临时简易营业用房的事实，对此原告也予以认可，故本院对该证言效力予以确认；第六组证据为录像光盘一份，其他同样的房屋没有储藏室的证明与原告的现行房屋状况不具有必然的关联性，对其证明目的本院不予以采信；第七组证据，北京博奈司服装有限公司授权委托书，与本案没有关联性，对该证据的证明目的本院不予采信；第八组证据，系商丘市委办公室行政科针对为原告提交的上述涉案房屋示意图证明，而出具的不能作为证据使用的证明。本院认为，该组证据与委办公室行政科先后出具的三份证明之间相互矛盾，不具有客观、真实性，本院不予采信。
根据本案庭审以及上述有效证据，本院确认以下案件事实：原、被告双方通过协商，于2009年10月8日签订了名为“房屋租赁合同”实为“土地租赁合同”的租赁协议一份，出租方：原告王某某，承租方：被告王某某。合同主要条款约定，原告将其老常委家属院后院，卫生间向东闲置地大约20平方米租给被告方改造使用。合同约定：租赁期限自2009年10月10日起将出租房屋交付承租方使用，二年签订一次合同，期限未定；承租人擅自将房屋转租他人的，出租人可以终止合同、收回房屋。租金半年付一次，并需在上半年的最后一个月的月底前付清下半年的租金，第一年租金为22000元，承租方一次付清半年的租金为11000元，从次年起，每年租金为26000元；房屋的改建由承租方负责，费用由承租方负担，出租人负责协调，并提供水、电。合同签订后，2009年10月份，被告自筹资金，对所租赁的闲置地进行了房屋的简易搭建，改造建成现有的营业性用房。租赁期间被告又将承租原告的闲置地转租他人，原告多次要求解除合同，双方协商未果。被告于2011年10月份至今的闲置地占用使用费未予交纳。
本院认为：关于租赁合同的效力。双方签订的所谓“房屋租赁合同”，其租赁标的物为：老常委家属院后院，卫生间向东闲置地大约20平方米，出租给被告方改造使用。其涉案“房屋”租赁合同实为土地租赁合同。涉案房屋所占用的土地为国有土地，违反了行政法规的强制性规定，双方所签订的租赁合同无效。关于原告请求被告支付租赁费的诉讼请求能否支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。自2011年10月租赁期满至今，双方未签订租赁合同，但被告仍继续占有使用涉案场地，且未缴纳租赁费用，在诉讼中被告不同意对占有期间的使用费用进行司法评估。被告长期占有使用出租场地，给原告造成经济损失，王某某应当承担相应责任。对于原告要求被告支付租赁费的诉讼请求，参照目前相邻房屋的租赁费标准和本案实际情况，依据公平原则，被告王某某应自2011年10月10日起按照每月3000元支付占有使用费较为适宜，至20平方米闲置地返还之日止，原告其超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告擅自搭建的简易营业用房，在法庭辩论终结前，仍没有取得建设规划许可证，也未能提供所利用争议闲置土地的使用权证，据此本院认为，双方当事人所诉争的营业用房，系被告出资擅自搭建的违章建筑，依法属于拆除的范围，不应受法律保护，因此对原告要求被告返还房屋的请求，本院不予支持；关于原告请求被告返还30平方米闲置地的诉讼请求能否支持。原告是本案诉争闲置地的实际出租方和使用费的实际收取人，商丘市投资发展有限公司，虽然合法享有本案“闲置土地”的占有、使用等权利，但该公司在2012年7月2日出具的证明中证实，原地委常委家属院（共十家），至今没有签订拆迁补偿合同，对这十家房屋没有实际征收，也没有补偿。因此原告对其住宅楼及家中后院的闲置地仍然具有客观上的使用权。原告要求被告返还出租的20平方米闲置地的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿租赁期间利息的诉讼请求，因双方签订的合同无效，且均有过错，该项请求本院不予支持。被告王某某抗辩称，原告不具有争议闲置地的使用权，其诉讼主体不合法的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十五条、第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百五十条第一款（五）项之规定，判决如下：
一、确认原告王某某和被告王某某于2009年10月8日签订的土地租赁合同无效；
一、被告王某某于本判决生效后十日内归还原告王某某30平方米的闲置地；
二、被告王某某自2011年10月9日起，支付原告王某某每月3000元的闲置地占用使用费，至被告王某某归还原告王某某闲置地时止。于本判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6430元，原告王某某承担2430元，被告王某某承担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。递交上诉状次日起七日内未足额交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。
审判长 付 磊
审判员 周孝忠
审判员 尹德勇
二〇一五年一月十九日
书记员 万雪山
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